商业地产忙着转型和去化 社区商业开发思维遇瓶颈

　　近年来，受经济大环境和电商崛起的影响，商业地产面临着前所未有的冲击。在传统零售商铺面临困局、购物中心体量日渐加大，同质化竞争日渐激烈的情况下，社区商业成为商业地产转型的一大趋势。

　　目前，万科、花样年、蓝光等品牌房企均在这一领域有新项目的投入，但社区商业在发展过程中也面临着定位不准、规划不当、后期经营难度大等问题。如何走出一条独特的商业地产路径，成为社区商业探索的关键。

　　社区商业开发思维陷瓶颈

　　在很多人的印象中，对社区商业的定义还停留在住宅底商的阶段。住宅底商确实是社区商业的一部分，是社区商业初级发展阶段的产物，由于开发历史较长，需求量大，住宅底商的位置依旧坚挺。

　　记者走访发现，很多开发商目前还在用开发住宅的思维开发社区商业，住宅底商销售价值高，价格往往是住宅的3-5倍。为快速回笼资金，在产品设计上，他们更偏重商铺的高周转、高销售，却不考虑解决居民、商户的具体需求。另外，很多购买商铺的业主多数并非商业经营者，他们购买商铺的目的就是伺机高价抛售或租赁给出价高的商家。在后期的发展中，常常会出现空置率高、经营无序的现象。

　　重视经营乃商业之根本

　　随着人们生活水平的提高和商业市场的激烈竞争，社区商业正在从单一的住宅底商向专业市场、主题商场、商业步行街演变。就成都目前的市场而言，在社区商业街区的打造上，一些品牌房企更具发言权。

　　以万科为例，去年万科商业地产登陆成都，并表示将把发展社区商业作为主要方向。今年4月，成都万科商管团队亮相，据了解，万科旗下的社区商业将做统一的招商运营，部分物业阶段性自持。万科自营的商业品牌万科幸福家、V咖生活馆、健康屋将被引入社区商业中心。此外，万科还将打造商业平台，将业主、商家、投资人变成合作伙伴关系。

　　万科集团的李永浩此前在接受媒体上采访时表示：“社区商业真正的价值在于经营，只有经营好了商铺才真正有价值，在市场很好的情况下，开发商却往往忽视经营，要做的应当是“从终到始”的呵护，而不是销售出去之后让其自生自灭。”

　　市场精细化才是出口

　　目前，社区商业还面临一大难题，由于缺乏对周边人群的细分和研究，导致经营成绩不佳。在记者走访过程中，发现不少社区配套功能有随意堆砌的现象。甚至有一些项目负责人表示：“出售是当务之急，其余靠市场优胜劣汰足够了。”

　　成都是一个懂得生活的城市，在社区商业的打造上，更需要融入衣食住行甚至包括金融、医疗、健康、出行等服务。在这个方面，从国外发展来的“邻里社区”有值得借鉴之处，“邻里社区”是集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，致力为百姓提供“一站式”的服务。通过对客群定位、消费习惯的细分挖掘其潜在的价值，并让业主享受到品质生活。

　　体验式+O2O成社区商业新形态

　　“对于住户来说，体验到的才是最好的”，在社区商业中融入“体验式业态”对实体商业而言是非常重要的武器，对于成都这样的消费群体来说更是如此，在以周边需求为导向的基础上，利用特色的主题活动和配套设施培养周边客群的消费习惯，才能增强社区商业的凝聚力。

　　而电商的发展虽然对实体商业带来一些影响，但也不得不提它为社区商业带来的新商机。而花样年就是较早的探索者之一。早在2002年，花样年就创立名为“彩生活”的业务板块，率先把物业管理升级为物业服务，通过业主需求，定向提供家居生活用品团购。2013年6月，花样年通过彩生活旗下彩之云APP，为住户提供衣、食、住、行、娱、购、游等服务。

　　未来十年去化是商业地产重点

　　近日，不少人对成都的商业地产市场感到担忧，锐理数据的总经理郭洁在接受记者采访时直言，在未来十多年内，去化仍旧是商业地产的重点。不过我们也应该看到，商业地产是有生命周期的，有许多例子可以证明在物业通过重新包装、整合、改造后，一些商业地产又重新活了过来。对投资者而言，还是应该对成都的商业市场抱有信心。作为商业地产转型的一大方向的社区商业，凭借需求刚性、贴近客群的优势，只要用心规划、注重经营，相信可以打造一个互利共赢的增值空间。