昆明立德商业陈荔：要打造有灵魂的购物中心

　　过去几年，中国房地产住宅市场不断分化，在商业地产领域，巨变同样在悄然酝酿。

　　无论是传统住宅开发商高调入场，还是新型购物中心探索脚步加速，这种变化都在验证着一个结论：传统的商业格局已经被打破。

　　从辩证的角度看，瓦解必然引发新的重构，在这个过程中既暗藏风险亦不乏机遇。

　　实际上，在经济转型的大背景下，城镇化及居民收入增长的空间仍很大，这也意味着商业地产的潜力远未见顶。除了基本的购物消费，商业项目操盘手已经在挖掘新的增长极。

厦门昌宏集团商业管理公司总经理、昆明立德商业运营管理有限公司总经理陈荔

　　11月下旬，在2016观点商业年会直播间，厦门昌宏集团商业管理公司总经理、昆明立德商业运营管理有限公司总经理陈荔，便提出了“生活方式中心”这一新式商业概念。

　　在她看来，商业地产已告别按照过去标准化复制的粗犷式发展。相反，更具个性化特色、贴合地方需求、提供生活休闲空间的商场会长期充满生命力。

　　“如果有匠心精神，做出一个有灵魂的购物中心，未来还是有非常大的发展空间。”

　　商业地产还有很大空间

　　在进入昌宏集团前，陈荔过去先后在沃尔玛、新加坡Octave生活地产、宝龙地产等国内外知名企业长期任职。这种职业履历让她既具备国际化视野，也熟知中国房地产发展特点。

　　对于商业地产，陈荔同样有自己的独特见解。在接受观点地产新媒体专访时，她概括了行业所面临的三方面挑战：千篇一律的“N+1”模式，投融资成本过高，以及自有品牌少、性价比低。

　　“以前部分典型商业地产开发商都是采用标准策略，购物中心是标配，再建配套住宅或写字楼。”陈荔指出，“N+1”模式可以大规模复制，打造成本也相对低，所以不少开发商都选择了这种扩张手段。

　　但在她看来，商业地产的开发和运营是一项精细的工作，只有精耕细作，融入地方文化，在建筑风格、品牌、业态等方面的做出特色，才具备持续发展的能力。

　　其次，国内的商业地产项目在平均年回报率、融资成本之间，存在严重的倒挂现象，这直接导致了开发商无法按照合理、长远的规划进行运作，迫使开发商采取措施抵消资金成本，解决流动性问题，所以就出现了过剩。

　　除了资金压力，众多开发商在打造项目都想通过与主流品牌商家进行合作，提高项目自身的品牌溢价，这也进一步加剧了过剩问题。

　　对此，早前走访世界各地购物中心的陈荔不无感慨地表示，国内标准购物中心内，一般有50%以上是国际品牌，这和日本、澳洲形成了巨大的差异。其中，澳洲购物中心的回报率较高，国际品牌占比却不足10%；日本的百货商场发展势头仍不错，因为提供的商品性价比较高，也迎合消费者需求。

　　“一二线城市商业地产同质化严重，但三四线城市仍极度缺乏优质的项目。”陈荔认为，未来的购物中心需要秉承匠心精神，将前期开发和后期运营有效整合。而做出“有灵魂的项目”，也是她多次提及的愿景。

　　如何打造生活方式中心？

　　位于昆明市西市区的西城COHO，是厦门昌宏集团在大本营以外重要的商业项目。作为这家企业的商业公司负责人，陈荔在这个总体量多达93万平方米的综合体上倾注了大部分精力。

　　早在西城COHO启动之初，陈荔便率领团队在昆明做了详细的实地调研。她向观点地产新媒体展示了部分调研结论：以拿地口径计算，昆明人均商业面积超过2平方米，超过了发达国家，但实际上这里的购物中心不超过10家，且优质物业稀缺。

　　“这种情况下还是完全可以落地项目的。”陈荔强调，商业要遵从“地段、地段、地段”的金科玉律，项目选择落地昆明西部高新区，除了3条地铁交汇的优势，还基于这里入驻企业逾6000家，覆盖大量的年轻化家庭，商业配套却处于空白。

　　陈荔表示，考虑到周边的人口结构，最终公司将西城COHO定位为“全家庭生活方式中心”，这也是陈荔口中购物中心第四代的具象化产品。

　　据她介绍，商业项目最早的形态是诸如沃尔玛、百货商场等一站式卖场，主要依靠SKU（库存量单位）满足不同消费需求；此后购物中心出现，开始形成部分公共空间、餐饮、休闲、娱乐等场所。

　　“购物中心再往后发展是生活方式中心，为什么会这样？因为它实际上比购物中心更关注客户的生活需求，购物甚至成为了一种附属品。”对于西城COHO而言，项目创新的地方，就在于将传统消费模式向休闲的“生活方式”倾斜和功能侧重。

　　确定项目定位后，剩下的就是如何将这个概念变成现实。陈荔表示，西城COHO结合昆明当地气候打造成开放式街区，并规划餐饮、儿童、运动、购物、学院、艺术等贴合家庭生活方式的业态。

　　同时，受日本百货商场启发，项目共设计7个主题广场，仅一期6万平方米中公共面积便占2/3。

　　这也被陈荔视作引入新锐品牌、打造客户交流空间的重要举措：“这对商业项目而言是非常好的，既可以用来做主题广场，也可以探索固定商铺以外的商业模式。”

　　陈荔在采访中强调，商业运营作为完整的产业链，一方面需要保证足够专业的能力，另一方面也需要体现出创新的业态，这样才能把项目涉及到位，后期不出现系统性危机。

　　“实际上，商业地产项目只要有特色及品质，在任何一座城市都会脱颖而出。”据她透露，西城COHO一期计划2017年8月开业，目前招商已经超过80%，有信心成为地方标杆。未来，公司还计划在保证品质的基础上，在成都等城市继续寻求发展机会。