厦门传统门旧商圈深陷“关门”魔咒 改革突围路在何方?

赢商网福建站 郑凌杉   2016-10-13 09:24
核心提示:近几年,随着SM商圈、火车站商圈等新一代“年轻”商圈的迅速崛起和电商务冲击以及消费需求的逐日改变,老牌商圈正逐渐褪去昔日光环

   每一座城市都有代表其发展痕迹的旧商圈,这些商圈里的商业业态不仅是城市变迁的证明,也是衡量城市商业发展水平的重要标准。

   就厦门这座文艺清新的城市而言,始建于1925年的中山路与随着禾祥区改建形成的禾祥西商圈不仅是厦门传统老商业里的典型代表,也是厦门人流量最为密集的区域。

  但近几年,随着SM商圈、火车站商圈等新一代“年轻”商圈的迅速崛起和电商务冲击以及消费需求的逐日改变,曾经“红极一时”的老牌商圈正逐渐褪去昔日光环,面临关店与客流量锐减的威胁,调整业态与时俱进成为了厦门旧商圈焕发生机寻求突围的必然之道。

  现状:

  历史悠久 文艺小铺扎堆

  作为厦门商业最早的萌芽之地,厦门中山路商圈位于厦门岛西南部,隔鹭江与鼓浪屿相望,且邻近厦门老区沙坡尾,又与南普陀、厦门大学、环岛路等厦门主要景点毗邻,自古以来便是厦门市民购物休闲的第一选择。   

  顶着“中华十大名街”的光环,中山路商圈以中山路为主干,辐射出大中路、升平路、镇邦路、思明南北路等主要商业街道,巴黎春天百货(需求面积:25000-30000平方米、已进驻3家购物中心、今年计划开2家)、中华城、夏商百货、老虎城等一众购物中心与百货也在此扎堆。

  而纵观中山路商圈的业态,其历史悠久。周边主要以独具闽南特色的骑楼商业为主,业态大致可分为百货商场、主题商城、超市、日用品、高档百货、珠宝、电影院、美食餐饮以及时尚服装等几大类。

   但近几年,随着中山路步行街的改造和来自国内外游客的云集,商圈里的传统业态开始陆续撤离,取而代之的是的诸如厦门特产、伴手礼、和“张三疯奶茶”、“赵小姐的店”等深受游客欢迎的“网红”名店与文艺小资情调的小铺。中山路商圈也逐步成为集旅游、购物、休闲为一体的繁华商业圈。

  无独有偶,连接火车站富山商圈与中山路商圈的禾祥西路商圈也素有“名人静巷”的美誉。1973年,禾祥西路一带为建设用地,被政府规划为新区后禾祥西路商圈也随着城区改造成型。家具厂、印刷厂、冷冻厂、罐头厂、电池厂、酱油厂等都在这里落户。之后,禾祥西路演变成家装一条街。但随着厦门城市化进程的加快,建材家装市场逐渐移至莲花、江头,禾祥西路, 如今禾祥西路早已成为厦门中高档居住区。高端的消费群体也决定了该区域商业发展的调性,由此聚集了如服饰、餐饮、家居、通讯、时尚精品、咖啡、酒吧等中高端商业店铺,也让其被誉为厦门最富有人文情调的商业街区。

  此外,根据该商圈的性质及空间结构,禾祥西路路段被划分为三段,由此形成“一带三段三节点”的空间形态结构也让该商圈形成较完整的商业氛围。 

  困境:

  近年,随着厦门城市的不断变迁。迫于电子商务的冲击以及周边新兴商圈和各大购物中心“围剿”的压力,以及各类老化的基础设施未得到及时修缮与沿街商铺租金问题,曾经人头攒动的旧商圈也面临严峻考验。

  “关店潮”频发 繁华不再

   不同于以往旧商圈里一个天价租金铺位抢破头的火爆局面,近年来,但凡路过旧商圈便会遇见不少大门紧闭的店铺,店铺转让潮也随之频频涌现。

  以禾祥西路商圈为例,这一两年空置和频繁转让的店面数量多达三成,短短两个公交车站的距离,就有十几个沿街店铺空置待租,甚至出现49家店铺,竟出现15家关门现象。而在频繁更换商家的店铺中服装店占据“大壁江山”,接手的业态则以珠宝店铺为主。

