南宁盛天集团范广：盛天地开创南宁时尚文化街区风尚

　　（赢商网报道）位于南宁商业龙头万象城附近的盛天地项目，是南宁独有的商业文化街区形态购物中心，经过四年的运营和调整，盛天地通过年轻时尚的差异化定位与南宁万象城形成良好互动，成为商业项目不断崛起的南宁商业地产市场中三个真正做得好商业项目之一，在当地具有良好的口碑。赢商网对南宁盛天集团董事范广先生进行专门采访，对盛天地项目定位、业态和品牌、调整、盛天集团发展情况及盛天集团商业地产从业经验进行全方面解读，发掘盛天地良好口碑背后的原因。

南宁盛天集团董事范广先生

　　谈项目：南宁首个时尚商业文化街区

　　赢商网：能不能介绍下这个项目的基本情况？

　　范广：盛天地2012年11月份试营业，处在南宁东盟核心区也是南宁最核心的商业位置，我们是该区域与万象城独有的两个自持项目，其他项目都是出售的，盛天地距离万象城仅500米。

　　与万象城、万达很多购物中心不一样，盛天地是开放式的街区商业，建筑面积11万平方米，包括地下4万平方米和地上7万多平方米。地下共有三层，负一层为商业，其他两层为停车场，有近1000个车位，开业至今，我们一直保持三个小时免停车费。地面上有三条街区，11栋单体建筑交错分布其中，每栋面积在一、两千到七、八千平方米之间。

　　赢商网：这个项目是不是有点类似成都太古里的独栋街区？

　　范广：对，有点类似。成都太古里是全地上商业，盛天地有一整层的地下空间，成都太古里是中式风格，而盛天地主打地中海风格，有点类似星河湾的建筑风格。

　　赢商网：这个项目的定位是什么样的？

　　范广：我们致力于打造商业和文化、时尚相结合的街区。

　　赢商网：最开始是不是准备做文商旅综合体的感觉？

　　范广：不是，最开始想出售，所以建筑切割得很小，一栋栋，打造成步行街的形式。但后面参考了各种经验，决定自己持有自己运营，目前我们这里运营较理想，人流很旺，而旁边的一个40万方的项目切开来出售，目前经营很惨淡。

　　赢商网：现在快到年底了，你们一年整体的运营情况怎么样？

　　范广：我们这种街区形式的购物中心是南宁独有的，南宁做的好的商业项目不多，仅有万象城、盛天地和航洋三个项目，航洋之前经营得并不好，是后来推倒重新装修才有的起色。盛天地这几年的客流量、商家品牌和体验式的活动口碑还是不错的，但我们还在路上，还有很多事情要做。

　　谈业态与品牌：侧重体验性休闲娱乐品牌引入

　　赢商网：你们与万象城哪个先开业，在业态上怎么进行差异化经营？

　　范广：万象城稍微早一点。万象城品牌定位相对高端，而我们是相对偏年轻一点的品牌。我们和万象城还有一个很大的差异，我们是露天的，晚上可以看星星月亮，可以吹自然风，可以经营到凌晨三、四点才关门。我们的业态到目前为止和万象城形成很好的互补。

　　赢商网：你们目前的业态情况如何，或者目前场内品牌呈现什么样的情况？

　　范广：我们的餐饮、休闲、娱乐业态比例大概是50%，超市和电影院25%，零售业态比例调小至20%，现在谈了很多与我们主题贴切的体验性休闲娱乐品牌。最开始的时候有嘉禾电影院、华联超市、美克美家三家主力店，从星巴克开始，必胜客、肯德基等一系列品牌进来了。现在我们还引入了探鱼、胡桃里、繁花等几个年轻的品牌，还有奥斯汀KTV和大开沙界等一些时尚餐饮品牌，这些都是年轻人喜欢的品牌。

　　赢商网：今天我们论坛也是体验式为主题，体验式业态在你们项目里面有哪些比较特色的业态？

　　范广：我们有酒吧街区，还有旋转木马、小火车等适合小孩子类的业态，由于我们是街区，小火车可以从这一头开到那一头，家长小孩乘坐火车，可以将整个街区逛一遍。

　　另外，我们在每一个关键点设置不同站点，布置海洋风及英伦风等不同风格，让大家体验不同的差异。此外，每天晚上在街区不同的地方将上演街头艺人表演，有弹吉它的，有拉二胡、小提琴的，吸引很多人排队欣赏。然后我们现在在用不同风格包装主题街区，有集装箱重工业风格的，有彩虹街及玫瑰花街，通过涂鸦定期更换不同的主题风格，很受年轻人喜欢。

