成都商业地产“探路”十年 首个购物中心如何打开局面？

　　成都的商业地产发展经历了群雄争霸和全面爆发的火热阶段之后，开始出现越来越多元化的商业形态。其中，购物中心无疑是众多形态中占比最大的一个。

　　然而，回到十年前，大概没人会料到，成都的商业地产从开始兴起，到逐渐饱和，再到严重过剩，这整个过程会发展得如此迅速。十年前的成都，甚至都没有一个真正意义上的购物中心。在百货和商业街区霸行成都市场的时候，购物中心的小火苗其实也开始蓄谋燃烧。

　　如果将购物中心的出现定义成现代商业地产发展的标志，那么成都商业地产已经拥有十年的历史。尽管现在看到的商业项目让人眼花缭乱，几乎每一个区域和商圈都有自己的标杆项目，但见证并全程参与成都商业地产十年发展的第一个购物中心，却是位于交大路的凯德广场·金牛。

凯德广场·金牛全景图

　　成都商业圈的“凯德金牛区域”

　　很多球迷都知道，在足球圈里，会有一种说法，譬如皮耶罗区域、范尼区域、拉姆区域……以某一位球星命名，以彰显其在某一块区域的强大能力。

　　成都商业地产市场的竞争也早已如火如荼，如果将上述足球圈的说法，放置成都商业地产领域，那么肯定有一块区域能够以凯德的项目命名，譬如城西北的交大路片区就完全可称作是“凯德金牛区域”。

　　作为凯德在成都的首个商业项目，同时更是成都首个购物中心，凯德广场·金牛已经成功运营了十年之久，直至今日，在商业项目饱和甚至开始泛滥的成都市场上，凯德广场·金牛依然在所在区域内一家独大，乃至在整个成都都有着其难以撼动的地位。

　　不夸张地说，十年前的成都，若说到逛街，大部分人只会想到百货商场，而且绝大部分的百货商场都集中在主城区二环以内。购物中心是什么？彼时的很多消费者都难以说出个所以然。

　　至于十年前的交大路片区，作为非核心商圈，甚至连上规模的百货商场亦或是大卖场都难得一见。然而，凯德广场·金牛的出现，则头一次将“购物中心”的概念植入到了成都消费者的脑子里，更是直接地落地到了当时商业堪称贫瘠的交大路片区。并且，凯德广场·金牛在之后长达十年的稳定经营中，潜移默化地影响着一个区域乃至一座城市的商业格局和消费习惯。

凯德广场·金牛内部实景图　　 

　　不仅如此，凯德广场·金牛的开业，也是首次让成都消费者感受到了一个一站式购物中心带来的全新体验感，爱上一种内容更丰富、购物更便捷、环境更舒适的消费场所。

　　当然，以凯德的实力与经验，打造一个商业项目并不难，但要带动一个商圈，并且在购物中心尚未盛行的成都市场打开局面，却并非易事。于是，接下来的十年，就是凯德广场·金牛如何改造一个区域，进而影响一座城市的十年。

　　凯德与成都的第一次亲密接触

　　2006年9月，凯德广场·金牛宣告开业，爱吃爱玩的成都人第一次对“购物中心”这样的商业模式有了认识：相比起街区底商，它在形态上更加集中；相比起百货商场，它在内容上更加丰富。

　　一年后第一个万达广场——锦华万达广场才现身；四年后龙湖的首个商业项目龙湖三千集开业；六年后成都华润万象城、环球中心、成都IFS、以及成都远洋太古里等项目才陆续亮相，成都商业地产这才随之进入到大爆发的竞争白热化阶段。

　　将时针拨回到十年前，凯德集团与成都商业项目的第一次邂逅，成就的1号商业作品，即是凯德广场·金牛。并且，凯德广场·金牛给交大路片区商业带来的改变，大家有目共睹。

凯德广场·金牛项目效果图

　　    十年前的成都商业处于什么阶段？

　　    百货争霸，社区底商和传统商业街一片繁荣。鹏友会核心创始人、新巢商旅顾问公司总经理蒋鹏表示，在十年前的成都商业地产市场，百货、大卖场与购物中心的分界点事实上还比较模糊，尚且处于一个“探路”的阶段。然而，真正使成都进入“商业地产年代”，凯德广场·金牛作为“第一批吃螃蟹的人”，绝对功不可没。

