解析万科千亿秘密：股权之争下的房企“一哥”角逐

　　2016年，在供给侧改革和去库存化的大方向下，中国房地产企业走过了一条高光的轨迹，取得了前所未有的突破。

　　万科、恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口，直至喊出“万亿”的远景目标；千亿规模企业数量大增长，改变连续几年一成不变的七家数量；全行业年度销售金额首超十万亿……

　　虽然盛世气象，但仍需冷静观察。观点地产新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。

　　尽管调控收紧，新房市场形势却仍然向好，这直接导致了华润置地、金地、华夏幸福、融创等房企2016年提前迈入千亿阵营。

　　而在榜首的位置上，万科、恒大仍处于激烈的角逐。

　　仅就万科而言，尽管全年销售业绩尚未披露，但管理团队已向行业再次展现其出类拔萃。在股权之争带来非经营性难题影响之下，2016年1-11月，万科累计实现销售面积2598.7万平方米，销售金额3413.6亿元，同比分别增长42.78%、49.57%。

　　解读万科的三千亿销售，或许可以归结为一种模式的胜利。万科几乎是最早进行大量合作开发的房企之一，鉴于土地招拍挂溢价率持续上涨，该公司近年来约7成项目通过合作方式获取。

　　随着一二线城市刚需产品市场的走弱，城市家庭人口变动带来的换房需求日益增加，使得包括包括万科在内的众多房企开始转攻改善型及高端市场。仅在深圳，万科计划新推的豪宅货值便高达400亿元。

　　这种模式背后，存在一条于万科而言极为重要的主线——事业合伙人制度。在万科看来，公司销售持续增长，事业合伙人机制起到了凝聚团队的重要作用。

　　但在股权之争仍悬而未决的情况下，这种机制也面临着不小的挑战。

　　豪宅发力与合作开发

　　在郁亮2月份公开表示年内理想目标之一是销售额3000亿元后，数据显示，万科前上半年销售额突破1900亿元，同比涨68.32%。此后受到股权之争的影响，三季度销售额开始出现大幅下降。

　　据万科披露，2016年1-11月，公司累计销售面积2598.7万平方米，销售金额3413.6亿元，创造出历史最好的销售业绩。根据产品销售和库存去化情况，万科也加快了项目开发节奏。前三季度，公司累计新开工面积2441.4万平方米，同比增长74.6%，占全年计划开工面积111.0%。

　　尽管如此，年内包括恒大、碧桂园在内的房企展开迅猛的营销攻势，其中恒大前11个月销售金额甚至领先万科近75亿元。

　　住宅开发销售仍是万科的核心业务板块，随着2016年房地产市场形势发生变化，该板块的性质也有所变化。

　　据观点指数查询，从分区域的销售情况看，截至三季度末，万科上海区域实现销售金额935.6亿元，同比增长59.9%；占总销售额比例35.79%，较2015年底提高2.65个百分点，远高于其他三个区域。

　　中西部区域则是销售业绩增长最迅速的地区。截至三季度末，万科在中西部区域实现销售金额437.1亿元，同比增长65.8%，占比例16.72%，较去年底提高3个百分点。

　　万科的高速增长来源于对重点区域的良好把握，以上海区域为例，万科在上海、杭州、苏州、南京等的销售排名基本位于前列。据观点指数了解，前三季度，上海万科销售额270.6亿元紧追绿地，杭州万科则以179.1亿元同样位于第二。

　　在产品层面，万科过去主要开发以144平方米以下中小户型普通商品房为主，但这种情况近两年逐渐发生改变。实际上，近两年来政策放松、流动性充裕等情况使得改善型需求有效释放，导致房企开始加大高端住宅的开发力度。

　　万科年内在上海、南京、武汉、成都、深圳、北京等城市加大高端住宅的布局，包括上海翡翠雅宾利、翡翠公园、翡翠滨江，杭州大都会79号，成都万科五龙山、公园5号，深圳的臻湾汇、臻山府、瑧山道等。

　　其中，上海万科的翡翠系产品一直是其重要的销售业绩来源，占比高达4成；“臻系列”三大产品则是深圳万科重回主城区的标杆作品，总货值高达400亿元。

　　土地储备方面，在热点城市土地竞争加剧、地价屡创新高的情况下，万科选择拓展合作资源，扩大合作范围，并重点选择一二线城市进行布局。据万科披露，前11个月公司新增123个项目，总建筑面积1763.05万平方米，单个项目所占权益最低为9%左右；武汉、南宁、杭州、天津、郑州等二线城市占比接近八成，较上半年增加近10个百分点。

