刘文超：北外滩区域消费规模初步形成 具有较好的发展前景

　　不忘初心，独具匠心。12月5日，中国商业地产创新发展论坛暨东方渔人码头品牌发布会在东方渔人码头隆重举行。

　　发布会上，易居企业集团副总裁刘文超带来了“北外滩滨江未来的发展趋势”的主题演讲，从商品房领域、办公规划、影响北外滩商办市场的动力因素及市场轨迹给出了自己建议。

　　观点一：商品房领域分为三类业务

　　在商品房领域中，一般分为住宅、商业和办公三类业务，通常商业办公放在一起，统称为商办物业。

　　10月28日，上海对于住宅方面出台了新政，将大多数人的购房首付调到7成，使得上海原来通过各种手段享受低首付、高杠杆的购房渠道彻底地断绝。目前，上海的住宅库存量为200万平方米，在这样一个低供应的环境下，把需求冻结了，在低供应、低需求的环境下，市场最起码要持续到明年年底，这是住宅市场。

　　在商用物业市场上，也有几个现象值得注意。一是万象企业、万象资本收购了人民广场老商务区的一栋商务楼，著名的商业地产开发企业中粮地产收购了上海新兴商务区的一个物业，前几天，万科一个新兴居住区的物业开业，里面做了大量与商业有关联的物业，如博物馆、游乐等，无论是业界内部，还是业外消费者都感觉非常不错，市场好评如潮。

　　观点二：做投资或预测前要先假定一个前提

　　在做任何事情之前，先假设一个前提，如在做预测或投资之前，假定一个前提，即所面临的市场环境，也就是说未来五年、七八年的市场前景是什么。这个前提一块是关于政策，一块是关于经济，对于前提有三个判断。

　　首先是关于货币化的。无论是上海、中国、全球，经济趋势一定是好的，在此情况下，整个货币量化是宽松的，这是未来几年面对的特点，在这个前提下，存款利息一定是低的，所带来的预期也是低的。

　　第二是货币贬值。不管是看8也好，看9也好，这是一个趋势，是我们面临的在国内商用市场的第二个政策点。

　　第三是全球化。国外整体的投资回报并没有国内好，在此前提下，看目前驱动资产的因素，这些因素指关于旧钱和新钱的因素、关于个办公和商业的因素、关于产业的因素。

　　观点三：商业百货化、情景化是两大趋势

　　中国很多城市，特别是中心城市，其特点在于是后现代化的，具备传统和现代相结合的东西，也就是说人比较多，地比较少，采用这样一种方式，是不适合造过大的物业，而北美，如加拿大和美国，具备开发大体量的物业条件。

　　无论是日本，还是周边国家，很多商业里的百货做的很不错，因此，不认同购物中心内把百货去掉。

　　第二个趋势则是情景化，既然大家到商业里面消费，必须构筑一些情景。

　　观点四：北外滩区域消费规模初步形成

　　整个上海目前分为两个片区，一是传统的商务区，也就是传统的甲级楼宇所在的区域，如陆家嘴、人民广场、静安寺、徐家汇，甚至漕河泾。这些地段特点是楼宇老化，新供应量少，居住成本、商业成本、办公成本都比较高。

　　新兴商务区（长宁区、虹口区、杨浦区、闵行区）加起来也接近1半了，杨浦区的租金比较低，但这几年它的增长率是最快的，主要得益于租金低的优势，以目前的走势来看，未来对于产业集聚或者租户聚集，杨浦是有一定的优势的。

　　好的办公市场或者办公集聚得好，商业一定好，加上周边一定的居住市场，是支撑商业未来消费的两大主力。

　　未来整个北外滩区域，就是以虹口和杨浦这块供应量为主，这块有100多万方，相当于整体350万方当中的近一半的量，从竞争的角度来讲，是比较激烈的，但如果从商业的角度来看，它的市场消费规模或者群体可以初步形成。

　　观点五：外滩做商业难度较高

　　关于外滩的说法很多，外滩做商业难度非常高。第一，它是单向，而我们很难找到单边商业的成功案例，这是一个现实因素；第二，是关于水路交通，想到水路交通可以延伸一下，比如在水路交通做得好的城市，或者说水路、桥梁、城市关系处理好的有几个城市，比如说威尼斯和中国的苏州。

　　很多水路交通做得好的，船是非常多的，政府部门可以考虑把上海包括黄埔江和苏州河正常用于游客或者居民的交通恢复起来，这些因素在未来要逐步克服，实际上，我们的水路交通也在改善，北外滩也有许多积极因素。

　　积极因素在于所在地区有好的教育，有好的工业底蕴，有好的保护建筑，这是有文化的痕迹。第二个积极因素则是周边有非常多，现在已经供应着的高级居住区或者豪宅区，这直接决定了未来商业定位的品质，还有就是整个北外滩有大量甲级，准甲级物业。第三个积极因素则是公共交通，比如说轨道，水上巴士都正在改善。

　　观点六：被低估的区域也有一定价值

　　第一是找低估的目标。无论是从资金、商户、还是买家角度来说，找低估的目标是被低估的区域，目前杨浦区，包括北外滩整体估值是低的。

　　第二选择哪些城市区域？选择城市区域特点非常简单，北京、上海、深圳、广州，这四个城市人多，创造的经济总量钱也多，所以是有机会的。

　　第三是找合适的周期，按照历史推演，全球房地产周期一般是十年，通常是22个季度涨是调整期，18个季度是衰退期，很显然目前中国的市场是在衰退期，所以目前是进入的时期。在目前被低估的区域，是有一定的价值的，包括弘久实业对于保护建筑的利用，是非常可取的，在未来城市发展过程中，要保留住原有的，就是说遗留的一些存量的资产，同时建造一些新的资产，成为新旧共赢的区域改造。