纯干货:2016西南商业地产盘点 展望未来商业发展新趋势

赢商网 李贵君   2017-01-04 11:31
核心提示:西南四地商业存量的风险均较高,四个城市均需重视;业态与品牌方面,成渝处于领先地位,与一线城市趋近。

  (赢商网云南站报道) 西南区域历来是国家重要的区域,作为西南重镇的成都、重庆、昆明、贵阳四个城市,承担了国家西部战略的重任,成为了中国经济新的增长极,其商业发展也极具代表性。

  2016年末,RET睿意德对西南商业地产市场进行全年回顾,并以此为基础,研判整个西南未来可能出现的商业趋势。以期为整个行业提供可预期的方向。   

  商业盘点

  西南四地商业存量的风险均较高,四个城市均需重视;业态与品牌方面,成渝处于领先地位,与一线城市趋近;昆明与贵阳发展相对滞后,存在品牌真空层,但也预示其具有较大的发展潜力;商业新业态落地生根,多点开花,在创新之路上大步前进。

  一、西南区域整体均面临高开发量带来的高存量问题,很多商业未来必将面临存量商业的二次调整。如何在超高人均面积的情况下调整商业,是所有西南房企均要直面的问题。

  1、商业总量:昆明领跑西南,成渝两地持平,高存量的昆明未来必将面临存量商业的二次调整。

  昆明以高达2,300 万平米的商业总量领跑整个西南,成渝两地基本持平,贵阳则还处于总量扩张阶段,目前已达1,000万平方米。

   

  2、人均商业面积:昆明严重超标,黔渝两地过载,成都区域可控。如何在超高人均面积的情况下调整商业,是西南所有房企均要面临的思考。

  人口只有670万的昆明由于长期无序开发导致人均商业面积暴涨,供需错位的问题亟待解决;重庆商业聚集于主城九区内,但对于不到900万的主城人口而言,梳理供给,确保需求得到有效满足则是一大难题;成都虽存量大,但约1,500万的人口加上成都城市商业开发分布不均匀出现的“城南现象”,商业发展仍然可控;贵阳城市建设高歌猛进,但除了保量,更需要落地契合需求。

   

   

  二、新开商业项目:重庆2016年新开商业体量已超过成都。曾经西南商业看重庆,但后来发展陷入困境,被成都后来居上,而今年重庆实现了赶超,成渝两地“你追我赶”的局面还将持续。

  2016年成都连开3个万达广场,体量撑起了新开总量的半边天;重庆绿港、力帆、天盈、高科等本土企业领衔,大项目领头,逆市上扬;贵阳小体量商业多点开花,万科商业首次落地;昆明开发量大,开业量少,大都摩天和七彩云南第壹城等来了久违的开业。

   

 

  RET观点:

  昆明在建商业项目体量巨大,未来三年或出现商业井喷,今天商业供应过剩的成都就是昆明的未来;

  从今年近较大的70万平方米开业量来看,昆明商业的井喷或提早到来,届时再进行创新升级,将尤其艰难。   

  三、成渝两地时尚之争终结:成都在时尚品牌上更具优势

  2016年综合代表性快时尚品牌、时尚连锁餐饮品牌等在四个城市的拓展情况,成都由于较高的商业整体性,对周边县市消费的吸引力强,促成其成为了目前的“时尚之都”;而重庆尽管是较早之前的时尚之都,但在地势影响下各片区商业割裂,单个片区对品牌的吸引力不足,在时尚品牌上逐渐被成都所赶超。   

  1、快时尚品牌:

  成都十大快时尚品牌中,forever21迟迟未进入,其余9个品牌整体开店79家表现突出;重庆10大品牌已全部入驻,但开店数量落后成都,快时尚品牌市场占有率有待提升;昆明、贵阳快时尚品牌入驻及开店情况相继落后,市场空间较大。

   

  2、儿童游乐培训连锁品牌:

  十大品牌均已入驻成都,开店数量遥遥领先,购物中心内拥有丰富多彩的儿童体验场所;重庆8个品牌入驻,但开店数量落后成都较多,但重庆购物中心内有较多本土原创儿童游乐、培训品牌,整体儿童体验业态也较为充足;而在昆明贵阳商业市场中,儿童体验业态十分缺乏

   

  3、时尚连锁餐饮:

  从时尚餐饮品牌的入驻及开店情况来看,成都不愧为“美食之都”,不仅本地美食丰富,外来时尚餐饮品牌也纷纷入驻开店;重庆由于本地较为鲜明的餐饮偏好和口味习惯,外来菜系及品牌入驻谨慎,目前入驻品牌仅5个,作为四大直辖市、国家中心城市之一的重庆,此项数据表现差强人意;昆明、贵阳两地外来品牌入驻及开店较少,市场上仍以本地菜系、本土品牌为主,缺乏丰富性。

