大悦城：大资管计划是破局商业地产困境的出路

　　10月18日，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政带着他的一众管理层团队出现在大悦城“商业聚焦资本高峰论坛”上。

　　与往年不同的是，大悦城今年的论坛除了他们惯常的商户，还多了不少金融界的面孔。包括国寿投资、新加坡政府产业投资、摩根士丹利、高盛、安邦等。

　　2007年，首个项目西单大悦城开业。曾实现开业当年即盈利，被誉为业界神话。2010年，时任中粮集团掌门人宁高宁提出“10年布局20个大悦城”的目标。大悦城的定位也更为清晰坚定，面向18至35岁的城市新兴中产阶级，以年轻、时尚、潮流、品位为特征。大悦城继而在国内商业地产领域占有重要一席之地。

　　但近年来，商业地产领域开始面临存量巨大、同质化严重、结构性问题突出等困局。由于普遍缺乏优质运营实力，大多数商业项目如履薄冰。

　　周政这一次要向公众抛出他们的转型计划——“大资管”战略。周政在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“所谓的资产管理模式，实际上是希望做轻、速度做快、成本做低和回报做高。”

　　转型资管模式

　　2010年，时任中粮集团掌门人宁高宁提出“10年布局20个大悦城”的目标。

　　周政透露，“截至目前，大悦城通过自己开发建设的大悦城进展到第8个，天津和平大悦城属于以输出管理模式运作的第9个大悦城。目前贵阳、昆明两座城市大悦城也以管理输出模式正在落实，确保2020年将获得20个大悦城。”

　　不过，大悦城模式的改变是未来将采用轻重并举模式。据周政透露，未来每年将开发1-2个大悦城，其他将采用轻资产模式。重资产和轻资产将达到各自占比对半。

　　大悦城所谓的轻资产模式，即其要实现从开发运营商转为资产管理商。实际上，据大悦城相关人士透露，早在今年年初公司就已经在谈成立核心基金引入合作者事宜，从最初的10个意向合作者，最终筛选出了中国人寿和GIC两大机构投资者，成立合伙基金完成出售。

　　从大悦城对外公开的信息可以梳理出其路径。7月18日，大悦城地产有限公司发布公告称，将公开挂牌出售旗下立运有限公司、熙安有限公司及锦星有限公司49%股份，挂牌总价不低于92.89亿元；7月29日，大悦城宣布作为普通合伙人与两家机构投资者成立合伙基金，参与竞投此前挂牌出售的北京三公司49%股权。8月18日，大悦城宣布合伙基金成功竞得前述三公司股权，引入GIC及中国人寿两大机构投资者。

　　大悦城地产副总经理吴铮表示，大资管战略的第一步是盘活优质存量资产。目前，大悦城与国寿投资控股有限公司、新加坡政府产业投资有限公司共同成立了国内第一家地产核心基金。通过基金管理模式，大悦城可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益，这也是首次将商业地产投资发展普遍采用的基金模式引入中国。

　　吴铮称，未来大悦城三种扩张模式包括引入合作方开发、以基金模式并购和管理输出。不过，与传统自己开发建设不同的是，吴铮坦言，“一定要有很好的产品力，才会有真正更好的金融属性，才会有更多投资人追随我们。”

　　周政透露，在资本运作方面，大悦城目前主要在向凯德、普洛斯学习。

　　凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入嘉茂零售中国信托（CRCT），将其转化为公众投资。因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚实后盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报保障。

　　普洛斯模式的成功也令国内包括万科在内的不少开发商向其模仿学习。公开资料显示，在1993年以3600万美元的启动基金起步，普洛斯的全球版图逐步从北美、欧洲拓展到亚洲，呈几何级数地完成了资产增值，目前普洛斯资产达380亿美元。

　　商业地产困局

　　周政称，人成长到一定时候，就要学习走路，到后面就要开始跑。具备快速跑的能力，一方面与自身有关，另一方面外部市场要有这样的机会。“过去十年，比的是谁会拿地，一二线很多特别好的位置土地，都被其他开发商占了。但未来，市场将比拼的是谁能把项目运营好。”

　　周政分析，在中国经济和社会消费零售总额增速放缓的大背景下，商业地产行业面临着“市场存量巨大、同质化竞争加剧、结构性问题突出”等诸多困境。2015年年底，全国主要城市商业综合体存量面积达到3.6亿平方米，2016年后将突破4.3亿平方米，购物中心总数达到4500个。这种情况在成都表现得较为典型，目前整个城市的购物中心总体量超过700万平方米，在建面积超过250万平方米，已经成为全国商业地产在建规模最大的城市，空置率也较大。在巨大的市场存量中，由于缺乏优质运营商，多数商业项目如履薄冰。

　　商业地产面临的困境还不止于此。吴铮表示，“目前中国城市化率一年56.1%，以后每年可能会以0.5%左右的速度递增。也就是说，行业整体告别了一个人口迅速涌入城市的时代，进入客流、人口增长相对平滑的时代。另外，电商也在分食商业地产份额。去年全年网上销售额是3.9万亿，线上线下整体30万亿，电商占总体份额的13%左右。到2020年，电商行业整体预计份额会到18%-20%。也就是说，尽管实体在增长，电商也在一定程度上蚕食其中的份额，而这是商业地产面临的一个常态。”

　　“与此同时，用资产的视角来审视这个行业，我们发现这些年来国内的房地产开发商市值普遍要比物业估值低，有的甚至还低于账面价值。估值低迷导致了很多投资者对商业地产行业持谨慎态度，在股本融资上并不具备什么优势。”周政表示。

　　显然，在周政看来，大资管计划是破局商业地产困境的出路。而该计划一旦运转成功，大悦城将成为中国的“普洛斯”。