　　谈调整：动“大手术” 地上地下整体风格一致

　　赢商网：盛天地从2012年底开业到现在也有四年的时间，现在购物中心都说越调越活，不调整就会死得更快，你们在品牌调整这一块有什么样的计划，或者之前有做过哪些调整？

　　范广：我们已经完成第二次调整，第三次在准备过程中。刚完成的第二次调整是将一个独栋商业大概3千平方米的整层零售全部调整，引进胡桃里和繁花及彩云之南三个酒吧。

　　赢商网：除了酒吧那一块之外，第二次调整还有其它地方吗？

　　范广：餐饮休闲做了一些调整，引进了探鱼、火鲤酒屋、大开沙界等时尚餐饮品牌。接下来要对整个地下负一层重新装修、重新规划设计、重新招商，这一层面积大概两万平方米，相当于整个商业面积的五分之一。

　　赢商网：招商的目标是什么，想调整什么样？

　　范广：地上的建筑物很美，但地下环境很普通，我们进行重新装修设计，将包括影院在内的做得不好的业态去掉，是希望将人流引导地下。

　　我们会注重负一层本身的风格、特点，以及相应的品牌组合。负一层超市维持不变，但我们计划引入一个面积几千平方米，类似方所的有文艺气息的集合书店，尽量与我们地上整个环境与氛围接近。另外，业态上侧重更年轻、时尚、文艺的零售及体验餐饮业态。

　　赢商网：这轮调整大概需要多久？

　　范广：装修、设计，再加上招商，差不多大半年。

　　谈集团与商业：商业领域有所收获仍需学习

　　赢商网：除了这个项目以外，你们集团在商业方面还有什么其他布局动作吗？

　　范广：我们现在运营的有两个项目，在招商的有一个项目，还有一个在规划当中。

　　除了第一个项目盛天地外，还有一个运营的项目是盛天公馆88街区，面积近4万平方米，项目现在已经卖掉了，但之前我们是带租约卖的，售后返租，所以还是由我们运营。

　　目前正在招商的江南盛天地项目面积5万平方米左右，也是自持，项目处在南宁城南，基本上也是开放式的街区，也是在地铁口附近，周边有20万常住人口，定位为社区型的生活中心，以家庭消费为主。

　　另一个在规划的项目是5万平方米两栋公寓式写字楼或公寓，加裙楼底商，项目前面刚好准备做南宁水城，有一条水系经过我们地块的前面，所以想把水系项目结合起来。

　　赢商网：一些战略性的合作商户以后会进入到那个项目中吗？

　　范广：对。这也是品牌实力和连锁品牌的优势。

　　赢商网：南宁现在整体商业地产发展现状是什么样的？

　　范广：购物中心数量明显增多，但就目前来说，整体运营水平和质量不怎么样，万象城是龙头，万达虽在南宁有两个项目，但运营得很一般。

　　赢商网：您认为是什么原因导致整个行业发展状况不均衡呢？

　　范广：两个原因，一方面是南宁开发商大多想卖商业直接套现，真正想自持的很少；另一方面是南宁商业地产从业人才缺乏，现在还处于培养阶段。

　　赢商网：盛天集团目前有几大业务板块？

　　范广：我们是闽系企业，2004年从福建来到南宁，之后重心一直都在广西。目前集团有四块业务，一个是房地产，我们在南宁有二十多个房地产项目，在柳州有两个项目，南宁几乎每一个城区都有我们的项目。

　　第二个，混凝土业务，这块我们是南宁市场规模最大的，占到25%的市场份额，一年创造十多亿十多亿

　　第三个，商业部分，包括3个购物中心;第四个是物业公司,负责我们自己的物业.

　　赢商网：你们从2011年开始筹备盛天地，到现在已经有5年商业地产运营经验，你对商业地产怎么看，觉得商业地产这个行业怎么样？相对于早期做商业地产运营的，你们算是半路出家，感觉怎么样，相比原来做住宅来说？

　　范广：这四、五年的时间我们在成长、在进步，当然我们也在学习。每一个购物中心的运营，就像小孩的成长，一开始懵懵懂懂，就算规划好路线，也需要不断调整，到一定阶段后，形成了对商业的初步认识，再过一段时间，将我们自己的想法与定位结合，就有了自己的购物中心的精神和灵魂，有了与别人不一样的地方。

　　商业没有一个标准化的模式复制，购物中心的运营要结合项目的定位、周边环境和城市定位才能形成自己独有的精神气质。

　　商业变化太大，需要不断调整，要有远见，站在未来的方向看待当下的调整。

　　商业还要有一定的想象力，了解未来是怎么样子，我们应该朝着怎样的方向调整。

　　现在我们对项目的定位、消费者的定位、品牌的运营能力及对项目与周边项目的关系掌握已经比初期成熟，已经从懵懂小孩过渡到四、五岁孩子阶段，在商业领域我们还需要不断学习，当我们到了八、九岁读小学的年纪，对商业才能更有感觉。