深度报告：万达千亿秘密 去地产化与轻资产转型

　　2016年，在供给侧改革和去库存化的大方向下，中国房地产企业走过了一条高光的轨迹，取得了前所未有的突破。

　　万科、恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口，直至喊出“万亿”的远景目标；千亿规模企业数量大增长，改变连续几年一成不变的七家数量；全行业年度销售金额首超十万亿……

　　虽然盛世气象，但仍需冷静观察。观点地产新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。

　　观点指数 近几年来，千亿级房地产企业数量一直保持七家，如无意外，今年销售额千亿以上的开发商预计达到12家。

　　万达集团，早在2011年就已进入最早一批千亿房企阵营，但相对同行们的跑步前进，依然徘徊在1000亿的万达集团似乎是原地踏步。

　　万达商业年初宣布港交所退市后的最后一份业绩报告显示，1-6月累计实现合同销售额合计约为506亿元，累计合同销售面积约539.4万平方米。

　　据观点指数统计，万达前三季度销售额为794亿元，最新的11月销售额为112.8亿元。以此推算，万达前11月房地产总销售额突破千亿已是大概率事件。

　　几年时间过去，万科2016年销售额已经突破3000亿元，恒大、碧桂园更是后来居上，全年销售均已突破3000亿元。

　　千亿规模与去地产化

　　与同行们每年提升销售目标不同的是，万达将2016年销售目标下调了近四成——今年1月，万达商业在公布2016年工作计划时宣布，今年万达集团收入目标是2543亿元，同比下调12%；同时，房地产合约销售目标也下调39%至1000亿元。

　　万达集团调整租售占比的动作早已开始，2016年1月11日，万达集团通过官微发布了2015年的全年成绩单，在这份成绩单中，最大的亮点已不是万达的起家之本——商业地产，而是加速增长的非地产业务。

　　据观点指数查询，2015年，万达商业地产收入1904.5亿元，完成年计划的101.3%，同比增长4.4%，其中地产业务收入1640.8亿元，完成年计划的101.5%，同比增长2.5%。

　　文化集团收入则达512.8亿元，完成年计划的114%，同比增长45.7%；万达院线收入80亿元，同比增长49.9%；万达金融集团收入208.9亿元，完成年计划的697%。

　　值得注意的是，2014年，万达集团的非地产业务收入增速就已经超过了房地产。

　　根据万达集团2015年1月17日发布的2014年业绩，万达商业地产合同销售收入1601.5亿元，同比增26.8%；文化集团收入341.4亿元，同比增32.3%；万达院线2014年全年票房收入42.1亿元，同比增长33.1%。

　　通过对比2014年与2015年的业绩表现可以发现，万达商业地产部分的收入增速放缓，而非地产业务收入则呈现增长态势。

　　及至万达商业披露的2016年中期业绩报告显示，2016年上半年，万达商业地产总收入376.35亿元，同比增长21.82%；实现核心溢利（除去投资物业公允价值增益）27.11亿元，同比增长19.74%，核心溢利率为7.20%，较2015年上半年基本持平。

　　万达商业于报告中同样着重指出，核心溢利的增长主要来源于投资物业租赁及物业管理业务板块和物业销售板块的收入增长。

　　具体数据还显示，2016年上半年，万达商业收入主要来自投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块，占比分别为约21.58%、67.26%及7.05%。2016年上半年来自投资物业租赁及物业管理业务板块的收入为81.23亿元，同比增长28.02%；来自物业销售的收入为253.15亿元，同比增长20.61%，来自酒店经营业务板块的收入为26.53亿元，同比增长18.76%。

　　万达商业2016年上半年各业务分部主要财务业绩

　　万达商业于报告中强调称，2016年上半年，集团继续推进提升投资物业租赁及物业管理业务贡献百分比的业务调整战略，2016年上半年实现投资物业租赁及物业管理业务板块息税前利润为98.31亿元，占息税前利润总额的比例为69.28%。销售物业业务板块息税前利润为50.07亿元，佔比35.29%；酒店经营板块息税前亏损为1.33亿元。

　　“2016年上半年，我们进一步扩大投资物业组合，共新增9个购物中心，总建筑面积约1.48百万平方米，总可租面积约0.84百万平方米。截至2016年6月30日，集团累计在95个城市拥有142个已开业购物中心，总建筑面积约为23.31百万平方米，总可租面积约14.87百万平方米。于2016年6月30日，所有已开业购物中心的平均出租率达到96.33%。”

