戴德梁行江冰河：重庆下一个机会在未来三到五年

　　2016年，在一线城市及一大波二线城市成交数据飘红的包围下，作为全国五大中心城市之一的重庆，似乎显得有些“不争气”。

　　从8月份70城价格指数来看，北京、上海、广州新建商品住宅价格环比上涨分别为3.8%、5.2%、2.4%，而重庆则只有0.3%。这种情况在今年来看并不稀奇，据统计，重庆前8月的新建商品住宅同比增长基本处于0.0-0.6%的区间。

　　对于重庆市场保守的走势，戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司总经理江冰河解释道，房价偏低的原因主要是供需的结构性失衡所致。

　　其认为，未来重庆需通过加大土地供应，包括进行中心城区的城市更新、旧城改造等途径，来推动市场的良性发展。

　　山城火候 

　　据戴德梁行统计，2016年1月至6月，重庆商品住宅供应量为724.7万平方米，与2015年同期相比下降7.9%，商品住宅成交量991.5万平方米，较2015年同期上涨15.3%。

　　土地供应方面，上半年重庆市土地供应795.8 万平方米，同比去年下降35%，其中商住用地仅成交38宗，成交面积共计279.7万平方米，同比下降36%。

　　由于土地供应及入市项目面积呈双降趋势，再加上降首付、低利率等金融与财税政策的实施，江冰河表示，上半年重庆房地产市场不存在去库存的问题。

　　不过，受到去库存的影响，大部分开发商都是“以价换量”。数据显示，在主城区商品住宅成交均价逐月上涨的情况下，重庆上半年成交均价依然为6609元/平方米，与2015年全年的成交价基本持平。

　　江冰河表示，受市场一直“跑量”的影响，开发商的资金收入并没有得到很好的提高；老百姓购房投入的资产没有得到更好的增值；政府的税收也得不到提高……长远来看，这样的局面并不利于城市的良性发展。

　　“这几年房价的增长都低于5%，这是不太合适的。我们不要说有一个快速、大幅度的增长，起码在重庆有一个小幅、稳步的增长，这样才是比较合理的。”江冰河说道。

　　房地产市场不温不火的温度，也使得重庆市房地产业协会会长莫元春在2016城市观点论坛重庆行发表演讲时直言，重庆的楼价和城市地位是不相匹配的。

　　不仅住宅市场缺少其他中心城市高傲的成交数据，商业物业的发展也没能为重庆房地产市场挽回一些“颜面”。

　　江冰河现场读了一组数据：上半年重庆甲级写字楼大约有600-700万平方米，光是江北嘴便有200万平方米，如果把全市所有商业加起来，至少有1000多平方米。但是甲级写字楼的空置率目前达到了40%，而平均租金还在100元/平方米底下游走。

　　对此，江冰河坦言，重庆的商务市场并不太乐观。

　　供需天平

　　虽然从目前的数据来看，重庆市场并没有其他一线或二线城市般耀眼，但江冰河还是坚持一个观点，即重庆的下一个机会在未来的三五年之内。

　　江冰河解释道，从宏观面来看，重庆位列四大直辖市之一，同时也是西部的金融中心，具有许多潜在的发展机会与前景。另一方面，重庆自贸区的逐步推进将吸引更多企业的入驻，而且自贸区的产业发展也有望成为房地产市场的助推剂。

　　此外，在江冰河看来，重庆房价偏低的原因主要还是供需的结构性失衡。据观点地产新媒体了解，上半年，在重庆市公开出让的38宗商业、住宅类经营性地块中，位于郊区的用地占据了比较大的成份。

　　因此，虽然主城区部分楼盘能达到每平方米1.5万或2万元的价格，但由于占比少，整个市场的房价依旧提振不起来。

　　解决这个问题的途径，江冰河认为，重庆市需要通过中心城区的城市更新、旧城改造等方式来激活原有的土地。一旦中心城区的成交量提升了，便能从总体上拉升房价。

　　而重庆第三个“看涨”的底气则来源于土地市场。鉴于上半年重庆土拍中涌现了几宗高溢价的地块，成本的增加预计将推高未来入市的房价。据观点地产新媒体了解，在6月28日，金科以11.9亿元拿下两江新区一宗居住用地，溢价率71%，楼面价达到7618元/平方米，比上半年整个重庆的平均房价高出1000元。

　　而对于空置率高企的商业物业，江冰河认为，主要是受限于重庆的产业结构所致。其解释道，重庆以传统制造业为主，第三产业的发展比较缓慢，一些企业还是在旧写字楼甚至居民楼办公。相比之下，在高科技、文创、高端服务等第三产业上发展迅猛的深圳，对写字楼存在更多的需求。

　　江冰河称，重庆接下来则需要依赖于会计师、律师、文创、传媒、高科技等服务业的发展来支撑写字楼的去化。