TH Real Estate拟设中国奥莱基金 目标5年内达20亿美元

　　在当前的环球低利率环境下，房地产投资已成为机构投资者的首选。

　　“美国的十年期国债收益低于2%，而当地房地产的投资回报则高出约300个基点，同时欧洲的物业投资回报则超出当地十年国债收益近450个基点。”TH Real Estate亚洲、欧洲主管Mike Sales在接受21世纪经济报道记者专访时表示。

　　TH Real Estate是全球第三大房地产投资机构，旗下资产管理规模达到970亿美元。目前三分之二的资金投资于美国市场，其他则投资于欧洲、亚洲市场。该公司目前在全球18个城市设有办公室，并计划在明年年中增加至21个。“我们希望为投资者提供一个不同地理区域、行业、类型的物业投资组合选择，包括住宅出租、零售、物业等，可以满足客户不同的需求。”他表示。

　　俱乐部交易门槛：2.5亿美元

　　“通常投资者在早期进行海外投资时倾向于投资办公物业，因为这个领域回报稳定，透明度高，风险相对较低，在获得一定的海外投资经验后，陆续会在更多的领域寻找投资机会。” TH Real Estate美国市场主管Chris McGibbon表示。

　　Chris McGibbon建议，投资金额在2.5亿美元以上的，投资者可以考虑与其他大型国际投资者联合起来进行俱乐部交易（club deal），相比之下，那些投资金额较小的投资者则可以考虑认购一些开放式（open-ended）房地产信托基金，这类基金通常投资一揽子不同种类的物业，而且能提供更好的流动性。

　　同时，对于一些投资周期在10年以上的长线投资者，他认为可考虑一些炫耀性资产（trophy assets，地标或有名的、引人关注的地产），这类资产在买入之际成本较高，但从长期来看可以提供稳定的回报。而一些短线的投资者则更注重投资的时机，可以考虑买入一些B类（受欢迎程度相对较低的）或者C类（受欢迎程度更低的）资产，进行适当的改造，待时机成熟之后可以获取更高的回报。

　　“目前我们的投资组合中两类资产各占一半，投资策略十分注重自上而下的研究，根据未来的宏观趋势来寻找未来的投资机会。随着全球人口老龄化，医疗开支在各国GDP的比重逐年递增，为投资者带来了医疗物业的投资机会，为此我们建立了包括医院办公大楼、生命科学实验室、生物科技物业等组合。” Chris McGibbon指出。

　　Mike则透露，该公司在今年年初推出了欧洲城市房地产基金（European Cities Fund），涵盖欧洲42个不同城市。他认为，目前中国资本出海仍处于早期阶段，“投资者倾向于采取一个平衡的策略，这类基金可以帮助投资者享受长期的结构性变化带来的收益。”

　　美国作为公司最大的市场，目前旗下基金95%以上的资金主要投向美国十大沿海门户城市，纽约、西雅图、洛杉矶、华盛顿、迈阿密等，部分城市的房地产市场面临供应紧缺，而且流动性充裕，进出市场十分容易，因此从长期投资的角度而言，投资者可以获得更好的回报。

　　同时，Mike指出，科技行业也是未来房地产投资的重要主题之一，比如曼哈顿、西雅图的科技城、数据中心等。

　　中国奥特莱斯基金

　　目前，TH Real Estate在亚洲的投资组合约为20亿美元，主要投资于澳大利亚、日本市场，“这个数字并不代表亚洲市场的总规模。随着消费和服务业的兴起，亚洲主要城市的房地产市场仍有巨大的投资潜力。” Chris McGibbon表示。

　　随着中国中产阶层的崛起，奥特莱斯（outlets）在中国迎来发展的窗口期。“中国的年轻消费群体对于名牌产品的需求十分旺盛，但他们对产品的价格十分敏感。通常奢侈品不愿意在网上平台大肆宣传减价产品，相比之下，线下的奥特莱斯可以为消费者提供亲身感受这些奢侈品的机会。”

　　TH Real Estate在欧洲已有长达15年的投资奥特莱斯经验。目前，公司在内地已有京津、上海、广州的奥特莱斯已进入运营，武汉以及成都的奥特莱斯则正在建设之中，其余两个项目正在筹划之中。

　　因此，公司计划推出中国奥特莱斯基金，目前包括京津佛罗伦萨小镇和上海佛罗伦萨小镇项目，未来计划加入另外五个项目。这个基金为机构投资者提供间接投资中国奥特莱斯的机会。TH Real Estate的目标是在未来五年内该基金规模增长至20亿美元。

　　此外，由于内地零售地产供应近年来急剧增长，租金增长未来几年预计将出现大幅下调，根据TH Real Estate提供的数据显示，零售物业租金增长将由2010-2014年的7.5%大幅下调至2015－2020年的2%左右。相比之下，一线城市的购物中心的投资回报十分坚挺，由2010年5.5%-6.5%微跌至去年年底的4%-5%左右。