2016中国商业地产百强之争今年新看点 正式揭晓！

　　8月31日，中国最大的商业地产门户网站赢商网，联合中国知名的房地产研究机构亿翰智库，主办的“2016中国商业地产百强峰会暨中国房企商业价值榜发布会”在上海雅居乐万豪酒店成功举办。

　　会上，“中国房企商业物业价值TOP100”、“中国商业地产企业产品线TOP50”两个总榜单，以及“中国商业综合实力TOP20”、“中国商业房企成长性TOP10”等九个子榜单隆重发布。

　　全联房地产商会秘书长钟彬、广州奥园商业经营管理有限公司总经理雷易群、鸿荣源集团副总裁、壹方置业（深圳）有限公司总经理梁剑飞、协信商业地产集团副总裁兼商管公司总经理吴镝、蓝光商业集团董事长刘侠、正荣商管总公司总经理张子玉、新城控股集团高级副总裁欧阳捷、弘阳集团高级副总裁沙勇、上海星浩商业管理有限公司董事长邓小星、上亿企业集团有限公司总裁助理李文红、金科商业管理中心总经理杨可君、北京汉博商业管理股份有限公司高级副总裁李亚明、上海证大房地产有限公司副总裁王锐、大地影院集团拓展中心总经理徐贤长、上海大悦城总经理危建平、上海城建（江西）置业有限公司董事长章志华、佳程集团有限公司副总裁曾伟雄、东证资管结构与另类融资部业务总监宋慧芳、上海中原工商铺部总经理孙举双、赢傲科技董事长李健等行业内重点开发商、品牌商及第三方服务机构高层悉数出席，见证这一中国最具权威、最具影响力的商业地产百强领袖年度盛会。

　　商业地产百强榜单发布，4场主题演讲、2场重磅对话，观点碰撞，火花不断。

　　开幕致辞嘉宾

　　赢商（集团）控股有限公司董事长 吴传鲲

　　关键词1：购物中心发展井喷

　　上半年我们对中国29个主要城市，3万平方米以上的购物中心做了样本的数据分析，我们发现从2011-2015年期间开业的购物中心数量是从1996年-2010年开业数量的5.2倍，也就是说，在近五年来是购物中心绝对的井喷期。

　　关键词2：增速下滑

　　还有一个数据值得关注，虽然这几年发展的很猛，但是我们会发现2016年是一个非常大的转折点，2014-2015年基本上开业数量超过300家，但是2016年上半年看到才开了100家，我们估计今年开业的数量会在200家以内，那我们会认为明年及以后会保持在200家的态势，也就是说购物中心新开业增量的速度是往下走的。

　　关键词3：百强榜单意义

　　一会儿张化东博士会发布这个榜单，我们为什么会干这个事情呢？刚开始第一届的时候，有很多人提出异议，但不管怎么样商业地产是一个非常大的行业，无论如何都具有相当的标志性，做榜单最大意义就在于梳理行业发展的现状，大家都处在什么样的水平，比方说从规模上看万达是第一，但是从经济效益上看谁更强？到底是连锁发展，还是固守犁地，这中间怎么取舍，这都需要有第三方来做这个事情。

　　主题演讲：中国不动产发展趋势与商业地产　 

　　演讲嘉宾：全联房地产商会秘书长 钟彬

　　观点1：互联网企业从线上走到线下；

　　观点2：开发商加大商业地产布局。世贸集团、保利地产、龙湖地产、阳光城等前30强地产企业，均加大了在商业地产板块的布局，主流，主体都是持有物业；

　　观点3：新常态经济将保持平稳发展，消费市场保持活跃；

　　观点4：REITS释放为商业投资带来生机。

　　主题演讲：实现商业地产的全链条资产管理

　　演讲嘉宾：协信商业地产集团副总裁兼商管公司总经理 吴镝

　　观点1：商业地产的资产管理最核心的就是保值增值，它是通过前期投资管理到最后退出的资本管理，这是全链条的闭环环节，商业地产更多属性是金融属性，我们应该用金融的眼光去看待商业地产的管理或者商业地产的管理。

