“资产荒”被打破！“地王”带给“理财产品”高回报

　　7月17日，发中粮联合体以67.9 亿元总价，53727 元/平方米楼板价，溢价率115%，刷新了此前顾村的拍卖纪录，成为区域新地王，地块项目预计售价超9万/平。

　　6月1日，信达以58.05亿总价、36964元/平楼板价创造了地王成绩，地块保本售价预计超过7万/㎡。

　　“地王”的连续出现，直接影响市场对当地的住宅价格心理预期，很多购房者相信，这一地区未来的住宅价格将会超过7万。

　　房价的连续上涨，让这个原本工薪阶层为住的住宅区发生了居民构成的调整，中产及以上阶层开始大规模在顾村安家，间接提高了当地的消费水平。

　　商业地产项目，因此受益，不仅有机会获得稳定上涨的租金收益，资产价格也有进一步上涨空间。比如，顾村目前最大的商业综合体项目——龙湖北城天街，就会因为整个顾村板块的消费能力迅速升级，而有望在未来大幅升值，成为优质的资产。这对因接近一年的“资产荒”，苦觅优质资产的投资者来说，恰如久旱逢甘露，可谓及其及时。

　　未来的顾村居民会比现在有钱多

　　说到顾村的社区商业，过去给人的第一印象消费能力平平。宝山区2014年公布的统计年鉴显示，顾村地区居民的人均可支配收入仅40733元，和当年度上海人均家庭可支配收入47710元的水平，有一定的差距。

　　这和顾村的人口居住构成有关。宝山区顾村镇镇长王槐曾在2014年做客东方网时介绍，2012年规划了大型居住区拓展区，全部建成后要形成20万人口，接近中等城市的规模。这个大型居住区主要是市属保障房、经适房。

　　除了保障房外，顾村也有一部分商品房，但这些商品房大部分是满足刚需的中低价商品房，在一定程度上，导致了居住人群相对全市收入水平较低。

　　不过，当地居民的消费能力却不弱。因为，大量楼盘是动迁安置房、经适房以及保障房，居民没有还贷上的压力，因此消费能力方面，反而比一些普通的商品住宅集中区域购买力更强。

　　安居客的数据显示，顾村的一些沿街商铺的平均租金已经可以达到7元／平方米／天，是社区商铺的最高水平。

　　如果，顾村的人口构成不出现变动，当地的租金上涨速度可能会非常缓慢。但是，在去年开始，整个顾村居住发生变化。随着融创大宁北玉兰公馆的开盘，顾村的房价开始冲过了4万元／平米，今年更是超过了5万，这就让一群高收入群体流向顾村。

　　按照上述楼盘的新房总价和月供还款要求，购买群体的家庭税后月收入都要超过3万元，有的家庭税后月收入更是要达到5万以上。

　　这一收入水平已经远远高出2014年时顾村的人均家庭收入一大截。而在顾村今年连续出现两幅“地王”后，整个地区的居住人口构成，会有进一步的变化，一些收入更高，消费品味更高的中产阶级和精英阶层，将出现在顾村，进一步推动整个区域消费层次的提升。

　　商业：大概率成为大宁

　　在居住人口构成发生重大变化后，顾村能满足中高收入人群消费的消费场所变得极为稀缺。

　　顾村原有的商业，主要是沿街的社区商业，规模很小，零散且不集中，主要是便利店、美发店、小餐馆。整个顾村，连像样的一线电影院也没有，而类似大宁国际购物中心这种新一代的社区商业Mall更是难得一见。

　　但相比大宁，顾村的人口规模一点也不少，目前就有常住人口接近40万。如果没有优质的购物中心，这些消费者将不得不驱车前往10多公里外的大宁去消费，不仅生活极度不方便，对当地的经济也是一种损失。

　　龙湖北城天街的开发，很好地解决了这个问题。龙湖·北城天街地处成熟的顾村大型居住区，是上海罕见的“双站双枢纽”上盖的购物中心。地铁7号线“刘行站”“潘广路站”双站可达项目南北两地块，且可1站直接换乘规划中的地铁15号线。同时项目自有“P+R+公交”枢纽，整合地铁、停车楼和6条公交线路，未来将是整北上海市民出行的重要交通枢纽之一。本案毗邻顾村公园，项目西侧另带1.3万㎡市民公园。

　　整个由南北2个地块组成，总建筑面积约40万㎡的都市地标。南地块自持10万㎡商业，打造一站式购物中心，相当于1.5倍宝山万达，将引入大型品牌影院和购物超市，功能涵盖：休闲娱乐、时尚购物、中西美食、儿童亲子、健康运动等覆盖市民生活的全业态商业。

　　《上海市商业网点布局规划》方案显示，顾村板块将成为区域商业中心之一。有房地产业内专家认为，顾村将成为继大宁之后新的市级商业中心。

　　高回报的投资机会就这么一次

　　虽然，顾村未来的消费能力升级和优质商用物业的稀缺，却很难让龙湖.北城天街定高销售价格。因为，商业地产的定价，是依据目前租金的价格。这和住宅、股票按将来的预期定价做法有很大的出入。

　　但也正是因为这一原因，类似龙湖.北城天街，未来租金有大幅上涨空间的商业地产项目，成为资产荒背景下，人人渴望投资的优质商业地产项目。从去年开始，龙湖.北城天街就是上海北区商业地产的销售明星。

　　一位行业人士说，商业地产和住宅最大的区别是，它的评估价值和每月的租金高度相关。如果租金能够持续上升，那么商铺的价格就会随着租金的上涨而上涨，理论上租金每涨1%，商铺的价格就会提高20倍。

　　虽然，实际商铺价格的上涨幅度可能没有那么多，但是它却给投资者启发：相比住宅，商铺尤其是购物中心边上的沿街商铺的价格目前更便宜，租金回报率更高，升值空间也更大。为何，不将投资的眼光转向商铺？在黑石、诺亚财富、海银基金等机构投资开始转变思路，投资商业地产后，购物中心的沿街商铺显然已经成为“资产荒”背景下的高回报“理财产品”。