海印又一城陈凯利：抓住电商落地契机 百货依然有机会

　　从2014年底“100位商业地产人眼中的2015”

　　到2015年底“预见2016”

　　每一年，纵观全局

　　赢商网连续两年推出年终巨献

　　呈现行业最强受访阵容

　　时值2016年底

　　赢商网再度呈现

　　“2017年最强音”

　　洞察行业瞬息万变

　　传递商业地产人最强声音

　　在电商蓬勃兴起之际，考虑到电商的低价优势将对实体商业带来巨大的冲击，2012年开业的番禺海印又一城前瞻性定位奥特莱斯，开创广州乃至广东商业模式先河。在以奥特莱斯为核心主力店的基础上，适应当前消费者多元消费需求的变化，海印又一城创新性新增超市、影院、餐饮、儿童业态等多种配套业态，打造一个满足消费者吃喝玩乐的一体化购物空间。

　　海印又一城引入的沃尔玛山姆会员店，是目前广州唯一一家山姆会员店，2万多平方米的商业面积每年创造巨额的售额业绩。顺应体验业态发展趋势，海印又一城不断进行业态升级，因海印集团与体育的不解之缘，海印又一城更加侧重体育业态引入，引进了健身馆、击剑馆、高尔夫球馆、羽毛球馆、足球场，未来还将建设篮球馆。高尔夫球场馆采用高科技投影打球，模拟全世界球场，不用惧怕风吹雨打，可实现全年全天候打球。这些体育场馆占地面积虽然不大，但都比较精致，开业后取得了很好的效果。海印又一城总经理陈凯利在接受赢商网《2017年最强音》采访时表示，海印又一城未来力争将2014年开业的B区打造成一栋体育楼。通过业态的优化组合，番禺海印又一城实现业绩连续多年两位数增长。 

海印又一城总经理陈凯利

　　陈凯利表示，2017年番禺海印又一城还将启动微调整，新增部分体育业态，引入一些少淑女装，力争业绩继续延续两位数增长。

　　未来番禺万博商圈将有超过500万方商业入市，但陈总表示，因海印又一城首个百货形式购物中心的差异化定位，海印又一城将不会受到太大影响。

　　陈总还透露，未来海印又一城希望通过并购方式扩大奥特莱斯的销售规模，引入更多的业态，打造更多的可能性。另外，海印集团未来将在肇庆、江门、珠海、上海等地方布局以奥特莱斯为主力店的一站式购物中心。

　　 最强音之行业：2017年极具挑战 老百货未来依然有机会

　　赢商网：如果用一个词来总结2016，您认为是哪个词，为何选择这个词？

　　陈凯利：我会用跌跌撞撞来形容，因为2016年整个百货环境不好，很多商家需要通过搞特价吸引消费者前去购买，一些品牌正价店觉得新货搞特价划不来，就以奥莱货充当新货，这样好像大家都在做奥特莱斯，将货品利润摊薄。而且广州冬天天气热，厚衣服难卖，商场需要策划很多活动刺激消费者买厚衣服。所以说是跌跌撞撞。

　　赢商网：如果用一个词来预测2017年，你会用哪个词？为什么？

　　陈凯利：极具挑战。一方面来自电商的影响，电商还是对实体商业造成一定影响。

　　另一个越来越多商场开业造成商业项目过剩，拉低整个行业的准入门槛，使原有具有一定门槛的商场受到很大冲击。

　　因此，在商业项目过剩时代，一定要将自己的货品和商品做得有特色，才会吸引别人舍近求远前来购买，如何做得有特色需要商业地产同行花很多时间思考。

　　赢商网：2016年对行业影响最大的事件是哪个？为什么？

　　陈凯利：商场过多，到处开花，比如去年全国就开业了40多个奥莱项目，大量商业项目开业，不管是对商场的谈判条件还是对商务条件，都将造成影响。比如万博商圈，2017年将新增500多万平方米商业面积，如此大面积商业供应，短时间很难消化。

　　现在大量商业项目处于招商阶段，为吸引品牌进驻，有的给装修补贴，有的给其他优惠，结果拉低整个行业招商门槛，也对原来有盈利的商场造成一定冲击。

　　赢商网：开业这么多项目，对海印又一城有没有影响？

　　陈凯利：影响不大，这些项目都是做购物中心，而我们海印又一城定位与它们不同，我们做的是奥莱购物中心。我们开业的时候就预测到未来将开业大量商业项目，势必会造成恶性竞争，所以我们将定位拔高，与它们做好差异化。

　　海印又一城规划之时刚处于中国电商兴起之时，为了更好与电商竞争，海印又一城定位奥特莱斯，通过奥特莱斯的价格优势吸引消费者。而且规划的时候我们已经了解到未来万博商圈将成为广州副中心，将涌现大量商业体，所以我们在定位上就做好差异化。

　　赢商网：当前行业面临的痛点是什么？您有什么好的建议？

　　陈凯利：创新不够，出现很多同质化的东西。我希望以后的百货公司不要千店一面，要更多元化一些，因为现在到了百货必须改革的时刻，不改革就会死。我希望多元化经营，让消费者到了这个商场，能获得愉快购物感受，而不是窄窄的通道，给人很闷、很拥挤的感觉。