　　万科披露，鉴于土地招拍挂溢价率持续上涨，公司近年来约7成项目通过合作方式获取。年内获得的项目大部分为合作开发，包括收购中恒集团位于武汉的国际文化商业中心项目、沿海家园天津北仓镇项目的大多数权益，以及54亿元入股融信上海静安地王等。

　　从报表的角度看，合作开发模式有两面性。一方面，万科追求的合作开发甚至是小股操盘，在经营上风险更低、效率更高。由于销售金额会存在交叉计算，通过品牌输出可实现撬动更大的销售规模；另一方面，小股操盘的收益并不能归类为利润，因此对业绩并不会有太大贡献。

　　数据显示，截至三季度末，万科少数股东权益431.30亿元，较2015年底增加约20%，表明公司项目权益在逐步下降，合作比例在上升。

　　对此，万科高级副总裁谭华杰曾表示，未来行业的趋势是类似铁狮门这样的合作开发企业，所以公司会坚持合作开发的道路。

　　万科过去多年每年拿地金额占销售金额的比例基本在40%左右，这也是房企的最佳比例。

　　随着10月份热点城市调控政策出台，万科在判定未来土地市场“有望回归理性”的基础上，重新加大了招拍挂拿地的投资力度。仅以12月为例，万科先后在北京、佛山、广州、重庆、沈阳、徐州等地获得多宗地块。

　　新业务与事业合伙人

　　除了住宅这一传统业务，万科还开始在其它房地产业务进行布局。在万科看来，在传统房地产开发的黄金时代结束后，大量新兴的房地产需求并未得到满足。

　　在2015年致股东函中，万科重点提及养老、电商、物业管理、房地产金融四大领域的现状及发展机遇，包括预估到2023年，中国的老龄照护与养老地产将各产生1万亿的市场机会；中国人的人均现代仓储面积仅为美国的10%；不动产服务领域，客户需求拓展至食堂、健身、托儿、家政、房屋托管、社区金融等服务；中国的可证券化资产规模未来将超过美国，但目前这里是尚未开垦的处女地。

　　基于以上判断，万科在新的十年战略中明确提出，要实现“从住宅开发商向城市配套服务商的转型”，包括长租公寓、社区营地教育、养老机构、产业地产等新业务的探索也有序开展。

　　郁亮此前也表示，十年后的“万亿大万科”，一半将来自新业务。

　　截至2016年上半年，万科物业已布局全国64个大中城市，服务项目超过1200个；期内物业管理营收17.65亿元，同比增长59.35%。物流地产完成了大型资产包的收购与整合，投资方式包括招拍挂、合作、并购等，期内获取项目9个；海外业务则在美国新增3个项目，在香港新增1个项目。

　　而观点指数了解，在养老业务方面，万科在杭州、北京、上海、成都、天津、青岛、广州等全国十多个城市同时开展养老业务。

　　资料显示，截至9月份，万科已探索出CCRC、城市机构和社区中心三大类产品。除此以外，该公司还收购印力集团大部分股权，由此获得专业的商业地产运营平台。

　　新业务并不是孤立存在，按照万科的战略思路，对新业务的探索有助于提升其核心业务的产品竞争力和客户粘性，并为公司未来的业务成长提供更加广阔的空间。

　　需要明确的是，在股权之争至今仍未明朗的情况下，万科之所以实现传统业务销售持续增长以及新业务稳步扩张，事业合伙人机制在其中起到了凝聚团队的重要作用。

　　万科自两年前开始尝试事业合伙人制度，包括事业合伙人持股计划和项目跟投制度。其中目前万科的盈安合伙人持股比例占公司总股本4.49%，将管理层利益与上市公司捆绑在一起，保障了公司战略的有效执行。

　　跟投制度则将项目经营成果与员工利益直接挂钩。万科强调，房地产行业进入白银时代以后，项目的盈利和周转能力在相当大程度上取决于项目一线管理团队的投资和操盘能力。

　　据万科披露，跟投项目从获取到首期开工的平均时间缩短了4个月，从获取到首期开盘的平均时间缩短了5.4个月，营销费用率亦持续下降。截至2016年6月底，公司累计已有192个项目实施跟投。

　　即便如此，考虑到股权之争仍未明朗化，万科推行的事业合伙人制度未来仍将面临极大的挑战。12月下旬，宝能被曝出旗下两个资管计划因监管压力已提前清盘，并有意寻找买方接手其持有的万科股份；恒大亦表示“无意也不会成为万科的控股股东”。此外，万科更是宣布终止发行股份购买深圳地铁资产的协议。

　　在股权之争影响下，万科的前景、文化和机制等优势都产生了不确定性，导致保留或引进优秀人才的难度加大。近期深圳万科总经理已申请“内部退休”，“臻系列”负责人张雍已确认离职，万科副总裁、万科建筑研究中心与工程采购中心总经理王蕴也传出离职的消息。