　　观点2：目前我认为国内关于资产管理有三大误区：商业管理就是资产管理、轻资产就是资产管理及用基金化方式做商业地产就是资产管理。

　　观点3：真正的商业地产，必须要具备全链条，在拿地、定位、设计、建设、运营、退出都必须遵循一个价值的观念。

　　观点4：全生命周期的资产管理源于三个方面，第一是资产管理是有属性的,第二是资产管理的核心在于价值提升，第三是建立属于自己的资产管理体系。

　　主题演讲：中国商业地产重构与转型的轻资产逻辑

　　演讲嘉宾：金科商业管理中心副总经理 葛霁

　　观点1：中国购物中心从今年开始增量下滑，明年还要下滑；中国商业地产应该进入了从高速增长期向成熟期过渡的时期，我们姑且称之为转型期；

　　观点2：一个行业的转型期会发生什么？更多是你要选择其中一个价值链，你最擅长的，效益最高的去做，而不是所有都做；

　　观点3：面对商业地产行业的转型期，我们首先要明确我们的产品线、业务线，其次就是从整个行业价值链当中定位自己最有优势的，效率最高的是什么？再次我们讲一下金融工具；

　　观点4：对于商业地产公司未来能否生存，不取决于你做轻资产还是做重资产，而是取决于在某一环节或者某些环节具备效率优势。包打天下已经过去了，一定要选择某一个环节或者某些环节来做。

　　主题演讲：国内商业地产的资产证券化

　　演讲嘉宾：东证资管结构与另类融资部业务总监 宋慧芳

　　观点1：国内资产证券化目前分两大块：信贷资产证券化、企业资产证券化；

　　观点2：对于商业地产来说，我主要列了两种模式：模式一是类REITS的模式，是指把物业以及物业收入为支持发行资产支持证券，物业需要转让，可以实现轻资产或者表外的运营；模式二是以物业租金，也就是以物业收入为支持发行资产支持证券，这种物业产权或者控制权是不转让的，这种方式基本可以对标现在常做的经营型物业贷，作为它的一种替代品；

　　观点3：第一种模式是产权转让模式，可以实现出表的模式。第二种是租金模式，是指物业所产生的收入；

　　观点4：融资规模，租金模式融资规模比较低，但适合没有产权的；

　　观点5：类REITS模式，跟其他融资模式相比有以下特点：一个是融资快捷，另外它不受净资产40%的限制，如果要调节负债率或者负债率这端有问题的话，可以用这种方式融资。它的融资用途是无限制的，用途上会更灵活一些；

　　主榜单发布

　　发布嘉宾：亿翰智库上市房企研究中心主任 张化东

　　2016中国房企商业物业价值TOP100

　　中国商业地产企业产品线TOP50

　　榜单解读1：商业物业价值整体上扬

　　2016年Top100企业商业物业总租金收入增加，同时企业商业物业价值也得到进一步提升

　　榜单解读2：集中度提升

　　截止到2015年年底，Top10企业商业物业总价值高达8944亿元，占Top100总价值的43%，且Top10企业租金收入占比较去年进一步扩大，强者恒强现象显现

　　榜单解读3：各城市商业市场表现参差不齐

　　预计2017年商业物业新增面积2030万平方米，其中环渤海、长三角、珠三角、中西部地区占比达到90%以上。从单个城市来看，上海、深圳等多个城市2017年商业物业新增面积均破百万平米

