第一太平戴维斯：2016年第四季度上海房地产市场回顾

　　近日，第一太平戴维斯发布报告，回顾了2016年第四季度上海房地产市场。报告指出，2016年四季度核心商圈购物中心首层租金同比上涨1.1%，至每平方米每天人民币49.2元；非核心商圈同比上涨0.5%，至每平方米每天人民币16.2元。　　

　　上海甲级写字楼市场

　　2016年第四季度，兴业太古汇1号楼的入市为核心商务区带来9.5万平方米甲级写字楼新增供应，存量升至704万平方米。一批项目的推迟入市使2016年度供应量最终稳定在68万平方米，与去年基本持平。

　　本季度核心商务区甲级写字楼净吸纳量为13万平方米，2016年度净吸纳量约46万平方米，较去年水平有所下降，与前年基本持平。

　　本季度核心商务区甲级写字楼空置率小幅降至8.5%，环比下降0.6个百分点，同比上升2.4个百分点。

　　受中央商务区的高品质项目带动，本季度核心商务区甲级写字楼平均租金环比上升1.1%，同比上升2.2%，达每平方米每天人民币8.9元。

　　2016第四季度，非核心商务区未有新项目入市，虹桥交通枢纽、世博片区等一批项目的交付计划推迟，存量维持在222万平方米。

　　本季度非核心商务区空置率为22.8%，环比小幅下降0.5个百分点，同比下降4.3个百分点；受已取得稳定入驻率的项目推动，平均租金环比上升2%，同比上升3.4%，达每平方米每天人民币5.5元。

　　展望

　　2017年，核心商务区预计有约130万平方米新增供应入市，其中65%位于浦西，尤其次级商务区。

　　2017年，非核心商务区预计有约195万平方米可租售新增供应入市，其中包括从2016年延期的一批位于虹桥交通枢纽、世博片区的项目，前滩区域也有望迎来首批项目的交付。

　　未来两年预计历史最高水平的新增供应之下，核心商务区高品质存量项目仍将保持优势，但部分楼龄较长的甲级写字楼将面对激烈的竞争冲击，“地段”不再是项目成功的保证。

　　随着各新兴大型总体规划区域的建成交付，上海写字楼市场的外扩趋势和定位细分趋势日益明显。

　　联合办公空间发展愈加迅猛，写字楼空间的灵活应用为业主提供了面积去化、优化服务的新思路，为大租户提供短期扩租需求的灵活方案，并为近年十分活跃的初创小微企业提供孵化空间。

　　上海零售市场

　　2016年上海外环内及周边共有120万平方米新增供应入市。

　　核心商圈及非核心商圈供应分别为26,000平方米及1,147,200平方米。

　　淮海中路成为全市体量最大的零售区域，截至2016年底购物中心及百货存量为590,000平方米

　　核心商圈购物中心首层租金同比上涨1.1%，至每平方米每天人民币49.2元；非核心商圈同比上涨0.5%，至每平方米每天人民币16.2元。

　　小陆家嘴租金涨幅最高，同比增长6.2%，部分单元报价已与南京西路看齐。

　　核心商圈购物中心空置率同比上升1.7个百分点至6.6%，非核心商圈空置率同比上升0.3个百分点至9.8%

　　南京东路仍未核心商圈空置率最高（14.0%），但已现触底迹象。

　　莘庄空置率仅有0.9%，为全市最低。

　　新项目对品牌争夺愈发激烈。

　　展望

　　预计2017年共17个新项目入市，零售建筑面积达170万平方米。

　　数个现有项目计划启动翻新或改造，存量可租赁单元调整及新增供应入市叠加影响，将导致空置率呈现较大波动，整体趋势小幅上升。

　　全市供应分散，细分区域市场吸引力或将此消彼长。 

　　具有新概念和特色的零售商极受业主青睐，但双方对租金考量仍有较多差异。 

　　主题性区域愈发受业主重视，打造特色氛围之余，亦有助于提升单位租金收益。

　　租户方在市场仍具备较强优势，但多数情况下，仅限于知名度较高，且具有小型主力店经营能力的零售商。  

　　上海住宅租赁市场

　　四季度，无全新服务式公寓项目入市，2017年将迎来新增供应。

　　由于空置率上升，服务式公寓和小业主公寓租金分别环比小幅下跌0.5%和0.1%。然而同比来看表现依然较好，同比分别上涨2.3%和4.3%，达到人民币每平方米每月230.6元和180.9元。

