北上海10万/平铺王，值不值？

　　近日，位于北上海新顾城板块的龙湖·北城天街，爆出“10万/平铺王出世”的消息，让全上海地产业界为之震惊。而惊讶之余，更多的讨论正在展开。就让我们纵观各方观点，探究一下天街铺王到底能否配得起这个价格——

　　业界观点：

　　商铺价值看四大关键数据

　　众所周知，商铺价格取决于几个关键的因素——周边地价、人气指数、品牌运营力和地段的升值潜力。除了最后一项无法量化，只能凭经验判断以外，前3项均可以找到参照的指数。

　　关键数据1：70000元/㎡

　　6月顾村新地王的问世，将板块的住宅价格推向7万元/㎡。而这一价格，是信达、中铁、保利、金地等24家房企经过多轮竞价的结果。也就是说，大房企普遍看好这一板块的未来发展潜力。

　　关键数据2：400000人

　　在人气上，虽然“新顾城”是去年才提出的概念，但从顾村大居规划2003年提出以来，这里一直是上海人置业的人气板块，特别是2010年以后，多个地王、销冠频频出现在此，多年的积累，这里的居住人气已经超过25万人，未来5年内将迅速扩容至40万人，足以支撑起一个超级商业综合体，事实上，此板块还没有成熟的综合体出现，也就是说，北城天街将担当“填补商圈空白”的角色。

　　关键数据3：81%

　　品牌运营力一向是龙湖的强项。

　　在大本营重庆，龙湖一手扶起了观音桥商圈；

　　在成都，龙湖直接造就了双楠商圈“成都第二个CBD”的地位；

　　近年在杭州的金沙天街、北京的长楹天街，都是沿着这样的轨迹，一步步获得城市居民的认可。

　　而在上海，虹桥、北城双天街，也将遵循同样的模式，以70%的自持商业MALL运营，同步盘活产权商业。据龙湖地产发布的数据，龙湖商业的毛利率约为81%，可媲美香港顶尖商场。

7月开业的北京·龙湖大兴天街，前三天累计客流超过40万，火爆异常

　　关键数据4：200%

　　而未来的升值幅度，也可以用上海成熟的商圈来推算——例如中山公园龙之梦，在2009年以前，底层商业的租金约为20~30元/平·天，而随着板块的成型，消费能级的不断提升，7年后的现在，龙之梦底层商铺租金已经超过60元/平·天，升值幅度达到100%~200%。考虑到新顾城的规划能级之高，以及现在相对较低的消费水平，未来极有可能达到这种升值幅度。因此，从这4方面计算，龙湖北城天街的铺王售价达到10万/平，也只是反映了现在的商业人气，而未来的增值潜力，尚未计算在内。

　　专家观点：

　　天街将收取北上海土地红利

　　在不久前，钜派实业CEO倪建达曾表达过对龙湖北城天街的看好，其根本原因是在上海诸多新兴板块中，新顾城的基础条件最优越。他指出，目前随着城市格局的改变，上海商业的重点板块也将从传统商圈向新兴商圈拓展，根据《上海市商业网点布局规划》方案，顾村板块将成为区域商业中心之一。 

　　“多中心、多层级、网络化” 的格局即将诞生，而和松江泗泾、浦东周浦等板块对比，不难发现顾村板块毗邻约422公顷顾村公园，商业配套醇熟，目前已经形成完整的城市构型，龙湖北城天街更是拥天时、地利、人和之势，为北上海添光异彩。因此，在上海商业“多点开花”的过程中，天街业主将是最先受益者。

　　易居中国执行总裁、克而瑞信息集团克而瑞信息集团董事长丁祖昱则表示，天街铺王的出现，和近几个月上海的“地王潮”之间，有着深刻的内在联系，土地供需关系的失衡，导致了地价、房价和商铺价格的同步上涨。尤其是宝山等区域去年来整体库存快速去化，加之土地供应有限，导致今年来北区供应量同比大幅锐减，而大宁作为上海北区的开发重点，价值拉升之势对于整个北部区域的利好，后期有望持续发酵。

新顾城8.6平方公里规划，定位生态之城、智慧之城、活力之城

　　业主观点：

　　下一个大宁，必定是天街

　　尽管有多方专家和业内人士撑腰，但不可否认的事实，就是天街【铂金岛】的底层商铺均价达到7万元/㎡，在售铺位主力总价段在600万~2000万级别，创下宝山商铺有史以来的价格记录。这样的价格，市场能否接受？在这点上，购铺者的声音显得最为重要。

龙湖·北城天街是新顾城核心区唯一城市综合体，而【铂金岛】是其中唯一的可售商铺

　　业主裘先生表示，自己投资商铺多年，看铺的眼光是不会错的。天街的价格虽然看起来“吓人”，但价格并不离谱——因为自己亲身见证过莘庄仲盛百货、大宁国际广场的疯狂升值，只要是居住人口充足的地段，再加上临近地铁，就必然会成为人气中心；而从城市的发展走向判断，大宁中心已经日渐成熟，升值的余地越来越小，下一站发展的中心，必然是新顾城。

　　另一位认筹客户仲女士则表示，在了解天街的同时，她也在周边的一些商场踩过盘，靠近地铁口的商场，底层租金可以达到12~15元/平·天，这就意味着租金年回报率不低于7%，而龙湖商业在中国各大城市的良好运营，也给了她更多的信心，未来北城天街的租金回报，肯定是区域最高的水平。最重要的是，在新顾城核心区，可售的商铺仅此一家，要分享未来的商业红利，就要先下手为强。

　　或许正是投资者的坚定信心，让龙湖有底气报出10万/平的铺王天价。