万达商业选择港股退市 大悦城地产却计划加速发展

　　同样在港交所，万达商业不出意外的话将在9月退市，而他的同学大悦城地产不仅不退市，还表示要加速发展，并对提振股价颇有信心，“资本市场将会非常认可我们的业务模式。”

　　9月8日，大悦城地产天津和平大悦城项目举行商铺交付仪式，并计划在今年的12月24日上午正式开业运营，作为公司首个落地的轻资产项目，和平大悦城的开业也揭开了大悦城地产的轻资产战略进入实操阶段。

　　“之前大悦城地产从速度上来说确实是慢了，通过重资产开发向轻资产运营转型，将会进入快速发展阶段，计划到2020年做到20个大悦城项目。”大悦城地产有限公司副总经理吴铮表示，未来的大悦城地产将成为一家以资产管理为核心的公司，资本市场很认可公司的轻资产业务模式，并对未来提升股价颇有信心。

　　降股提速

　　从2015年开始，越来越多的商业地产商开始转型做轻资产运营，并被媒体称为“抛售并购年”。

　　“抛售”是指以万达为代表的百货、零售等商业开发运营商关店、倒闭、出售资产;“并购”则以阿里并购银泰、万达入股苏宁等大佬的线上线下融合为代表。

　　有媒体统计称，去年万达、恒隆、中粮大悦城等国内排名前列的商业地产开发商业绩出现大幅下滑，而凯德、太古、华润等企业虽然增速有所放缓，但由于企业内部修复，财务业绩逆势稳健强劲。

　　受业绩影响，转型轻资产已经成为行业趋势，但轻资产能否拯救商业地产开发商，却没有唯一答案。

　　“轻重资产是一个资本层面概念，但是不能抛开核心运营能力这个根本，首先还是要做核心运营才能做好轻资产。”大悦城地产有限公司副总经理吴铮在接受和讯房产采访时表示，大悦城地产向轻资产转型，完全是从自身发展需求出发。

　　据了解，从2007年西单大悦城开业，到目前上海大悦城项目的二期、成都大悦城，10年间大悦城地产只做了7个大悦城项目。

　　“从速度上来说我们确实是慢了，”吴铮分析称，速度慢的主要原因还是在投资策略和对商业地产的认识上，之前的运营模式是把每个项目都作为一个单个项目来做，自己投资、自己进行资金滚动，项目间的资金拆解做的不是很多，比如之前不可能把一个项目的资金拿出来做另外一个，或者把一个项目抵押拿资金做新的项目的，发展模式完全是靠资产价值提升、租金收入增长来做盈利模式和开发。

　　吴铮指出，现在要加快速度就是要把股份比例降下来，我们只要有控制权和品牌就能够用更少的资金、持续的撬动更多的资产，并且有很多的收益，资本方会更愿意进入。

　　“这是一个总战略，就是我们把股份降低，用小股操盘甚至无股操盘的方式发展。”在吴铮的计划中，未来的大悦城会成为一个资产持有管理公司，提供资产运营管理服务，此外还会持有很多的基金，包括未来的房地产信托等，在基金下面再持有项目，大悦城在基金里面只占很小一部分，比如50%、20%，其他都资金都通过各种方式来募集。

　　“那时的大悦城就将成为一家以资产管理为核心的公司，盈利模式就和之前靠租金、出售物业不一样，未来的大悦城更多的是品牌管理费、退出期奖励、投资股权收益等，以资产管理、资本运营以及品牌管理为核心的一个收益模式。”

　　自买自卖实属自资产扩张

　　此前大悦城地产曾发布公告称，将出售旗下六个大悦城项目股份给一家基金公司，媒体披露，这家基金公司实际上是由大悦城全资子公司恒瑞有限公司作为普通合伙人，与两家机构投资者(作为有限合伙人)共同成立的，被媒体称为“自买自卖”。

　　据了解，另外两家有限合伙人为Reco及恒悦富，其中，Reco为GIC(Realty) Private Limited的间接全资附属公司，GIC(Realty) Private Limited透过其全资附属公司分别拥有百驰有限公司的45%已发行股本、悦诚(香港)有限公司的48.04%已发行股本及华铿有限公司的49%已发行 股本，以上公司均为大悦城非全资附属公司。

　　另外一家有限合伙人恒悦富则为中国人寿股份有限公司的全资附属公司。

　　此前，大悦城已经发布公告称，公司将打包北京、天津、上海六个大悦城项目的49%股份出售给上述这家基金公司，包括北京西单大悦城、上海大悦城、天津大悦城、北京朝阳大悦城、北京中粮广场、中粮·置地广场(原安定门项目)。

　　“上述股权出让总价将不低于92.89亿元，其中中国人寿认购三分之二，GIC认购三分之一，这个价格跟我们账面价格相比溢价22%，是一个很不错的价格，同时我们不承诺给基金方任何的收益保证，实际上这个形式就是类似于房地产信托投资基金(REITs)。”吴铮表示，这并不是自买自卖，而是大悦城地产轻资产的第一步，也就是把存量的资产部分拿出去做，把资产做轻一些;“相信REITs在未来两到三年内可能会出来，到时候我们就用REITs的形式来做。”

　　除了第一步，大悦城地产的轻资产战略还有第二步和第三步。

　　吴铮表示，第二步就是马上会建立商业地产改造基金，主要针对一二线城市核心区域的有价值的项目，老项目改造，这个基金会引入投资者，我们大概占20%～30%的比例，其他都是投资者，大概会有几百亿的规模，依托我们良好的品牌影响和强力的管理运营能力迅速激活它。

　　第三步就是管理输出，也就是“无股操盘”，现在昆明、贵阳的项目都已签订协议，基本相当于酒店管理公司的模式，同时签订一个优先收购权协议，提前锁定价格，收购一定比例的股权，同时拥有选择购买或者不买的权利。

　　“我们在退出的时候，还有资产增值部分一定比例的利益，比如10%或者20%。”吴铮相信，通过品牌、管理撬动资产，可以达到迅速扩张的目的。

　　“上述三种模式是我们轻资产的主要模式，未来大悦城的架构应该是这个架构，这也是很具体、很有操作性、受资本市场认可的一种模式。”吴铮表示，香港资本市场却有不利于国内开发商的地方，很多资本进来后都套利出走了，对上市公司来说丧失了融资属性，这也是万达商业退市的原因。

　　但他表示，大悦城地产目前没有类似万达商业的想法，并对自身轻资产业务很有信心，他表示，以和平大悦城项目为例，老项目改造的项目可以在1到2年两内完成改造和开业，而重资产开发至少需要三年才能开业，此外还需要几年的养商期。

　　吴铮表示，到2020年，大悦城计划开到20家，并进一步向一二线城市寻找有价值的老项目改造，另外向贵阳、昆明等城市输出品牌管理，迅速扩张。