千万资产身家 为何偏爱中心级商铺?

赢商网   2016-09-12 15:40
核心提示:龙湖北城天街位于政府重点发展的“新顾城”板块核心,直接受到双轨道规划、S7沪崇高速、沪太路改造等一系列大型工程的利好影响。

  说起2016上海楼市的怪现象,你一定会想到频出的地王、高出面包价的“面粉”,例如宝山新顾城板块,近2个月地王频出,最新拍出的“建发中粮地王”楼板价达到5.37万元/平,高出区域内在售的住宅房价。但普通市民却想不到,另一怪现象也在悄然席卷上海,那就是优质商铺的疯狂行情——就在新顾城板块,龙湖北城天街最近推出的“铂金岛”产权商铺,爆出了10万/平最高价“铺王”,而除了铺王单元之外,一楼商铺均价也逼近7万元/平。上海外环外,除虹桥核心区外无出其右者。一铺出世,全城震惊。

  土地市场的疯狂,源自于供需的严重失衡,而铺王的诞生也是供需关系使然。一方面,是资产阶层,尤其是千万以上身家的高净值人群对优质商铺的热情追抢;另一方面,则是此类产品的极度稀缺。僧多粥少,火爆可想而知。

  谁动了我的资产?有产阶级背上的三座大山

  千万资产身家,即使是在欧美国家,也是中产以上的富裕社会阶层,一般来说,家庭财富会交给专业的理财师打理,安保余生衣食无忧。遗憾的是,在中国,有产阶级在“三座大山”的重压之下,资产安全时时受到威胁,成了中国压力最大的一群人。

  第一座大山,叫做货币超发。

  2016年,中国M2已突破120万亿元,总量世界第一;从1990年算起,25年我国广义货币总量增加80倍,增速也是世界第一;而同期居民收入的增长仅有20.8倍,远远跟不上社会总财富的增速。方正证券首席经济学家任泽平,日前在接受采访时表示,货币超发下,拿现金的人最吃亏,建议做大宗资产配置。而大宗资产中,最稳定的无疑是商业地产。

  

   近10年M2增长和居民收入增长对比表

  (数据来源:中国人民银行和同花顺金融终端)

  第二座大山,叫做通货膨胀。

  如果M2和普通老百姓的生活看似比较遥远,那近年物价指数的飙升,不需看官方公布的数字,仅从我们日常生活的经验就能得出结论——上海近5年以来,房价涨了多少?教育、医疗的成本上涨了多少?一张沪牌的价格已经到了多少?油价调了多少次?大米、猪肉、蔬菜的价格……这些,不仅是升斗小民的切肤之痛,对于富裕阶层也是越来越大的负担。尤其是房价的上涨这一项,就足够让“千万资产”瞬间缩水。

  第三座大山,叫做投资无门。

  2015年股灾的惨状犹在眼前,据统计,全年只有6%的散户赚到了钱,而在最黑暗的3个星期中,每个持仓股民平均净亏41.3万元。与之相类,汇市、黄金、私募基金,以及一度炙手可热的P2P理财,每一种投资品近两年都经历过大幅的波动。SWS证券分析师指出,“资产荒”已成为当前经济形势下的新常态。

  什么叫资产荒?不是没有可投的资产,而是缺乏高收益低风险的资产,不仅是普通投资者,就连银行等大型资产配置机构都难以找到足够稳健、收益率足够高的投资品。这就是为什么有那么多的高净值人群,挤在买优质商铺的“独木桥”上。

  越买、越少、越贵,大佬首选中心商铺

  对于如何选择优质商铺,经验丰富的商铺买家都有自己的一套鉴别标准。几个常见的标准是地段、规划、周边人口、消费力指数以及开发商品牌。要理解北上海铺王为什么能被捧到天价,必须从这几个方面去分析。

  地段的意义

  龙湖北城天街位于政府重点发展的“新顾城”板块核心,直接受到双轨道规划、S7沪崇高速、沪太路改造等一系列大型工程的利好影响,在上海未来5到10年之内,除了大虹桥、迪士尼和新顾城,再也找不出第四个规划如此之超前、可开发的潜力如此之大的板块。因此其价格直追大虹桥,也在情理之中。

  人口和消费力指数

  从2003年“顾村大型居住区”规划开始,这里一直是刚需置业的重镇,保利、绿地、金地、中铁建等大型开发商在这里深耕10多年,把顾村从一片荒凉,逐步改造成一个新兴的区域中心,轨道7号线、顾村公园、三甲医院、国际外国语学校应有尽有,居住人口达到25万人,而且将在5年内扩充到40万人。这40万人口的吃、住、行、游、购、娱,目前尚没有一个大型综合体能够满足。

  换言之,天街开业以后,必将成为区域唯一的消费中心。而在品牌方面,龙湖和万达、华润共同组成了中国商业运营品牌的一线阵营,其已开业的15座天街项目,几乎每一座都成为当地商圈的核心地标和运营标杆,这一点无疑让投资者更增信心。

     

  新顾城核心区唯一城市综合体中,唯一的可售商铺,40万人的最重要消费场所

  必须位于核心商圈的核心地位

  在这几大要素中,“必须位于核心商圈的核心地位”这一点是最重要的指标。也就是说,你不仅要关注商圈本身的消费能级,更要能保证你投资的商铺位于商圈的“消费第一站”。

  比如南京路上的恒隆、人民广场的来福士、徐家汇的港汇,就是这样的地标。而对于北城天街来说,新顾城核心区规划引进的大型综合体,目前独此一家,周围与之竞争的,只有社区型商业和零散的街铺,其标杆地位无可争议。更重要的是,在成熟商圈的核心区一般没有可售商铺,前面所提到的三家商业中心,均是100%自运营,这进一步提高了中心级商铺资产的稀有性,也使之陷入了一个“越买越贵、越贵越买”的无限循环中。

   “全球城市”时代,地标商铺潜力跃升

  而一些眼光更长远的投资者,则不那么看重短期的租金和升值,更愿意相信长远的收益。据了解,在北城天街爆出“铺王”的新闻以后,前往现场看铺的买家不减反增。他们认为,上海最大的资产红利必然在于土地的增值。

  今年6月,国家发改委、住建部联合印发《长三角洲城市群发展规划》,明确以上海为龙头,“建成具有全球影响力的世界级城市群”。在这一历史性的国家战略中,上海迎来第三次“大机遇”。每一次国家战略的落子,总会伴随着城市格局的巨变——

  第一次,是小平南巡,开放开发浦东的决定,上海的城市从此摆脱了“单核”格局,浦西浦东齐头并进;

  第二次,是国务院“双中心”战略和自贸区落地,确立了上海中国经济龙头的地位,也催生了一批新型产业带。

  而这一次,随着长三角城市间的经济联系进一步加深,人口导入加速,多个城市副中心必将崛起,因此,在这样的区域性中心,买套产权商铺,坐享土地增值带来的租金升值,才是最合理的投资逻辑。

  

  随着上海城市格局的外拓,三大新兴副中心板块呼之欲出

  其中,交通、城市配套等先天条件发展最成熟,潜力最大的三大板块中,唯一有大型综合体地标性商业的,就是新顾城和龙湖北城天街,所以铺王出在这里,正是理所当然。就如一位姓刘的投资者所表示的,“把这里看成是10年前的徐家汇,或者5年前的五角场,这个价格就没什么接受不了的!”

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