纯干货：2016西南商业地产盘点 展望未来商业发展新趋势

　　(赢商网云南站报道) 西南区域历来是国家重要的区域，作为西南重镇的成都、重庆、昆明、贵阳四个城市，承担了国家西部战略的重任，成为了中国经济新的增长极，其商业发展也极具代表性。

　　2016年末，RET睿意德对西南商业地产市场进行全年回顾，并以此为基础，研判整个西南未来可能出现的商业趋势。以期为整个行业提供可预期的方向。　　 

　　商业盘点

　　西南四地商业存量的风险均较高，四个城市均需重视；业态与品牌方面，成渝处于领先地位，与一线城市趋近；昆明与贵阳发展相对滞后，存在品牌真空层，但也预示其具有较大的发展潜力；商业新业态落地生根，多点开花，在创新之路上大步前进。

　　一、西南区域整体均面临高开发量带来的高存量问题，很多商业未来必将面临存量商业的二次调整。如何在超高人均面积的情况下调整商业，是所有西南房企均要直面的问题。

　　1、商业总量：昆明领跑西南，成渝两地持平，高存量的昆明未来必将面临存量商业的二次调整。

　　昆明以高达2,300 万平米的商业总量领跑整个西南，成渝两地基本持平，贵阳则还处于总量扩张阶段，目前已达1,000万平方米。

　　2、人均商业面积：昆明严重超标，黔渝两地过载，成都区域可控。如何在超高人均面积的情况下调整商业，是西南所有房企均要面临的思考。

　　人口只有670万的昆明由于长期无序开发导致人均商业面积暴涨，供需错位的问题亟待解决；重庆商业聚集于主城九区内，但对于不到900万的主城人口而言，梳理供给，确保需求得到有效满足则是一大难题；成都虽存量大，但约1,500万的人口加上成都城市商业开发分布不均匀出现的“城南现象”，商业发展仍然可控；贵阳城市建设高歌猛进，但除了保量，更需要落地契合需求。

　　二、新开商业项目：重庆2016年新开商业体量已超过成都。曾经西南商业看重庆，但后来发展陷入困境，被成都后来居上，而今年重庆实现了赶超，成渝两地“你追我赶”的局面还将持续。

　　2016年成都连开3个万达广场，体量撑起了新开总量的半边天；重庆绿港、力帆、天盈、高科等本土企业领衔，大项目领头，逆市上扬；贵阳小体量商业多点开花，万科商业首次落地；昆明开发量大，开业量少，大都摩天和七彩云南第壹城等来了久违的开业。

　　RET观点：

　　昆明在建商业项目体量巨大，未来三年或出现商业井喷，今天商业供应过剩的成都就是昆明的未来；

　　从今年近较大的70万平方米开业量来看，昆明商业的井喷或提早到来，届时再进行创新升级，将尤其艰难。　　 

　　三、成渝两地时尚之争终结：成都在时尚品牌上更具优势

　　2016年综合代表性快时尚品牌、时尚连锁餐饮品牌等在四个城市的拓展情况，成都由于较高的商业整体性，对周边县市消费的吸引力强，促成其成为了目前的“时尚之都”；而重庆尽管是较早之前的时尚之都，但在地势影响下各片区商业割裂，单个片区对品牌的吸引力不足，在时尚品牌上逐渐被成都所赶超。　　 

　　1、快时尚品牌：

　　成都十大快时尚品牌中，forever21迟迟未进入，其余9个品牌整体开店79家表现突出；重庆10大品牌已全部入驻，但开店数量落后成都，快时尚品牌市场占有率有待提升；昆明、贵阳快时尚品牌入驻及开店情况相继落后，市场空间较大。

　　2、儿童游乐培训连锁品牌：

　　十大品牌均已入驻成都，开店数量遥遥领先，购物中心内拥有丰富多彩的儿童体验场所；重庆8个品牌入驻，但开店数量落后成都较多，但重庆购物中心内有较多本土原创儿童游乐、培训品牌，整体儿童体验业态也较为充足；而在昆明贵阳商业市场中，儿童体验业态十分缺乏

　　3、时尚连锁餐饮：

　　从时尚餐饮品牌的入驻及开店情况来看，成都不愧为“美食之都”，不仅本地美食丰富，外来时尚餐饮品牌也纷纷入驻开店；重庆由于本地较为鲜明的餐饮偏好和口味习惯，外来菜系及品牌入驻谨慎，目前入驻品牌仅5个，作为四大直辖市、国家中心城市之一的重庆，此项数据表现差强人意；昆明、贵阳两地外来品牌入驻及开店较少，市场上仍以本地菜系、本土品牌为主，缺乏丰富性。