　　十年前的来自新加坡的凯德集团，其商业发展到什么程度？

　　至少在打造购物中心这种现代集中式商业项目方面，凯德已经有着丰富的经验，运营管理更是游刃有余。“事实上，从凯德广场·金牛项目的呈现年份和选址，都能看得出凯德对于市场的了解，以及对于自身条件的把握。”蒋鹏肯定了凯德集团在商业地产领域的实力，以及其目前在成都的商业物业运营情况。

　　因此，对于凯德而言，这是一次触角的延伸，或者说是精心准备之后的长袖善舞；对于成都商业地产而言，这无疑是一个里程碑，是一场对沉睡的市场潜力的唤醒。

　　十年之后的今天，凯德在华总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元人民币，其官方网站上更是明确表示，未来3年，凯德将打造近50个地标，总开发投资额近1800亿元人民币，其中超过一半以上位于中国。

　　一家购物中心和一座城市产生的“化学反应”    

　　这世界上所有良好的关系都源于你情我愿。

　　很显然，凯德定是一早看上了成都，所以才有了凯德广场·金牛这样一个高水准的项目。当然，成都同样对凯德是有“感觉”的，所以凯德广场·金牛才能在这十年间，保持着稳定的经营，不仅打开了成都商业产的新局面，而且也夯实了凯德在成都的布局之路。

　　因此，凯德广场·金牛这样一个购物中心，与成都这座城市，碰撞在一起产生的“化学反应”不仅让双方都得偿所愿，更是超过了所有消费者的预期。

　　据赢商网获悉，从凯德广场·金牛现身开始，在销售额和客流量方面，就一直保持着逐年稳定的增长。其中，2015年，全年总客流量达到了2200万人次，全年销售额达14亿元。这样的数据，在当时的成都市场可谓十分亮眼。

　　据不完全统计，凯德广场·金牛不仅明显地带动了区域的消费增长，更是直接地为片区提供了6000个就业岗位，它的出现，一方面为交大路片区的住宅人群带来了一个全新的一站式购物场所，另一方面也很好地解决了该片区部分人口的就业问题。

　　促进商圈商业发展，带动区域经济增长，解决实际就业问题……凯德广场·金牛的贡献，绝非仅仅停留在营造一个新的消费场所的层面。一个商业项目的影响力、一个知名企业的社会责任感，都因为凯德在成都的这个“1号商业作品”，得以彰显。

凯德广场·金牛客流图

　　一个稳定经营长达十年甚至更久的购物中心需要具备什么样的条件？对此，戴德梁行成都商业地产部主管钱峰的回答是：合理的设计 、精准的定位、持续用心的管理是购物中心持续运营的基本要素。

　　“成都无疑是西部商业发展的核心城市，商业地产的兴起和市场的需求以及专业商业地产开发商的战略眼光成就了第一批购物中心的落成。”

　　此外，钱锋还向赢商网表示，“凯德广场·金牛作为首批运营购物中心中的典范，其前期针对市场和客群所做的详尽调研分析，招商过程中对主力店品牌的把控，以及凯德专业的商业运营管理经验和持续的调整等，都成为了凯德广场·金牛多年来成功运营的基石。

　　鹏友会核心创始人、新巢商旅顾问公司总经理蒋鹏称，购物中心与传统百货最大的区别在于，购物中心更加倡导对生活方式以及消费理念的更新换代，而购物中心与城市的关系，既有“跟随”，亦有“引导”，这是其能够存在并在一定程度上取代传统百货商场的原因。

　　很显然，在购物中心这一商业形式尚未大规模爆发之时，凯德广场·金牛的出现更多的是“引导”，引导人们将消费看做一种更多层次的生活体验，而非单一的物理交易平台。身为成都购物中心的首批“探路者”之一，选择一个恰当的区域，抢占一个领先的时机，并保证持有经营……这些，都让凯德广场·金牛在商圈乃至城市中，拥有了更多的主动权和更大的影响力。

凯德广场·金牛开业当天资料图　　 

　　从凯德广场·金牛以成都第一个购物中心的身份出现，成都商业地产以让人应接不暇的节奏已经走过了十余个年头。一个商业项目如何能够保持长久稳定地运营？如何与城市以及消费者更好地互动？凯德广场·金牛的答案是，清楚自身优势，了解市场环境，遵从商业规律。

　　如今，“蛋糕”就摆在那里，眼看分食的队伍不断壮大，最终结果只会是，撑死胆大的饿死胆小的。谁是胆大的？凯德广场·金牛必然是其中之一。