　　榜单解读4：国企民企港企三分天下

　　以华润、中粮为代表的国企、以万达、世茂为代表的民企与以恒隆为代表的港企三方逐鹿商业地产市场

　　榜单解读5：企业行为分化

　　2014年开始，部分港企开始抛售内地物业，企业商业物业价值有所下降；与此相反，大陆房企加码商业地产，企业商业物业价值显著提升

　　榜单解读6：商业地产市场风起云涌

　　各房企纷纷设立商业地产部门或成立商业地产子公司，披露商业地产战略；各地区具有影响力的商业物业涌现，未来商业地产市场竞争将格外激烈

　　榜单解读7：模式各异，各领风骚

　　不同的商业物业产品线，其演变路径不同，具有鲜明的企业特征，构筑商业地产企业的核心竞争力

　　微论坛一：中国奥园·存量时代下，商业地产运营新思路

　　主持嘉宾：

　　亿翰智库上市房企研究中心主任 张化东

　　对话嘉宾：

　　广州奥园商业经营管理有限公司总经理 雷易群

　　新城控股集团高级副总裁 欧阳捷

　　弘阳集团高级副总裁 沙勇

　　北京汉博商业管理股份有限公司高级副总裁 李亚明

　　正荣商管总公司总经理 张子玉

　　蓝光商业集团董事长 刘侠

　　张化东：

　　观点1：实际上存量商业地产的确比较大，最近十年商业和办公新开工面积要达到20亿平米以上，每年实际上建成的物业面积也有1亿多平米，这个存量压力也是比较大的；

　　观点2：在商业运营里面，运营层面上的东西跟开发不一样，开发需要靠大量资金去拿地，而运营更多是靠人；

　　观点3：两套关键词：一个是精准精细如何提高运营效率，另外一个关键词是如何吸引客户，留住客户，体验感更好；

　　观点4：如何将物业开发的更适合客户的体验，如何通过运营来提升价值，如何在资本上变现，这三方面实际上也是我们未来关注的；

　　观点5：运营是我们作为整体目标的过程，而资本化是我们追求的目的，实现商业物业的价值。

　　雷易群：

　　观点1：奥园是2007年香港主板上市，无论是宅还是商业地产，原来主要是在华南，特别是广东市场，现在也逐渐在全国各地做一些商业地产，整个公司2015年实现销售额是151亿，今年我们目标是200亿。未来我们在很多地方都会有购物中心的存在，有两种产品线，一个是街区性商业，一个是区域型购物中心；

　　观点2：无论是互联网也好，还是硬件设施也好，软件设施也好，我认为最核心的在于团队的专业能力，这是无可替代的；

　　观点3：商业运营核心是为商业价值来做服务的，商业价值提升无非是靠租金的收益，租金收益的逻辑在于商户能不能挣到钱，商户能不能挣到钱在于消费者愿不愿意买单。

　　观点4：从商业运营角度来讲，绝大多数商业管理公司更多是任务式管理；从财务角度来讲，资本角度来讲怎么有效的结合，绝大多数是没有的。商业管理应该是从商业一般化管理转化成商业资产管理，从商业角度来讲，未来怎么解决投资回报，怎么解决成本，从类REITS变成REITS；

　　观点5：对于资产化来讲，有几个通路没有打通。第一个是政策的通路，对于商业管理者来讲，我们也要学习，也要去了解，了解不同资本产品的特性，实现精准配对。

　　欧阳捷：

　　观点1：我们商业库存依然非常大，特别是商业库存里面有些传统的业态正在逐步退潮，但是新型购物中心也在崛起；

　　观点2：现在全国已经有超过5000家购物中心，按照每年大概开业300-400家速度，十年时间，商业地产跑马圈地就结束了；

　　观点3：市场购物中心量虽然很大，但在过剩过程当中有些板块是有空白点的，虽然未来市场空间已经在慢慢缩小，对于新城来说在未来3-5年还是非常好的强抓市场机会的机遇期；

　　观点4：关于技术方面问题主要分成两个部分，第一个部分是客户和商场运营相关的大数据，第二个部分是系统解决管理性问题；

　　观点5：资本市场看两条，租金回报率和物业增值。

　　沙勇：

　　观点1：弘阳集团现在主要是有商业、地产、物业三个板块，在江苏六个城市，开发了三十个地产或者商业项目，累计开发量超过一千万平方米。弘阳商业目前所持有经营的商业面积在200万方，商业销售额差不多100亿；

　　观点2：现在这些企业应用这些科技是非常必要的，主要有两个目的：一个目的是运用这些科技手段给我们的顾客一个更好的服务或者体验，第二个目的是为了改善我们的经营，这两个目的都是需要的；

　　观点3：百货在精细化经营方面是做得比较好的，现在随着进入存量资产时代，如何提高效率，提升资产回报，提升资产价值，在这块不得不精细化考虑消费者需求；

　　观点4：在移动互联网时代消费者变化也很快，购物中心也要经营扁平化，你离消费者越近，对购物中心的改善就会越大；

　　观点5：开发、运营和金融这三点对于商业地产来讲都非常重要，而且三点都提升都很难。在这里提升运营最重要，有了提升运营能力，很多事情就好办。如果没有这些，即便这样这些重资产也没有更多的渠道。

　　李亚明：

　　观点1：北京汉博商业是作为中国第一家在新三板上市的商业管理公司，下一步我们将投资中国新兴品牌，为我们现在的物业，尤其是为现在产权人拥有者，要租金收益最大化提供强有力的支持；

　　观点2：存量时代下如何和科技拥抱。科技这个东西是一个双刃剑，我觉得还要结合各自的项目，现在在什么阶段，有针对性的去利用科技和互联网手段；

　　观点3：实际上所有原来住宅的开发商，基本上都或多或少在往商业方向转，都在找自己未来长期持续发展之路；

　　观点4：要结合现在年轻人新的消费动态，按照以前我们做购物中心，可能三年五年以后才做一次综改，现在这种结构已经压缩到可能两年就得变了，频率越来越高，时间越来越短，在这里头如何做好运营，这是大家持续探讨交流的过程；

