重庆楼市新政出炉之后： 房价稳定样本能否延续？

　　2016年11月以来，重庆楼市逆势上扬，成交量大涨。2016年前11月新房均价同比上涨6.5%，在70个大中城市里排名靠前。而在以前，重庆房价几乎总是排在后面的。　　 

　　但就在2017年1月7日，重庆紧跟全国步伐，也出台了楼市调控新政，多项措施严控房价。　　 

　　多位业内人士向21世纪经济报道指出，重庆土地长期超量供应，而有效需求不足，供需关系一时难以改变，因此房价短期暴涨可能性不大。　　 

　　事实上，重庆模式作为国内难得的稳定房价样本，其供地制度、房产税等都为全国其他区域提供了借鉴，在高层强调“房子是用来住的，不是炒的”精神指导下，对于重庆模式的探讨可能会比房价是否上涨更有其意义。　　 

　　楼市升温新政出炉　　 

　　一直以低房价著称的重庆楼市也火了，但火势尚未弥漫，当地政府就已开始紧急扑火，调控楼市。　 

　　2017年1月8日，重庆国土房管局下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》，主要针对房地产企业，要求其严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定，严格规范销售行为。

　　2016年12月底，重庆国土房管局曾公布近期工作重点：保持土地有效供给、加强房地产市场监管力度、发挥房产税对高房价和炒房的遏制作用。　　 

　　接连而出的政策直接指向的是，近期快速升温的重庆房地产市场。　　 

　　2016年的最后两周，重庆楼市快速爆发。12月第三周，重庆主城区商品房成交10141套，登上全年高峰。易居研究院统计数据显示，2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量，也超过了2016年2月份和7月份全月的成交。在随后包含元旦假期的一周，新建商品房成交面积更是多达129万平方米，达到近期成交量的最高值。　　 

　　购房者的热情爆发，嗅觉灵敏的开发商投资也在大增，2016年12月，在其他热点城市土地市场开始陷入低迷之际，重庆地市爆发了。龙湖和华宇分别以42.2亿、44.4亿元拿下礼嘉两宗土地，楼面价分别为7437元/平方米、7380元/平方米;万科也在12月连续两次出手拿地，而拿地区域仍是在重庆热点新兴区域照母山及蔡家组团。　　 

　　统计数据显示，去年12月份重庆共出让土地31宗，环比上涨342.86%。12月土地市场溢价率也是创了本年新高。2016年重庆主城土地溢价率TOP5均在12月的土拍中诞生。

　　供需关系短期难改　　 

　　尽管2016年年底重庆楼市的高姿态引人侧目，但重庆房屋供给量之大以及长期以来的需求不振，使得“去库存”仍是楼市的主基调，多名受访人士认为重庆楼市短期内不会暴涨。　　 

　　提到重庆房价较低，中国指数研究院西南分院认为，首先是重庆的城市高速扩张带来巨大的土地供应。其次，重庆设置了土地价格的硬性指标，即土地价格不得超过房价的35%。　　 

　　此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，重庆独特的地票制度也带来了土地供应的增加，尤其是盘活了一些农村土地市场。　　 

　　长期的土地超量供应之下，重庆潜在的房屋供给之大可从一组数据中窥得：2016年前11个月，重庆商品房住宅施工面积为17629.52万平方米，远高于上海的7972.21万平方米，天津的6137.9万平方米，北京的5776.44万平方米。　　 

　　但另一面，重庆的楼市需求与供应并不匹配。重庆有大量公租房，提供给外来农民工和大学生等，这减少了很多需求;此外，虽然没有限购，但重庆是目前除上海之外第二个收房产税的城市。重庆很早就有外地人重庆购房仅限一套，第二套收取房地产税的措施。　　 

　　土地专家邹晓云指出，重庆的房屋供给是超出其需求的，民众购买力以及投资投机需求不高，所以维持了楼市价格平稳，“而现在，由于黄奇帆市长离任，不排除市场有炒作的可能性，民众看涨等心理预期可能短期推高成交量”。　　 

　　严跃进认为，尽管重庆两江新区等市场总体上还是看好，但近期重庆房地产市场非理性与跟风特征明显，房价已经明显上涨，后期是否足以支撑这样一个价位，还有很多不确定性，购房者要防范被套的风险。　　 

　　中原地产首席分析师张大伟认为，重庆房价短期内暴涨不可能。从内在来看，重庆楼市的供应量太大，短期内地票制度可能也不会取消，供需关系难以快速改变;从外部环境来看，目前全国楼市都在降温，重庆也难以一枝独秀。　　 

　　严跃进认为，近期重庆地方政府可能将通过强调房产税，来发挥稳定房地产市场的作用。　　 

　　稳定样本可否借鉴?　　 

　　重庆长期保持房价稳定，曾让全国其他高房价城市的居民艳羡。　　 

　　但眼下也有很多观点认为，重庆房价太低，民众事实上没有享受到更多资产升值的红利。但是，中央决策层对于房地产市场已经有了明确的态度，即“房子是用来住的，不是炒的”。　　 

　　重庆模式中的一些内容正在为各地所借鉴。如“地票制度”。而重庆房价的稳定之锚，在于低地价及多元主体的土地供应。　　 

　　“现在政府独家的拍卖土地方式，会让土地价格在竞争中上升。未来在土地供给方式上，中央应将市场摸准后，满足市场的基本需求，提供合理的指标，而不能扣得太死，”邹晓云告诉21世纪经济报道记者，“供地的方式也可做出进一步的改变，如使农村集体用地自由流转。而如果多方来源供地的话，政府不再是独家，在市场竞争的作用下，土地价格将下降。”