　　赢商网：2017年行业存在的机会点有哪些？您有什么好的建议？

　　陈凯利：机会点很多，现在电商都通过某种形式进入线下，电商每年高速度增长肯定会遭遇瓶颈，它们需要落地实体商业，在电商回归之前，实体商业站稳脚跟，做好所有的配套、体验、品牌，就能赢得机会。

　　而在电商下层实体商业过程中，老百货也将焕发机会，不要以为老百货不行，它能够生存到今天证明它不会被淘汰，它还是有销售业绩的，而且这些老百货基本上占领了每个城市最好的地段，电商要落地到实体商业，如果想在城区落地，只能选择并购，而老百货的地段无疑是非常有吸引力的，而如果放弃并购，他们只能到郊区自建实体项目了。

　　赢商网：对行业同仁，最想说的一句话是什么？

　　陈凯利：希望大家不要乱了阵脚，要团结一致，把实体店经营好，这是我们的共同心愿。一个商圈里面有一家商场垮了，对整个商圈来说，都不是好事，大家共同繁荣才是好事。天河商圈在共同繁荣方面就是个好例子，各大项目之间并没有恶性竞争，正佳广场、天河城、太古汇、万宁汇、时尚天河大家一起做大商圈，将人流都吸引到商圈来，如果突然有一家商场不行了，对整个商圈都会产生很大的伤害。

　　我们要相信任何商业能坚持下去，能够活下来就有他们的道理。电商有电商的做法，实体商业也有实体商业的做法，实体商业在体验、服务方面更具有优势。这也是为什么奢侈品牌不在网上销售的原因，因为购买奢侈品牌的消费者很享受VIP服务，这个实体店做得到，而电商却做不到。

　　赢商网：同行中，最希望学习对方的是哪一点？为什么？

　　陈凯利：同行做得都好，各有各的优点，也有缺点，学别人好的东西。

　　最强音之企业：继续品牌微调 未来将在四地开新项目

　　赢商网：海印又一城今年有没有进行品牌调整？

　　陈凯利：今年已经调整了一波，把B座的那些奢侈品移到了A座，明年还有两个品牌移过来，将B座整栋做成体育楼。

　　赢商网：2017年公司总体发展思路/策略是什么？

　　陈凯利：我们想进一步完善所有的配套，增加一些体育业态，对品牌商进行微调，希望2017年能延续之前的业绩，继续保持两位数增长。

　　在品牌调整方面，现在我们将调整一部分面积用于引进少淑女装，由于之前我们以中淑、大淑女装为主，这一块我们还比较薄弱，很多消费者到这里来买不到，所以我们将增加这方面服饰的引入，我们将紧跟消费者需求，消费者需要什么货品，我们就将补充相关货品。

　　赢商网：有什么是2017年整个公司上下全力以赴的大事件？

　　陈凯利：做好商场调整工作，将商场品牌组合得更好。

　　赢商网：2017年给自己立的小目标是什么？

　　陈凯利：保持两位数的增长，现在要做到两位数增长不容易。提高品牌的销售，我们通过两件事情来做，第一增加商场货品量，第二，名牌价格要更低，销售才能高，我们才能完成任务。

　　赢商网：在奥特莱斯这一块，你觉得还有哪些需要改善的？

　　陈凯利：我们目前的规模不够大，还想做大一点规模，别人的奥特莱斯都是摊开一栋一栋的，逛起来很舒服，我们体量小，没办法做到那样。以后我们会想办法，在附近并购一些面积多做几栋楼，类似以前的北京燕莎一样，一栋一栋做。做大规模之后，将更多元的业态放在奥特莱斯里面，增强自己的竞争力。

　　赢商网：未来集团会不会在别的城市继续做商业项目？

　　陈凯利：会，我们有一个项目2018年开业，未来在肇庆、江门、珠海、上海都将布局项目。这些项目将被打造成一站式大型购物中心，面积超过10万平方米，奥特莱斯只是其中一部分，面积四、五万平方米，不再只包含服饰类，未来家具、汽车都有可能纳入奥莱其中，另外还将包括娱乐、餐饮等多元板块。

　　最强音之个人：与团队并肩前行 力争保持两位数增长

　　赢商网：现阶段，什么事情会让您最有幸福感？

　　陈凯利：完成了业绩，每年完成业绩就很幸福。

　　赢商网：明年你给自己定的小目标是什么？

　　陈凯利：给团队的目标也是给自己的目标，两位数增长。

　　赢商网：你对我们赢商网有什么建议？

　　陈凯利：赢商网和商家和商业体已经很熟了，希望下一步还要和品牌商有更多合作，多举办一些商家与品牌的对接活动。

　　赢商网：你希望对明年我们在广州举办的商业地产节有什么话想说？

　　陈凯利：现在这个节我有点保留意见，商业地产这个行业有点怪，范围太大了，进而导致主题过大什么都能放进去，没有针对性。而做一些小范围的论坛可能会更好一点，比如就做一个专门针对天河路商圈的论坛，规模也不小了。