　　观点5：商业地产到跟金融结合，上升到资产，现在中国是融资成本过高，如果一开始进到商业，没有想到金融回报，可能一出手就失败了。

　　张子玉：

　　观点1：正荣集团分三个板块：第一个板块住宅，第二个板块是商业和物业，第三个板块是投资。正荣商管公司成立三年时间，已经开业的购物中心3家，分布在福建省，已经在12个城市拿了完整的综合体是18个，未来5-8年开到50家左右，这是目前在主要区域拿地做购物中心的方向；

　　观点2：通过线上整合带动线下交易服务，再通过移动服务把线下交易线上化，形成O2O闭环，用科技本质就是，现在经营思维已经转向消费者思维；

　　观点3：我们在做正荣商业模型的时候，我们做了三个主要核心，第一是社交，第二是场景，第三是智慧。社交基于分享，场景基于体验，智慧基于服务。

　　观点4：商业地产整个链条，我们认为运营是核心关键。我们也提出一个口号，不是为了招商而招商，而是为了运营而招商。

　　刘侠：

　　观点1：蓝光到现在26年了，蓝光最早是做商业地产起家，到今天商业这块主要聚焦在社区商业，目前运营和在建的购物中心和商业街有56个；

　　观点2：现在的技术日新月异，实际上带来了消费者从心理到行为的变化，我们应该把握这些东西，其实技术本身也可以成为一些内容，关注背后消费者思维行为的变化，怎么样用互联网思维跟消费者进行互动，背后延伸的挖掘这个层面是非常重要的；

　　观点3：今天蓝光商业在做社区商业，我们不仅仅是局限于购物场所考虑问题，我们会和周边的社区结合思考，通过物业连接系统，跟我们的终端消费者去做互动连接；

　　观点4：存量时代，不仅仅是存量大，增量也很大，我们也看到机会点，区域的差异也有机会点。

　　观点5：今天商业运营面对消费者习惯的变化，这是一个巨大的考验，而且这个变化的节奏越来越快，今天我们必须适应消费者新鲜度。

　　微论坛二：大数据应用在商业地产的价值探讨

　　主持嘉宾：

　　赢傲科技董事长 李健

　　对话嘉宾：

　　上海证大房地产有限公司副总裁 王锐

　　大地影院集团拓展中心总经理 徐贤长

　　上海大悦城总经理 危建平

　　赢商（集团）控股有限公司董事长 吴传鲲先生

　　佳程集团有限公司副总裁 曾伟雄

　　王锐：

　　观点1：依照我个人的理解，商业地产里的大数据分三个方面：第一个方面，企业传统数据；第二个方面，是设备设施或者传感设备，他们收集的一些数据；第三个方面，社交数据，包括电话、短信、Facebook、QQ、微信等，这三个部分组成了大数据核心内容；

　　观点2：大数据应用在商业地产的价值实现第一个方面是通过大数据的收集、采集、分析之后，从商业运营角度可以提供很多点对点定制服务，这可能是在商业运营板块当中大量被使用；

　　观点3：第二个方面，通过收集不同的数据可以发现一些隐藏需求，通过对隐藏需求的研发，我们可以创新一些业态，这是大数据对商业第二个贡献；

　　观点4：第三个方面，CRM也好，ERP也好，这些数据可以使产业链条更加完善，口径更加统一和一致，这样对商业运营管理来说，效率提升是非常有帮助；

　　徐贤长：

　　观点1：大地电影也是目前影投公司里面，排名第二的全产业链的电影公司；

　　观点2：大地影院最早是以农村包围城市这种战略在中国进行开发的，我们有70%的影院是位于三四线，甚至于五线城市。随着这几年购物中心的增加，越来越专业化，可能三四五线购物中心在今年就会出现很多问题，那出现很多问题影响最直接的就是我们高楼层的影院；

　　观点3：大地内部开始进行优化，比如说我们提出了电影+的概念，希望电影院在四楼，我们会有其他几个业态品牌，通过我们自己内部的会员积分去打通，就是让人在整个购物中心里面循环。未来希望跟购物中心内更多优质商家，把这些积分兑换，让购物中心内部的客流得到更好的体验。

　　危建平：

　　观点1：大数据真正作用是在于年轻的管理团队身上，当我们把商业发展方向和实际运用方向把控更准确更高效，节省了时间和走弯路，真正驱动商业地产跑起来是客流；

　　观点2：大数据我认为是一种思维，大数据更多是让我们作为商业管理人的思想，从百货管理思想走出来，真正了解实际商业地产运营当中，所有数据之间的关系，我理解的大数据，它不是动力学的问题，而是整体管理思路发生转变的问题；

