第一太平戴维斯：2016上海零售市场供应或超百万方

　　10月12日，第一太平戴维斯发布上海房地产市场三季度报告及未来展望。第一太平戴维斯在报告中针对上海甲级写字楼市场、零售市场、住宅租赁市场、住宅用地市场、住宅销售市场、投资市场等分别作出解读。

　　上海甲级写字楼市场

　　­ 2016年第三季度，核心商务区迎来3个写字楼项目入市，季度新增供应15万平方米，前三季度累计供应量较去年同期上升46%，存量升至超690万平方米。

　　– 世纪汇二期，浦东新区

　　– 长宁来福士广场2号楼，长宁区

　　– 歌斐中心，黄浦区

　　­ 本季度核心商务区甲级写字楼净吸纳量为2.5万平方米，前三季度累计净吸纳量较去年同期下降22%。

　　­ 受新增供应影响，本季度核心商务区甲级写字楼空置率升至9.1%，环比上升1.7个百分点，同比上升2.0个百分点。

　　­ 受浦东次级商务区部分已取得稳定入驻率的项目带动，本季度核心商务区甲级写字楼平均租金环比小幅上升0.5%，同比上升1.8%，达每平方米每天人民币8.77元。

　　­ 2016第三季度，非核心商务区迎来2个写字楼项目入市，季度新增供应6.8万平方米，存量升至222万平方米。

　　– 华润万象城二期，闵行区

　　– 金臣中心，闵行区

　　­ 在灵活去化模式的推动作用下，本季度非核心商务区空置率环比下降7.2个百分点，达23.1%；平均租金环比小幅上升0.3%，达每平方米每天人民币5.50元。

　　展望

　　­ 2016年第四季度，核心商务区预计有约45万平方米新增供应入市，均位于浦西。

　　­ 2016年第四季度，非核心商务区预计有约100万平方米可租售新增供应入市，其中近一半供应量位于虹桥交通枢纽，另有约25%的供应量位于世博片区。

　　­ 2017年，全市范围将迎来新一波供应高峰。激烈的竞争态势下，新项目业主定价谨慎，以提高预租率为首要目标。

　　­ 在整体经济增长放缓的宏观背景下，部分行业表现依然活跃，如金融、IT、科技制造、生物医药等。

　　­ 面积需求较大的非金融跨国企业从传统商务区迁往新兴商务区优质新建项目的趋势逐渐普遍。企业得以在更经济的租金下满足扩张需求，新兴商务区的商务氛围也得到提升。 

　　上海零售市场

　　­ 2016年前八个月上海零售总额同比上升7.9%，增速较去年同期降低0.1个百分点。

　　­ 三个新项目于第三季度试营业，市场迎来214,400平方米新增供应。

　　­ 核心商圈购物中心首层租金季度环比上涨0.3%，至每平方米每天人民币50.2元；非核心商圈环比上涨0.1%，至每平方米每天人民币16.9元。

　　­ 核心商圈购物中心空置率环比上升0.7个百分点至6.9%，非核心商圈下降0.4个百分点至9.1%。

　　­ 尽管市场在前三季度累计迎来约50万平方米新增供应，运营商日益灵活的租赁策略使得整体吸纳表现仍相当稳健。 

　　展望

　　­ 预计将有60万平方米新增供应在第四季度入市，使2016年成为上海零售市场首个超百万平方米供应的年份。

　　­ 核心商圈空置率持续攀升，意味着中心区域特色平平的项目将面临极大考验。

　　­ 越来越多项目考虑放宽优惠条件以争取较高入驻率，全市平均租金将因此走低，但指数（基于同项目租金变化计算）仍将保持稳定。

　　上海住宅租赁市场

　　­ 三季度，一个全新服务式公寓项目入市：逸兰森兰服务式公寓（188套）。

　　­ 三季度，全市住宅租赁市场空置率有所上升，其中服务式公寓升幅最明显，达3.3个百分点至12.3%。这主要是由于莎玛世纪公园将于今年11月终止运营，导致近期空置率上升。

　　­ 全市小业主公寓空置率升幅最小，环比微涨0.7个百分点至12.1%，为2015年一季度以来首次低于服务式公寓空置率。

　　­ 全市别墅空置率环比上升1.3个百分点至6.3%；租金达到每平方米每月人民币152.0元，环比下跌0.7%，为年内首次下跌。

　　­ 服务式公寓租金达到每平方米每月人民币229.3元，环比下跌0.6%；小业主公寓租金环比小幅上涨0.5%，达到每平方米每月人民币176.1元。 

　　展望

　　­ 预计年内无全新服务式公寓项目入市，市场以吸纳现有存量为主，来年将有数个新项目计划开业。

　　­ 除传统服务式公寓产品外，新型公寓产品的日益兴起，包括分享加之如今对Co-living的引入，为租户提供更加多样化的居住选择，使租户根据自身需求找到最适合的居所。

