高库存与电商双重夹击商业地产 有何应对之策？

　　自中央政府在去年将房地产去库存当成这几年的重点工作之一后，连续放宽的措施推动多个城市的住宅销售在今年大举反弹，待售库存明显减少。

　　但商业地产显然不在此列。在此前数年的商业地产建设热潮导致库存急剧飙升之际，经济增速的放缓给商业地产的运营带来了广泛的影响，如今这一行业正面临着比住宅愈发严重的压力。

　　据国家统计局的数据显示，商品住宅待售面积在2月份触及顶点之后已经持续减少。全国商品住宅待售面积较去年同期降低了6%，截至10月末的待售面积约为4.1万亿平方米。

　　而办公楼和商业营业用房的待售面积在同期则分别增加了10.5%和12%，约为3378万平方米和1.56万亿平方米。国家统计局的商品房待售面积指标主要统计已经竣工但尚未销售或出租的商品房面积。

　　但分析人士认为，这些数据显然无法准确衡量商业地产潜在的庞大供应量，因为待售面积的指标中并未包含那些正在建设或者尚未开工但已经出让的地块。

　　中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，待售面积不能真正反映行业面临的压力。她在本周由《经济观察报》主办的第六届中国商业地产年会上表示，已经竣工但没有销售或出租的商品房只是整个供应量中的一部分。

　　在统计局公布的数据中，办公楼和商业营业用房的施工面积同比分别增长7.4%和5.2%，显著高于住宅1.8%的同比增幅。办公楼和商业营业用房的施工面积是2010年时的2.3倍和1.9倍。

　　秦虹说，这几年的商业地产施工面积增速超过了经济增速，即使按照企业自持30%的比例计算，商业地产在供应量和潜在供应量上均面临着比住宅更为严峻的问题。

　　包括政府、房地产商、投资者等近年来对商业地产项目的热情推动了这类物业的大肆兴建，但如今他们发现，受到电商冲击、供应过量以及经济下滑等因素的影响，想要通过商业地产获取高投资回报的设想不再容易实现。

　　与商品住宅主要通过销售来进行周转的发展模式不同，商业地产尽管也会将部分物业分割出售，但更多的还是将其用于整体出租获取租金收益，这样的发展模式使商业地产更容易受到经济环境和自身运营能力的影响。

　　这也更加考验房地产商对购物中心等商用物业的运营能力。房地产商们表示，这类物业更加难以复制。

　　上海水遊城商业投资管理公司曾经在2008年于南京开发了当时颇受关注的水遊城购物中心，将零售、休闲、娱乐等率先结合在一起。但公司此后在其他城市开发的水遊城均未取得成功，如今正在改造重来。

　　该公司总经理王国庆在日前由观点地产网举办的一个讨论会上表示，公司起了个早，但赶了晚集。他说，公司在天津的项目，因为建筑工程的原因，难以达到南京项目的水平，而在东北则遇到了经济滑坡，在小城市遇到了更大的难题。

　　王国庆说，公司如今已经收缩战线，将重心放在上海这样的大城市。

　　类似水遊城这样的问题成为近年来商业地产开发商频繁遇到的难题。随着购物中心的不断涌现，同质化现象严重下竞争愈发激烈，那些没有商业地产运营经验的开发商更多面临着倒闭或者亏损的结局。

　　房地产服务商第一太平戴维斯中国区董事长、首席执行官刘德扬对人民财经表示，中国房地产商以住宅开发起家的特点，让他们在商业地产的管理与运营方面缺少专业能力。

　　他说，随着商业地产供应量的激增，当市场竞争加剧的时候，更多的商业地产商将面临被淘汰的局面。

　　电商的冲击将购物中心同质化严重的现象不断放大。据统计数据显示，到目前为止，中国约有4500个购物中心，过去购物中心强调不同品牌的组合模式如今被电商的便捷优势冲击变得惨淡异常。

　　香港元丰资本执行合伙人古迎辉认为，国内高周转、高产量会导致商业地产同质化严重，其提供的产品与电商能够提供的相同，这是商业地产容易被电商击败的原因。

　　这也倒逼部分商业地产运营商寻求业态方面的升级和创新，更多的购物中心已经在往体验式商业等差异化方向发展。

　　旗下拥有多个人流颇旺购物中心的大悦城地产副总经理吴铮说，大悦城购物中心已经走过了以超市和百货为主的阶段，如今公司正在打造体验式街区，会针对更新、更细的客户需求组合相应的产品，吸引远端客群到达，产生差异化竞争优势。

　　他表示，公司会把更多的精力放在体验街区、主题式街区的打造，以及基于会员的深度价值挖掘。他说，大悦城未来会逐步转变成为一家商业地产的资产管理公司，不求自身拥有太多物业，但要逐步扩大管理的商场面积。

　　这也是政府近期出台的政策中提倡的方向。国务院办公厅在上月发布的《关于推动实体零售创新转型的意见》中明确，应引导业态雷同、功能重叠、市场饱和度较高的购物中心、百货店、家居市场等业态有序退出城市核心商圈，支持具备条件的及时调整经营结构，丰富体验业态，由传统销售场所向社交体验、家庭消费、时尚消费、文化消费中心等转变。

　　黑石集团中国房地产部总裁、董事总经理王天兵称，公司对投资零售物业如今保持谨慎态度，包括小型商场、高端零售、不可变更设计结构的物业、位于供需失衡商圈的商场、位置不佳的购物中心等商业地产项目甚少会出现在公司的投资组合里。

　　王天兵说，黑石会投资那些在城市核心区位的大型物业，通过提升管理以及调整租户组合来提高商场的销售，最终提升租金收入。