　　观点3：大数据一定要有一个目标，就是你到底用它来干什么？大数据在商业地产价值当中到底怎么体现出来？我觉得经营是最本质的，然后会体现出品牌的力量，回归大数据就是提质增效的问题，提高客流的数量和质量的问题；

　　吴传鲲：

　　观点1：首先大数据是一种思维方式，如果你下定决心做这个事情，肯定会有一个投入的。赢商网大数据中心，包括技术部和算法团队有接近50个人，目前为止还在投入；

　　观点2：做大数据首先要建立一套标准数据采集体系，我们的数据来源于两个方向，一个是网站自己产生的数据，以及用户行为数据，这些都需要建立非常标准，非常清晰的数据采集体系；第二个数据来源是公共平台；

　　观点3：如果把100个购物中心开3家店称为成熟品牌，那是占在70%左右，从另外一个侧面反映出，所谓成熟品牌丰富程度上是不够的；

　　观点4：未来从招商层面上取决于购物中心差异化，很可能就是新兴品牌的差异化，我相信在挑选品牌过程中，除了项目文化性格吻合以外，就是品牌个性化程度；

　　观点5：怎么样评判新兴品牌成长速度，我们分了不同权重，在不同商圈里面开店代表他的开店能力，是否在我们监测的典型购物中心里面开店，也代表品牌的运营能力，还包括他开的门店数量。

　　曾伟雄：

　　观点1：我们公司现在也准备开始在做招商和运营，在其他地方有办公楼开发，在重庆、南京都有开发项目，但我们公司主要是以商业地产为主；

　　观点2：现在我们集团公司除了做房地产以外，还有做环保、酒店、科技，就科技来讲，其实没有很高科技这种，科技应用在房地产领域只是在工程方面，最开始是商铺的税收，后来应用在房地产方面，比如说空调系统；

　　观点3：我们公司未来也会考虑，开业以后尽量利用科技性产品应用在商业方面。我个人理解，大数据就是种类多，举个例子，可能通过网站，他们有所谓的关键词，通过微信，他经常提到的火锅店，现在年轻人转型了，口味转了，可能通过微信提到很多“火锅”两个字，那我们就知道了。还有定位，比如说我住在普陀区，通过数据了解到他可能会到其他区去消费，这些都是平台知道的。那么大数据以后可能是多方面的。

　　主榜单颁奖

　　中国房企商业物业价值TOP100入围企业

　　协信控股

　　正荣商业

　　弘阳集团

　　金科地产集团股份有限公司

　　隧道股份上海城建置业发展有限公司

　　佳程集团有限公司

　　上亿企业集团有限公司

　　中国商业地产企业产品线TOP50入围项目

　　蓝光耍街

　　子榜单发布

　　中国商业地产企业综合实力Top20

　　中国商业房企成长性Top10

　　创新类商业地产企业Top10

　　中国最具创新模式社区商业TOP10

　　中国商业地产企业资本运作能力TOP10

　　中国商业综合体城市影响力TOP10

　　体验性最佳商业TOP10

　　品质型商业TOP10

　　中国商业地产基金TOP10

　　子榜单颁奖

　　中国商业综合实力TOP20入围企业

　　正荣商业

　　中国商业房企成长性TOP10入围企业

　　奥园商业地产集团

　　弘阳集团

　　上亿企业集团

　　创新类商业地产企业TOP10入围企业

　　蓝光商业集团

　　中国最具创新模式社区商业TOP10入围企业

　　金科地产集团股份有限公司

　　中国商业综合体城市影响力TOP10入围项目

　　弘阳广场

　　南昌红谷瑞仕城际广场

　　上海佳程广场

　　体验性最佳商业TOP10入围项目

　　宝贝江湖小镇

　　品质型商业TOP10入围项目

　　莆田正荣·财富中心

　　中国商业地产基金TOP10入围企业

　　上海星浩商业管理有限公司

　　其他奖项

　　中国商业综合体城市影响力

　　壹方天地

　　中国购物中心品牌

　　壹方城

　　年度值得期待购物中心    

　　上海绿地徐汇缤纷城

　　年度商业资产运营管理领袖机构   

　　北京汉博商业管理股份有限公司

　　最佳购物中心互联网服务提供商

　　赢傲科技

　　2016中国商业地产百强峰会暨中国房企商业价值榜发布会圆满结束！

　　2016年10月，中国体验式商业地产发展论坛，深圳见！