   

   4、成都深受奢侈大牌喜爱;昆明虽然时尚品牌严重欠缺,但奢侈大牌表现亮眼;

  成都十大奢侈品品牌全部进入,并且以开店24家领先,整体表现突出;重庆除FENDI直营专卖店外,其余9个品牌入驻,仅次于成都;昆明时尚品牌的入驻及开店情况表现与成渝差距较大,但从奢侈品大牌表现情况来看,入驻品牌紧追重庆,开店16家与重庆齐平,平均开店数量高于重庆,表现突出;结合城市发展及宏观数据可知,昆明的人均可支配收入较高,具有较强的消费力;贵阳仅4个品牌入驻,其中2个是手表首饰品牌(劳力士、卡地亚),2个为国内开店城市较多的古驰、香奈儿;开店数量5家垫底,奢侈大牌的入驻表现较差。   

  RET观点:暂时撇开成渝之争,综合昆明的奢侈品牌与时尚品牌的开店情况,明显可见昆明零售已出现介于两档之间的“真空层”。2011年时成都也曾出现这种情况,但后来随着来福士开业,引入AJ等品牌,逐渐弥补了品牌档次上的断层。由此可预见昆明将走相同的发展路线,更多的轻奢与快时尚品牌将陆续进入。   

  5、成都超市品牌丰富,重庆永辉一枝独秀

  成都十大超市品牌均已入驻,总开店83家,表现亮眼;

  重庆由于欧尚、伊藤洋华堂迟迟未有门店开出,整体8个品牌入驻,仅次于成都;开店情况中,永辉2004年入驻重庆以来,将重庆作为重要战略市场,至今开店101家之多,重庆可为永辉一枝独秀。

   

   RET观点:

  外资超市经过十年的黄金发展期,在严苛的选址标准限制下,现在已出现“水土不服”。

  传统的外资超市也正直面京东、天猫等网上超市的激烈竞争,短期内难以突破标品竞争瓶颈,以及不能送货上门的服务劣势;此外,果蔬店、海鲜店、有机食品店等单一品类专业店大量涌现,凭借对品类更专业的技术门槛,同样对传统外资超市形成巨大冲击;

  本土超市却在对外资超市的开店理念消化、吸收、转化后开始萌芽,由于更了解本土消费习性,本土超市在未来将更具生命力。   

  四、创新业态盘点:在西南四城中,成渝两地的创新业态类型更丰富,并且在业态数量上更具优势,从侧面反映了两地商业发展的领先地位,紧跟全国商业发展趋势。

  西南在体育运动方有较强的属地基因,未来体育运动方面的业态和项目将得到更大程度的发展。在科技体验类有明显短板,未来需要增强。

   

  1、成都在创新业态的种类与数量上均非常丰富,创新动力十足

  成都创新业态不断推陈出新,涵盖了文创艺术、运动体育、科技体验、主题游乐跨境海淘等多个类别,业态种类与数量均非常丰富

   

     

  2、重庆业态创新的表现略逊于成都,但种类与数量仍较高

  重庆的创新业态分布在各个区域的购物中心内,涵盖了文创艺术、运动体育、科技体验、农植体验等多个类别,业态数量低于成都,但在西南地区仍处领先地位

   

  3、 昆明的创新业态正处于快速发展期,未来新业态的丰富度或进一步提升

  昆明创新业态的集中在文创艺术、运动体验、科技体验三类,种类与数量均弱于成渝;昆明创新业态主要集中在新开业的商场中,商业思维的更新带来了业态上的创新,未来业态换血或加速

   

  4、贵阳创新业态尚处于萌芽阶段,商业亟待更迭创新

  贵阳目前仅贵阳创新业态主要集中在少数或个别新开业商场中,种类与数量均较少,以运动体验为主,商业亟待更迭创新

   

  经过热闹的2016年,我们发现,西南的商业已经开始逐渐成熟,凭借超高的新陈代谢速度和极强的发展潜力,与发达地区的差距正在进一步缩小。

  同时,西南地区由于先天的自然、人文优势,商业方面也开始逐渐呈现独有的特色和方向。文旅地产、养老地产、健康地产等商业地产细分领域将在西南区域大放光彩。

  在国家“一带一路”大政策利好之下,在大数据等新技术引入的情况下,我们有理由相信西南商业地产将走向更繁荣的未来!   

  以上内容的数据来源于:各地统计部门官方公布、睿意德调研、各品牌官网统计、媒体新闻。 

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

赢商网原创新闻,转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信