　　虽然万达商业已在港交所退市，而且回A之路在短期之内也未能落定，所以其2016年的业绩报告尚不能预料何时公布，但不难推测的是，在2016年的全年业绩中，房地产业务将是万达想要继续弱化的部分。

　　一二线调整与轻资产转型

　　针对下调房地产销售目标这个问题，万达商业执行董事兼总裁齐界今年3月份在“2015全年业绩发布会”上解释，不仅2016年，未来几年公司的销售目标都将维持在千亿左右，而下调销售目标是基于公司战略考虑的，一方面是经济复苏乏力，另一方面是去库存的压力。

　　“虽然中央出台了很多刺激政策，但三四线城市的去库存压力依然很大，我们在这些城市会停止拿地开发销售物业，所以销售目标下调比较大，但我们会继续在三四线城市，用轻资产模式，去拿最核心的地段重点发展投资性物业。”

　　据观点指数查阅万达商业2016年中期报告，于2016年上半年，万达已开业投资物业的总建筑面积为2331万平方米，同比增加6.78%。其中一线城市建筑面积244万平方米，包括可租面积153万平方米，平均出租率98.76%；二线城市建筑面积993万平方米，包括可租面积639万平方米，平均出租率98.06%；三线城市建筑面积1094万平方米，包括可租面积695万平方米，平均出租率94.20%。

　　由于万达商业的项目多是销售物业与投资物业同时发展，所以从已开业投资物业的城市分布可以看出，其销售物业也多是集中在二三线，且占比较大。

　　为此，齐界年中时表态称，万达商业在商业运营上有将近二十年的优势，加上在三四线城市可以拿到最核心的优质项目，而且地价偏低，公司在这些地方还是有长远的开发优势。

　　在调整三四线城市投资规模的同时，他透露，未来万达商业的销售会集中在一线城市和重点二线城市，2016年会在一线城市和重点二线城市继续拿地。

　　齐界当时强调，虽然销售目标下调了，但由于未来销售来主要来自一二线城市，所以整体销售利润和现金流是非常理想的，加上租金水平的递增，投资物业租金收入带来长期的利润贡献也是不断增加的，未来万达商业的利润结构会发生变化，投资人的回报会更稳更健康。

　　除了要将重点调整回一二线之外，“轻资产”成了万达提及最多的字眼。

　　2014年年底，王健林称万达要向着一万亿而去，为此万达在2015年进行了范围更广、力度更大的第四次转型，其中核心思路就是轻资产转型。

　　当王健林高喊出“迈向千万亿”这个目标时，他就强调，为了推动万达驶向“世界一流跨国企业”，万达商业地产也要力推“轻资产”模式。为此，他似乎已经计划好了未来的每一步。

　　2015年1月17日，在万达年度工作总结会上，王健林正式宣布万达将从一家房地产公司，转向一家以服务业为主的世界一流的跨国企业。

　　会上，王健林公开定下一系列的未来指标——到2020年实现1万亿元资产，6000亿元收入及600亿元净利润，20%的收入要来自海外。其中，在2015年，完成2至3家较大规模的国际并购；开业26个万达广场；3年内将租金占净利润的比重提升超过50%；一季度成立万达金融集团等，同时，他还提到要加快发展电子商务，加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业。

　　据观点指数了解，其时万达向着千万亿的2015规划表已出炉，具体涉及电商、海外布局、体育、互联网金融、百货、轻资产等各个方面。

　　从万达2016的市场动态看，上述方面都不时传出新的调整或并购消息，但从外界看来，在轻资产方面，万达最新的一例也是有着实质性一步的就是和富力合作开发25个商业综合体。

　　12月20日，万达集团及富力地产同时发布消息称，未来五年，万达商业将与富力地产共同合作开发25个商业综合体，总投资达300亿元。万达与富力的合作也将以万达广场为主，富力只负责项目投资和建设，万达则包揽规划设计、招商运营和部分投资。

　　签约之后，万达方面表示：“万达商业与富力地产的合作，标志着万达商业进入轻资产经营的新阶段，加速万达商业从开发向服务转型。”

　　在轻资产转型的战略下，万达近年一直尝试寻找合适的合作伙伴和轻资产模式来推进万达广场的扩张，在减轻开发商业项目的过程中的资金压力的情况下实现万达广场“10年数量翻10倍”的全国布局计划。

　　因而，去年开始万达就先后与万科、碧桂园进行了轻资产方面的合作，但由于未找到合适的模式，“万万”合作近乎搁浅，与碧桂园的合作也才刚刚开始。

　　在此情况下，万达牵手富力再度开始轻资产转型能否成功，似乎还是一个未知数。