　　本季度，别墅租金维持稳定，环比微涨0.2%至人民币每平方米每月154.3元，同比上涨1.1%。

　　年末作为住宅租赁市场传统淡季，服务式公寓和小业主公寓空置率呈小幅上升，分别环比上升0.8和0.4个百分点，至11.2%和12.5%。

　　由于一些别墅项目租赁需求上升，使全市别墅空置率环比下降1.9个百分点至4.4%。

　　展望

　　预计2017年上半年将有两个全新服务式公寓项目入市，即卡佩拉酒店式公寓（40套）和尚臻徐汇服务式公寓（119套）。

　　近期楼市购房调控新政或使小业主租赁市场更加受宠，一部分支付能力有限的刚需置业者或以租房作为过渡，以攒足首套房35%的首付。

　　除传统服务式公寓产品外，“二房东”租赁模式和新型公寓产品的日益兴起，加之Co-living的引入，为租户提供更加多样化的居住选择，租户亦能根据自身需求找到最适合的居所。

　　上海住宅销售市场

　　一手商品住宅市场

　　第四季度，上海新建商品住宅新增供应累计约130万平方米，环比下降32.5%，同比下降65%。

　　由于四季度新增供应有限，加之三季度已透支一部分购房需求，以及受“11·28新政”（提高首付、认房又认贷）影响，第四季度，一手商品住宅成交量环比下降49.8%，累计约210万平方米。

　　四季度，一手商品住宅成交均价达到人民币43,700元/平米，环比上涨5.4%，全年涨幅19%。

　　一手高端公寓市场

　　四季度，一手高端公寓新增供应相对有限，供应面积仅7.9万平方米，且均为现有项目的新一期/新批次。

　　同整体市场走势类似，四季度，一手高端公寓成交量环比显著下降46.6%，累计成交面积约17.6万平方米。

　　本季度，一手高端公寓成交价格继续保持上扬走势，环比上涨3.1%至人民币100,100元/平米。

　　住宅用地市场

　　四季度，上海住宅土地市场相对平静，仅成交三幅含住宅性质的用地（其中两幅纯宅地，一幅综合用地），共计约20.2万平方米可建面积。

　　由于本季度成交的地块均位于郊区，因此平均成交楼板价自三季度39,500元/平米的历史新高下跌至8,800元/平米。

　　2017年1月5日，世茂股份以人民币23.6亿元总价购入宝山一幅纯住宅用地，折合楼板价23,500元/平米，系新年宅地首拍。

　　2016年全年，住宅土地总出让金达到人民币1,000亿元，同2015年水平相当；平均成交楼板价达到30,600元/平米，同比上涨54.3%。

　　展望

　　近期调控和各项监管举措的出台，明确表明了政府规范市场、加强开发商及中介监管的决心。

　　尽管调控新政对购房者支付能力提出了更高要求，或在一定程度上影响市场成交量，但预计2017年上海住宅销售价格依然坚挺。

　　近期上海已暂停类住宅预售证审批和部分类住宅楼盘销售，这将对近期类住宅销量起到一定影响。

　　预计2017年第一季度还将有14幅含住宅性质用地进行出让，均位于金山、松江、浦东临港等郊区，共计约68.7万平方米土地面积。

　　上海投资市场

　　第四季度上海投资市场共达成十三宗主要交易，总金额421亿人民币，环比上升190%。最为瞩目的交易为长江实业地产有限公司以200亿人民币出售世纪汇广场。

　　2016年全年主要投资交易总额达人民币698亿元，同比增长30%。写字楼收购仍是投资重点，写字楼成交总额占比61%。

　　鉴于对人民币进一步贬值,未来市场供应增加以及经济增速变缓的预测，国际投资者对投资内地市场继续保持谨慎的态度。

　　部分国际投资者仍然在寻求一些不被内地资金追逐的零售项目投资机会，以期通过自身的资产管理优势为资产增值。

　　内地投资者、开发商以及大规模的自用买家在不断寻找投资于位于核心区域的优质投资项目，转向资产中长期持有。中国投资开发公司在第四季度以52亿人民币收购了星外滩1号楼。

　　合作式办公项目作为传统办公的补充产品仍然获得许多投资者的关注。十月，上海锦江国际向WeWork注入了2.6亿美元的投资。同时，凯龙瑞以5.2亿人民币出售了朗润商务中心（The Konnect），该物业约有1万平方米的面积出租于WeWork。

　　为了进一步保持土地拍卖市场稳定，上海证券交易所推出了新的规范，规定房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地,同时规定保险资金不得用于购买土地。

　　为了更好地控制资金流动性，政府对中小房地产开发企业发行境内债券提出更高的规范要求，同时国务院颁布条例限制国有企业收购境外十亿美元及以上的房地产资产。这些举措将会增加内地市场的投资关注度，也将会带来行业内的进一步整合。

　　展望

　　面对未来12个月可能出现的融资困难，一些开发商将会出售之前拍卖所得的土地或者与其他开发商成立合资公司合作开发土地，以分散风险。

　　投资选择范围变小将意味着更多资本关注于产生收入的资产，从而导致收益率面临下行压力。

　　小众资产类别会继续成为缝隙市场，但是同时这部分的资产投资份额会随着投资者追求更高的投资回报率而上升。