　　­ 非传统型服务式公寓产品不断加剧公寓租赁市场竞争。

　　上海住宅销售市场

　　一手商品住宅市场

　　­ 三季度，上海新建商品住宅新增供应环比回落43.7%，共计约190万平方米，同比下跌47.8%。

　　­ 三季度，一手商品住宅成交量同比回升31.6%，共计约420万平方米。市场对9月初出台新政的谣言刺激了8月份成交量显著上升（环比增长42%，同比增长50%），单月成交量达到190万平方米，使传统楼市淡季不淡。

　　­ 三季度，一手商品住宅成交价格环比上涨16.9%，为2008年以来最快单季涨幅，成交均价达人民币每平方米41,500元。

　　一手高端公寓市场

　　­ 三季度，一手高端公寓供应共计约22.7万平方米。两个全新高端住宅项目入市，即华润华发静安府和阳光城滨江悦。

　　­ 本季度一手高端公寓成交量共计约33.1万平方米，环比增长78.5%。

　　­ 一手高端公寓成交均价环比继续上涨3.8%至人民币每平方米87,700元。

　　住宅用地市场

　　­ 本季度共计成交14幅含住宅性质的土地，共计约130万平方米可建面积。

　　­ 成交宅地平均成交楼板价再度上涨至人民币每平方米39,500元，环比涨幅达37.6%。其中，福建融信集团以人民币110.1亿元总价摘得静安区中兴路一幅商住用地（其中90%规划为住宅），折合楼板价为人民币每平方米100,200元，创全国最贵单价地王。

　　­ 宅地竞拍竞争激烈，成交宅地平均溢价率依然维持高位，达到132.5%。

　　展望

　　­ 位于杨浦东外滩的八埭头滨江园，预计将于今年年末开盘，项目由集伟投资、锺伟地产携手波特曼集团共同打造，预计报价自人民币每平方米12万元起。

　　­ 尽管今年8月份已透支一部分需求，或影响短期楼市成交量，但预计四季度楼市成交表现仍将向好。

　　­ 近期，上海推出六项政策强化楼市监管，遏制房价过快上涨，其中将加强商品住房用地交易资金来源监管，此举将有效过滤一部分无资格参拍的房企，从而降低土地市场热度。

　　­ 尽管上海房价快速上涨且房价收入偏离度扩大，上海依然是国内置业优选城市。

　　上海投资市场

　　­ 三季度共达成八宗主要交易，总金额112亿元，同比下降40%，较二季度上涨20%。

　　­ 国际投资者在第三季度达成的交易量回升，占交易总量的35%，成交以零售项目为主。其中包括崇邦34亿购入金桥国际商业广场80%股权。

　　­ 境内投资者持续关注享有稳定租金收入的写字楼，计划部分自用并长期持有；零售市场不景气导致项目持有者出售物业。

　　­ 物业价格上升促使国内业主以及国际基金投资者出售所持资产，循环资金以寻求更高的投资回报。最为瞩目的交易为SOHO中国以32亿元出售了SOHO世纪广场。

　　­ 本季度内共有12宗土地高价成交，楼面价均超过人民币每平方米3万元。平均溢价率为136%。

　　­ 国企改革整合国企房地产资源。中航工业同保利集团签署地产业务划转协议，协议涉及房地产项目约70个左右。今年初，中信银行向中国海外发展有限公司协议划转所持物业资产。

　　展望

　　­ 国内市场持续整合，实力投资者凭借低成本贷款继续收购较小规模公司的资产，因此预计投资市场来年将会维持活跃表现。同时，不断会有新的资金出现，寻求投资回报以及资产增值机会。

　　­ 由于房价高企，更多的投资者关注楼龄较长的成旧写字楼，通过旧楼改造成住宅或者服务式公寓再散售获得投资回报。

　　­ 在人民币贬值以及内地市场政策不稳定带来的风险的影响下，内地投资者将会持续加强关注海外房地产投资机会，美国、英国以及澳大利亚仍为主要投资目的地。

　　­ 主流境外基金将持续关注汇率走势以及市场状况，继续对中国市场投资保持谨慎的态度。在房地产连续出现调控政策的背景下，国内外投资者将越来越关注稳定租金收益的成熟物业，而非机会投资。