  此外,更令商家们“心寒”的是,面对如此窘境,即便将店租一降再降,却依然要面对招不到下家的尴尬境地。   

  除了禾祥西路商圈,与之相隔的中山路商圈也陷入了关店潮的魔咒。去年七月在仅仅经营十几个月后中闽百汇撤出中山路。 与其一街之隔的名汇广场也横生变数,其主力店摩都时尚韩国主题街也正式宣布停业。

  虽然两个旧商圈闭店的原因复杂各有不同,但据业内人士分析,业主复杂、配套不齐、商业气息减退、人流减少则是两个商圈存在的通病。

  停车难 成旧商圈绊脚石

  随着厦门城市的建设和人口的增长,越来越多的购物中心面临着停车难的问题。停车供给能力成为了影响一个区域人流的重要因素。

  作为厦门的老牌商圈,中山路人气一直居高不下,但据资料统计中山路商圈仅三千余席临时停车位、在售车位不足20个,外围停车收费高、周围社区车位也普遍紧张。

  与其同样紧张的还有禾祥西路商圈,据该商圈开元街道相关人士透露,以禾祥西路为主要路段进行统计,禾祥西路商业街的路面停车位不足50个。而且分布较为分散。如繁荣广场30多个,同仁堂附近10多个。加上禾祥西路附近的后滨路、后江埭路等支路的停车位也仅仅只有150多个。“僧多粥少”的停车难,无疑成为了培育和打造旧商圈的绊脚石。与消费前往该区域购物的重要阻碍。

   地铁开通 客流竞争加剧

   除了门店关闭,停车位不足等问题,随着厦门地铁的修建,厦门商圈也将面临新一轮洗牌,其中深受影响的当属中山路与禾祥西路一带商圈。

  据悉,厦门地铁由镇海路出发,由南向北横跨了中山路商圈、火车站梧村商圈、莲坂商圈、SM—嘉禾商圈等多个商业聚集地。地铁的修建后将大大缩短岛内外距离,也将诱发新商圈的诞生,这也势必给旧商圈造成不小的冲击。   

  突围:

     而面对上述存在的问题,随着城市规划的进一步完善和升级,厦门旧商圈也正结合自身旅游城市的特色,在增强商圈文化底蕴与闽南特色等方面下足功夫,摸索出一条变革之路。

  深度坊巷游激活旧商圈活力

     近年来,随着鼓浪屿、曾厝垵等热门景点的开发,厦门作为旅游城市的魅力逐步提升。 厦门中山路作为游客必去的景点,也带动了所在商圈的潜力与生机。

  据该商圈中华街道办事处相关负责人表示,为了增强中山路商圈的商业吸引力,根据中山路商圈新规划,未来市政府将加大中山路商业布局的有效调控,让中山路成为厦门不折不扣的“聚宝盆”。而与此同时,凭借自身固有的历史文化内涵,中山路商圈通过开发周边坊巷的深度游进一步挖掘商圈的文化资源,让游客从走马观花的游玩深入到品味厦门当地的文化中,从而真正实现老商圈的潜在价值。

  除此之外,按照此前厦门市“十二五”规划,禾祥西商圈计划打造国际美食一条街、禾祥西精品商业一条街、禾祥西古玩一条街吸引来厦游客,但成效有待考证。

  新业态成旧商圈特效药

  除了大力发展旅游业,为了迎合了来厦游客的个性化需求,传统业态的转型和新型业态的引进也将成为了旧商圈焕发活力的“特效药”。

  以厦门市思明区中华街道“改造中山路”的规划为例,中上路沿街二楼不仅引进了体现街区文化内涵的特色餐馆、咖啡厅、茶馆,也开办具有闽南特色的文化馆、读书室、陈列室等。

   这也使得中山路从单纯的购物商业街向集“购物、休闲、娱乐”为一体的市民生活的中心转变。

   此外,禾祥东西路等片区也引入不少保龄球、网球、高尔夫球等球馆与桑拿、SPA会所,将商圈打造成具有一定规模的休闲中心,为游客和当地居民提供休闲之所。同时结合闽南茶文化与厦门浪漫小资的情调,该商圈还打造了咖啡街、茶坊街等。让原本单调、同质化严重的商圈再一次焕发活力。

  总结:

  旧商圈作为一个城市发展的标志和象征,它发展需要与时俱进引入新的市场元素和市场配套,也离不开对于城市传统文化的坚守。而如何将这份创新与历史积淀以及市民的消费习惯相结合,进行合理规划和资源整合,将会是旧商圈持续发展的根本动力。

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