千万资产身家 为何偏爱中心级商铺？

　　说起2016上海楼市的怪现象，你一定会想到频出的地王、高出面包价的“面粉”，例如宝山新顾城板块，近2个月地王频出，最新拍出的“建发中粮地王”楼板价达到5.37万元/平，高出区域内在售的住宅房价。但普通市民却想不到，另一怪现象也在悄然席卷上海，那就是优质商铺的疯狂行情——就在新顾城板块，龙湖北城天街最近推出的“铂金岛”产权商铺，爆出了10万/平最高价“铺王”，而除了铺王单元之外，一楼商铺均价也逼近7万元/平。上海外环外，除虹桥核心区外无出其右者。一铺出世，全城震惊。

　　土地市场的疯狂，源自于供需的严重失衡，而铺王的诞生也是供需关系使然。一方面，是资产阶层，尤其是千万以上身家的高净值人群对优质商铺的热情追抢；另一方面，则是此类产品的极度稀缺。僧多粥少，火爆可想而知。

　　谁动了我的资产？有产阶级背上的三座大山

　　千万资产身家，即使是在欧美国家，也是中产以上的富裕社会阶层，一般来说，家庭财富会交给专业的理财师打理，安保余生衣食无忧。遗憾的是，在中国，有产阶级在“三座大山”的重压之下，资产安全时时受到威胁，成了中国压力最大的一群人。

　　第一座大山，叫做货币超发。

　　2016年，中国M2已突破120万亿元，总量世界第一；从1990年算起，25年我国广义货币总量增加80倍，增速也是世界第一；而同期居民收入的增长仅有20.8倍，远远跟不上社会总财富的增速。方正证券首席经济学家任泽平，日前在接受采访时表示，货币超发下，拿现金的人最吃亏，建议做大宗资产配置。而大宗资产中，最稳定的无疑是商业地产。

　　 近10年M2增长和居民收入增长对比表

　　（数据来源：中国人民银行和同花顺金融终端）

　　第二座大山，叫做通货膨胀。

　　如果M2和普通老百姓的生活看似比较遥远，那近年物价指数的飙升，不需看官方公布的数字，仅从我们日常生活的经验就能得出结论——上海近5年以来，房价涨了多少？教育、医疗的成本上涨了多少？一张沪牌的价格已经到了多少？油价调了多少次？大米、猪肉、蔬菜的价格……这些，不仅是升斗小民的切肤之痛，对于富裕阶层也是越来越大的负担。尤其是房价的上涨这一项，就足够让“千万资产”瞬间缩水。

　　第三座大山，叫做投资无门。

　　2015年股灾的惨状犹在眼前，据统计，全年只有6%的散户赚到了钱，而在最黑暗的3个星期中，每个持仓股民平均净亏41.3万元。与之相类，汇市、黄金、私募基金，以及一度炙手可热的P2P理财，每一种投资品近两年都经历过大幅的波动。SWS证券分析师指出，“资产荒”已成为当前经济形势下的新常态。

　　什么叫资产荒？不是没有可投的资产，而是缺乏高收益低风险的资产，不仅是普通投资者，就连银行等大型资产配置机构都难以找到足够稳健、收益率足够高的投资品。这就是为什么有那么多的高净值人群，挤在买优质商铺的“独木桥”上。

　　越买、越少、越贵，大佬首选中心商铺

　　对于如何选择优质商铺，经验丰富的商铺买家都有自己的一套鉴别标准。几个常见的标准是地段、规划、周边人口、消费力指数以及开发商品牌。要理解北上海铺王为什么能被捧到天价，必须从这几个方面去分析。

　　地段的意义

　　龙湖北城天街位于政府重点发展的“新顾城”板块核心，直接受到双轨道规划、S7沪崇高速、沪太路改造等一系列大型工程的利好影响，在上海未来5到10年之内，除了大虹桥、迪士尼和新顾城，再也找不出第四个规划如此之超前、可开发的潜力如此之大的板块。因此其价格直追大虹桥，也在情理之中。

　　人口和消费力指数

　　从2003年“顾村大型居住区”规划开始，这里一直是刚需置业的重镇，保利、绿地、金地、中铁建等大型开发商在这里深耕10多年，把顾村从一片荒凉，逐步改造成一个新兴的区域中心，轨道7号线、顾村公园、三甲医院、国际外国语学校应有尽有，居住人口达到25万人，而且将在5年内扩充到40万人。这40万人口的吃、住、行、游、购、娱，目前尚没有一个大型综合体能够满足。

　　换言之，天街开业以后，必将成为区域唯一的消费中心。而在品牌方面，龙湖和万达、华润共同组成了中国商业运营品牌的一线阵营，其已开业的15座天街项目，几乎每一座都成为当地商圈的核心地标和运营标杆，这一点无疑让投资者更增信心。

　　新顾城核心区唯一城市综合体中，唯一的可售商铺，40万人的最重要消费场所

　　必须位于核心商圈的核心地位

　　在这几大要素中，“必须位于核心商圈的核心地位”这一点是最重要的指标。也就是说，你不仅要关注商圈本身的消费能级，更要能保证你投资的商铺位于商圈的“消费第一站”。

　　比如南京路上的恒隆、人民广场的来福士、徐家汇的港汇，就是这样的地标。而对于北城天街来说，新顾城核心区规划引进的大型综合体，目前独此一家，周围与之竞争的，只有社区型商业和零散的街铺，其标杆地位无可争议。更重要的是，在成熟商圈的核心区一般没有可售商铺，前面所提到的三家商业中心，均是100%自运营，这进一步提高了中心级商铺资产的稀有性，也使之陷入了一个“越买越贵、越贵越买”的无限循环中。

　　 “全球城市”时代，地标商铺潜力跃升

　　而一些眼光更长远的投资者，则不那么看重短期的租金和升值，更愿意相信长远的收益。据了解，在北城天街爆出“铺王”的新闻以后，前往现场看铺的买家不减反增。他们认为，上海最大的资产红利必然在于土地的增值。

　　今年6月，国家发改委、住建部联合印发《长三角洲城市群发展规划》，明确以上海为龙头，“建成具有全球影响力的世界级城市群”。在这一历史性的国家战略中，上海迎来第三次“大机遇”。每一次国家战略的落子，总会伴随着城市格局的巨变——

　　第一次，是小平南巡，开放开发浦东的决定，上海的城市从此摆脱了“单核”格局，浦西浦东齐头并进；

　　第二次，是国务院“双中心”战略和自贸区落地，确立了上海中国经济龙头的地位，也催生了一批新型产业带。

　　而这一次，随着长三角城市间的经济联系进一步加深，人口导入加速，多个城市副中心必将崛起，因此，在这样的区域性中心，买套产权商铺，坐享土地增值带来的租金升值，才是最合理的投资逻辑。

　　随着上海城市格局的外拓，三大新兴副中心板块呼之欲出

　　其中，交通、城市配套等先天条件发展最成熟，潜力最大的三大板块中，唯一有大型综合体地标性商业的，就是新顾城和龙湖北城天街，所以铺王出在这里，正是理所当然。就如一位姓刘的投资者所表示的，“把这里看成是10年前的徐家汇，或者5年前的五角场，这个价格就没什么接受不了的！”