　　 4、成都深受奢侈大牌喜爱；昆明虽然时尚品牌严重欠缺，但奢侈大牌表现亮眼；

　　成都十大奢侈品品牌全部进入，并且以开店24家领先，整体表现突出；重庆除FENDI直营专卖店外，其余9个品牌入驻，仅次于成都；昆明时尚品牌的入驻及开店情况表现与成渝差距较大，但从奢侈品大牌表现情况来看，入驻品牌紧追重庆，开店16家与重庆齐平，平均开店数量高于重庆，表现突出；结合城市发展及宏观数据可知，昆明的人均可支配收入较高，具有较强的消费力；贵阳仅4个品牌入驻，其中2个是手表首饰品牌（劳力士、卡地亚），2个为国内开店城市较多的古驰、香奈儿；开店数量5家垫底，奢侈大牌的入驻表现较差。　　 

　　RET观点：暂时撇开成渝之争，综合昆明的奢侈品牌与时尚品牌的开店情况，明显可见昆明零售已出现介于两档之间的“真空层”。2011年时成都也曾出现这种情况，但后来随着来福士开业，引入AJ等品牌，逐渐弥补了品牌档次上的断层。由此可预见昆明将走相同的发展路线，更多的轻奢与快时尚品牌将陆续进入。　　 

　　5、成都超市品牌丰富，重庆永辉一枝独秀

　　成都十大超市品牌均已入驻，总开店83家，表现亮眼；

　　重庆由于欧尚、伊藤洋华堂迟迟未有门店开出，整体8个品牌入驻，仅次于成都；开店情况中，永辉2004年入驻重庆以来，将重庆作为重要战略市场，至今开店101家之多，重庆可为永辉一枝独秀。

　　 RET观点：

　　外资超市经过十年的黄金发展期，在严苛的选址标准限制下，现在已出现“水土不服”。

　　传统的外资超市也正直面京东、天猫等网上超市的激烈竞争，短期内难以突破标品竞争瓶颈，以及不能送货上门的服务劣势；此外，果蔬店、海鲜店、有机食品店等单一品类专业店大量涌现，凭借对品类更专业的技术门槛，同样对传统外资超市形成巨大冲击；

　　本土超市却在对外资超市的开店理念消化、吸收、转化后开始萌芽，由于更了解本土消费习性，本土超市在未来将更具生命力。　　 

　　四、创新业态盘点：在西南四城中，成渝两地的创新业态类型更丰富，并且在业态数量上更具优势，从侧面反映了两地商业发展的领先地位，紧跟全国商业发展趋势。

　　西南在体育运动方有较强的属地基因，未来体育运动方面的业态和项目将得到更大程度的发展。在科技体验类有明显短板，未来需要增强。

　　1、成都在创新业态的种类与数量上均非常丰富，创新动力十足

　　成都创新业态不断推陈出新，涵盖了文创艺术、运动体育、科技体验、主题游乐跨境海淘等多个类别，业态种类与数量均非常丰富

　　2、重庆业态创新的表现略逊于成都，但种类与数量仍较高

　　重庆的创新业态分布在各个区域的购物中心内，涵盖了文创艺术、运动体育、科技体验、农植体验等多个类别，业态数量低于成都，但在西南地区仍处领先地位

　　3、 昆明的创新业态正处于快速发展期，未来新业态的丰富度或进一步提升

　　昆明创新业态的集中在文创艺术、运动体验、科技体验三类，种类与数量均弱于成渝；昆明创新业态主要集中在新开业的商场中，商业思维的更新带来了业态上的创新，未来业态换血或加速

　　4、贵阳创新业态尚处于萌芽阶段，商业亟待更迭创新

　　贵阳目前仅贵阳创新业态主要集中在少数或个别新开业商场中，种类与数量均较少，以运动体验为主，商业亟待更迭创新

　　经过热闹的2016年，我们发现，西南的商业已经开始逐渐成熟，凭借超高的新陈代谢速度和极强的发展潜力，与发达地区的差距正在进一步缩小。

　　同时，西南地区由于先天的自然、人文优势，商业方面也开始逐渐呈现独有的特色和方向。文旅地产、养老地产、健康地产等商业地产细分领域将在西南区域大放光彩。

　　在国家“一带一路”大政策利好之下，在大数据等新技术引入的情况下，我们有理由相信西南商业地产将走向更繁荣的未来！　　 

　　以上内容的数据来源于：各地统计部门官方公布、睿意德调研、各品牌官网统计、媒体新闻。