商业地产转型探路：广州正佳海洋馆第三次例行改造

　　位于广州市核心商圈的购物中心正佳广场，正因为极地海洋世界进行第三次例行优化升级，而不得不暂时将其中部分动物，包括北极熊送回出生地。从11月14日开始，这只广州市内唯一北极熊将暂别羊城。

　　据了解，自2016年1月开放以来，占地近6万平方米的正佳极地海洋世界一直在进行经专家团队论证的“微改造”计划。

　　在经济环境疲软、互联网浪潮冲击、商业项目空置率高企等一系列背景之下，商业地产商纷纷打出“体验”牌，试图寻找人流导入的更多突破口。分析人士指出，当前电商开始面临成本优势不再的挑战，而实体商业也开始进入重新崛起的转折点。

　　正佳相关人士介绍称，极地海洋世界已经分别于今年5月和7月完成两次优化升级，包括科普教育软硬件更新、动物馆舍扩容、丰容措施完善等。

　　此次改造的重点是造景和灯光，同时对个别馆舍和展区（包括北极熊馆和水母展区）进行前场、后场乃至暂养空间的优化调整，如将北极熊的休养场进行扩建。

　　正佳方面表示，在此期间正佳极地海洋世界全馆正常对外开放，具体升级改造工作将采取分步、逐片、错时进行。此次改造费用预估约600万，大部分改造工作预计将于今年12月12日之前完成。

　　据了解，正佳极地海洋世界的场馆，由曾设计过迪拜海洋馆的澳大利亚PTA公司，对比参照多个发达国家室内海洋馆进行设计与规划，在动物养殖、繁育、保健、治疗、水质监控、维生系统运行等方面与多个业界权威机构和动物保护专家、学者进行合作，并持续推进动物丰容计划。

　　相关人士向21世纪经济报道记者介绍道，自1月开放至今，海洋世界入馆参观人数近100万人次。其中接待上百批次特殊儿童、环卫工人、留守儿童、年迈长者等公益参观，人数超过20万人次。

　　据保守统计，11月13日上午时段入馆逾千人，通常淡季入馆人数为2000人；暑期旺季时，正佳极地海洋馆内每天有约万人进入参观。

　　建立在城市中心的海洋馆，只是正佳广场转型升级的一部分。此前正佳集团副董事长兼执行董事谢萌曾在接受媒体采访时表示，正佳广场正在实施第三次定位调整，目前定位是打造超级体验中心。其中就包括建设海洋馆、剧场、美术馆等。

　　谢萌称，这些大约到2020年会全部实现。如今正佳一年的客流量是6000万人次，希望到2020年能达到7000万人次。

　　戴德梁行商业部高级助理董事冼嘉曦在接受21世纪经济报道记者采访时表示，正佳此番引入海洋馆确实为增加人流量带来支持。在天河商圈中，体量更大的正佳广场，在零售、餐饮、儿童体验等方面的布局也是其吸引人流的重要方面，不过需要对其中品牌和租约进行系统性优化。

　　冼嘉曦分析发现，当前实体商业正处于重新崛起的转折点。广州限额以上网上商店零售额增速从2014年-2015年的60%以上降至今年3月以来的20%左右，增速明显放缓。与此同时，实体商业零售额则相对稳健甚至在逐步加快。

　　而据测算，电商的平均获客成本为80元。这意味着，曾经以运营成本低廉和低价策略为主导的电商也日渐面临成本增加的挑战。

　　冼嘉曦总结道，随着主流消费群体的改变，零售商业的核心已经从价格导向转为体验导向，消费升级的本质从交易时代转向关系时代，实体商业进入重点关注消费者本身的转折期。