成都商业地产“困局”频频 下一个破局者会是谁？

　　在业内集体将目光投入到量价齐升、改善崛起的住宅市场时，商业地产高库存、高空置率、低人气的的落寞窘境愈发凸显。

　　现状

　　商业地产“三化症状”依旧“老大难”

　　锐理数据显示，成都六城区写字楼整体存量高达5722万平方米。在集中商业方面，截止2015年年底仅高新区库存就高达1761万平方米，其余五城区库存均超过500万平方米。而据国家统计局数据显示，成都商业总体存销比达141个月。与冰冷的高库存数据相伴的，是同样冰冷的空置率。以成都商务楼宇为例，目前全市空置率高达41%。

　近三年六城区集中商业存量面积(万㎡)对比

　　商业地产何以陷入如此困境？城市商业网点规划失控或许是最根本之源。对此，新出台的“商改住”政策是一剂“退烧药”，但也仅针对写字楼市场稍有缓解。集中式商业处境依然胶着，关店潮和大体量新项目入市，轮番考验着从业者的抗压能力。

　　2016年初，天府广场营业14年的摩尔百货黯然撤场，开业11年的新城市百佳超市也宣布结业。品牌商业项目仍难逃此劫，今年华润万家（需求面积:8000-15000平方米）各类型门店共减少727家，万达百货计划关闭全国46家门店。与此同时，据不完全统计，2016年成都还将迎来超过20个商业项目的亮相，包括三个万达广场(青羊万达、双流万达、蜀都万达)以及银泰中心in99，还有数度推迟亮相的鹏瑞利国际医疗健康中心。

　　早在几年前，业内专家就指出商业地产的三大痛点也是突破点：同质化——差异化制胜之道在何处、边缘化——变革中怎样应对电商冲击、泡沫化——商业模式如何创新。如何让商业项目在低迷市场中成功生存，路子和道理其实大家都懂。

　　主题化商业

　　有标签才有差异化生存

　　尽管同质化是业内普遍认可的事实，但如何破解获差异化生存，鲜有商业项目做得好。实际上，通过借鉴国外的商业发展阶段及成功经验后，我们发现，主题化商业是解决同质化的不错方法。位于日本大阪市的难波公园就是一枚典型案例，以生态主题商业项目直接提升了整座城市的形象。

　　日本大阪难波公园远景

　　凭“难波公园“项目名便可知其定位已脱胎于传统商业，尽管它实际依然是一个购物中心与办公楼的综合体。但只有站在稍远稍高的地方，你才会看懂它的完整模样：一个修建在斜坡上的8层城市花园，层层推进绿茵围绕，每一层都布置有独特的景致，树林、草坪、岩石、峭壁、峡谷、溪流、瀑布、池塘。为达到自然生态式的项目定位，在局部设计方面同样“较真”。入口处，是一个被岩石覆盖的空间，仿佛峡谷入口引导人们探寻；暖黄色到桔黄色渐变的条纹造型，给人沉淀的岩石层的逼真感，此外还有设计师营造的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间景致，无一不体现生态自然之感。

　　而开发商们最在意的购物零售特性也并没有被抹去，位于中心区域的三层便是“豪华购物广场“，店面错落有致，并饰有草木植被和水景，给人寻宝般的购物感受。该项目最终获得日本2004年最佳建筑与环境设计、最佳综合项目SADI等奖项。

　　难波公园随处被绿植包围，层层递进

　　其实国内不少开发商已在借鉴该模式，西安的秦汉唐，南京的1912街区，水游城等。但多数仅仅是打着主题化的旗号，明确精准的定位、专业技术支撑、细节品质的严苛把控等多方面的主题化落地才是项目成功的关键。

　　体验式商业

　　“别说话 用心去感受”

　　电商冲击的是零售商场，而非商业地产。单纯以购物为目的的消费时过境迁，实体商业更多的担负起提供生活场所、主张生活方式、营造个性场景的角色，就像从物质需求转变为精神需求。

　　精神需求，换言之就是时下被业界说烂了的“体验式消费”，而这些恰恰是电商难以提供的。一般将体验式粗暴的理解为“去百货业、去主力店、去购物化，提高餐饮、娱乐儿童等业态的“的趋同手段，结果反而又引发新的“体验式同质化”现象。

　　所谓“体验式商业”，是区别于传统商业以零售为主的业态组合，其更注重消费者的参与、体验和感受，并对空间和环境提出感官要求，使之成为工作和家庭外的“第三空间”。换言之，体验式就是要让你“别说话，用心去感受”。上海K11便是国内体验式商业范例之一。

　　上海K11楼体外观

　　上海K11的商业面积仅4万平方米，最顶三层为停车场，还有三层位于地下，除了位于核心地段外，这个自身条件并不十分优秀的商业项目，却成为上海文化艺术人群的乐园。

　　近20%的零售及餐饮品牌首次入驻上海、地下三层作为艺术展览中心、0距离的生态农场、随处可见的原创小众门店、牺牲空间而设置的随处艺术小品景观、突破传统的自由穿行动线、浓厚的艺术氛围营造……业内对K11的“体验式”特点总结了很多，有一个共通点或许可以总结，即个性、创意的身心体验感受。

　　上海K11的生态农场及公共区域内的艺术小品景观

　　“真正的场所并不存在于大楼之间，而是存在于人们值得记忆的体验中”，美国著名建筑师Curtis J. Scharfenaker点破了体验式商业在“场所制造”上的意义。

　　上海K11内的互动体验课程及艺术展览

　　主题化+体验式“双打”

　　无敌是多么 多么寂寞

　　以主题化吸引市场眼光，获得商业地产差异化生存之本；以体验式赢得市场口碑，赚取长期运营之利器。主题化+体验式的双剑合璧战略，恐怕足以让不少商业项目走出困境，从而带活商业资本运营，提升项目自身的盈利水平及估值，甚至提升一个区域的价值、树立城市标杆。更可观的效果是，其在资本市场上定会成为投资者竞相青睐的对象。

　　基于此，令人堪忧的成都商业存量或许找到了自我治愈的途径。不过，后期依然需要专业建造支持、创意设计、运营模式等多方面的品质把控，才能真正让商业复苏。　　 

　　眼下成都依然有不少商业项目正探索着生存之道，比如华侨城的文化旅游地产主攻主题化，万达广场的体验感在优化，整体商业总体量达193万平方米的蓝润更是引发业内好奇。

　　包括蓝润广场、蓝润优悦广场、蓝润置地广场、蓝润中心、蓝润国际等在内的7大项目布局成都6大主城区，华西坝、春熙路、人民南路等核心地段地块在手上，蓝润究竟要怎么玩儿？以主题化建立项目辨识度，还是推体验式走新潮创意的风格，或者二者结合追求综合效果。

　　其实不论用何种方式，都需要开发商立足区域特色、文化底蕴、城市责任等方面因地制宜的做抉择，因为脱离了城市韵味儿的商业体，很大程度上也疏远了与这座城的生活者的距离。在这一点上，深谙本地文化历史的蓝润比那些外来大牌们或许多了一份了解，也令市场多了一份期待。