负债率已升至117% 融创中国925亿疯狂扩张留下后遗症

　　最近风头正盛的融创中国因为大举拿地和并购引发了资本市场的关注，而孙宏斌的回购也被认为是杯水车薪，未来一段时间融创中国仍需大规模融资来平衡过高的负债率。快速扩张的步伐和高金融杠杆的未来可能给融创中国带来一定的风险。昨日，高盛证券发布研究报告指出融创中国目前负债率已升至117%。

　　疯狂扩张

　　中秋刚过，并购王孙宏斌就开始了一系列大招。9月18日晚间，融创中国和联想控股发布联合公告称，融创拟以137.88亿元购入联想控股旗下41个公司的相关股权及债权。仅两天后融创中国再次于深夜发出重磅公告，40亿元入股金科并成为其第二大股东。

　　据统计，2016年至今融创中国已经进行了10笔收购，合计金额为291.8亿元，不仅如此，据统计，今年1-9月，融创中国拿地42块，总金额达632.7亿元。人们似乎又隐约看到了当年顺驰的影子。

　　连续的大动作之后，并没有看到融创中国的乏力。9月27日，融创中国以总价19.5亿元夺得东莞黄江镇宝山地块。经测算，该地块的成交楼面价为20422元/平方米，溢价率高达689%。稍早前的9月23日，融创还以6.48亿元总价拿下南昌市青山北路地块，溢价率150%，折合楼面价达11147元/平方米。

　　负债压顶

　　疾驰而奔的融创中国背后却是负债高企。9月28日，高盛证券发布研究报告表示，上半年融创中国已经发行68亿元人民币的永续债，当时负债比率已达85%，而继续主动透过公开市场及收购，新增更多项目，投资于其他发展商，若这些交易都完成，负债比率将增至117%。而鉴于9月27日融创中国向主席孙宏斌配售4.53亿股新股，获得28亿元资金用于补充营运资金及偿还离岸债务。

　　高盛认为，相信此次配股可以将年底前的负债比率降至100%，预期下半年需要额外融资。同时高盛称，融创需要将负债比率保持在90%以下水平，以免遭调低信贷评级。目前，高盛维持融创中国“中性”评级，目标价5元。

　　政策转向

　　不久前，碧桂园宣布销售额突破2000亿元，成为继万科和恒大后的第三家达到2000亿元级房企，而十多年前，当时的孙宏斌和王石曾经打赌“谁先破百亿”，而现在孙宏斌已经被一些后起房企超越。

　　今年以来受到融资的放宽，房企纷纷发债扩充粮草，在土地市场上大显身手。“从今年上半年的房企业绩来看，是限购以来最好的一年，截止到9月已经有不少房企完成了年销售目标，对于融创中国这样的狼性企业而言不可能不抓住这样的机会。”一位业内人士表示。

　　不过随着地价房价的过快上涨，目前各地方政府已经在出台一些调控政策，如南京、杭州和厦门出台了控制房地产市场的政策，不少业内人士预计“十一”过后楼市将出现降温。同时，日前上海证券交易所开始收紧房企发债条件，根据初步方案，发债主体评级须达到AA级及以上，且满足其他四类条件的其中之一。

　　此外，发债房企还将实行分类管理，正常类、关注类可正常发行，风险类企业发债将受限。即使监管层内部人士透露上证所此次声明是对规则的明确，并非“收紧”，但在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下，市场普遍解读为这是监管层对于楼市政策的转向标。