戴德梁行：2017深圳购物中心大量入市 料空置率将走高

　　场景营销？内容为王？亦或是各种跨界？在商业地产进入拐点关键期，创新依旧是一大关键词。

　　恰逢一月，又到各大机构将纷纷就过去一年房地产市场回顾情况进行梳理。1月11日下午，戴德梁行的2016年深圳房地产市场回顾及2017年展望媒体发布会在嘉里建设广场举办。就商业地产而言，戴德梁行方面如是表示“购物中心竞争加剧 商业创新永不落幕”。

　　2017年购物中心将迎来爆发期 料将结构性拉低全市租金水平

　　然而，回顾2016年，会发现该年深圳入市购物中心并不多，赢商网方面统计数据显示（购物中心商业体量≥3万㎡），开业项目仅有12个，商业面积超60万方。

　　在租金方面，零售业开店持续保持谨慎，且新建成商业项目增多，零售商纷纷争取更多的装修补贴和更长的免租期，如此一来带动全年优质购物中心租金下滑1.61个百分点。

　　但戴德梁行方面也强调，2016年第四季度以来，由于经营情况较好的成熟购物中心积极调入承租能力更强的商户，全市优质购物中心最优租金层平均租金季度涨幅1.21%，同时空置率也小幅下降至3.14%的较低水平。

　　由于部分拟于2016年开业项目延迟开业等原因，与2016年仅有少量购物中心开业相反，2017年则将迎来购物中心爆发期。戴德梁行统计数据显示，2017年供应量被拉高至超过160万平方米，其中外围区域占比过半。而赢商网不完全统计，2017年拟开业的项目中，包括多个大体量项目，如鸿荣源旗下商业壹方城，由曾经广州太古汇操盘手郝继霖操刀的深业上城、即将携手诚品书店一同开业的万象天地等。而从区域来看，赢商网统计2017年拟开业的24个购物中心中，超十五个为关外项目。

　　戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士表示，大量购物中心将入市，料将结构性拉低全市租金水平；大体量的供应使得购物中心竞争日趋激烈，虽然购物中心运营者从精准定位和持续创新等多方面不断努力，但空置率走高的情况预计仍将出现。

　　高品质休闲娱乐及健康相关业态发展蓬勃

　　从各业态发展情况来看，伴随着反腐败的大力推进，商务宴请需求直线下降，而租金及人工成本则节节攀升，大型餐饮面临着较大的经营压力，普遍缩小店面；而以白领为主力客群、面积在200-300平左右的休闲餐饮特色餐饮等发展势头较好，市场表现活跃，风投资金的流入助力特色品牌快速扩张，部分品牌甚至具备赶超零售的承租能力。

　　如深圳最早一批购物中心之一的万象城及福田Coco Park便是如此。赢商网此前走访时便发现，万象城引进美心小品、一风堂、鼎泰丰、绿茶、风物寿司、小山日本料理、茶木台式休闲餐厅、PIZZAEXPRESS、尚莲·越泰料理等人气餐饮；而福田Coco Park的特色餐饮及备受年轻人欢迎的轻餐饮加起来就有超40个，占了所有餐饮中绝大部分比例。

　　同时，主力店之一的超市形式上也有大变化。中高收入人群数量增多，面积需求较小、供应产品更高端的精品超市越来越多的出现在优质购物中心。如永辉Bravo精品超市、华润万家旗下品牌Ole、blt，百佳旗下高端超市Taste等。

　　此外，随着注重生活品质、关注健康问题的群体愈加壮大，高品质休闲娱乐及健康产业发展日益蓬勃；影院经营情况持续向好，与高科技相结合体验性更强的影院很快也将会面世；健身房数量亦快速上升，牙科、美容等健康及医疗类业态也逐步入驻购物中心。不仅如此，就全国来说，还有越来越多不可思议的业态开始进驻购物，如保龄球馆、马术、鬼屋等。

　　高颜值、跨界等商业创新不断

　　戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生指出，虽然实体商业竞争在加剧，但突围之路一直存在。线上线下融合成为一大趋势。电商为提升品牌形象，提高经营利润，满足消费者体验需求，同样在谋求打造充满吸引力的实体店。例如电商巨头亚马逊的尝试，以及大量线上品牌开设线下实体店等，而部分实体店则在拥有实体店同时，也开通网上销售渠道，如今年双十一大部分销售不错品牌，就是线下成熟品牌。此外，场景营销也成为一大趋势，部分门店通过陈列和装饰创新，打造“高颜值”店铺，吸引消费者进店，充分把握“个性化”与“体验性”， 不失为打破同质化魔咒的法宝，如天虹总部的君尚3019等。

　　同时，好的建筑设计本身也极具吸引力，上海大悦城二期定位于年轻消费客群，打造了国内首个屋顶悬臂式摩天轮、购物中心内部街区等，充满新意又赚足了人气；而在购物中心流行的天幕不仅留驻人群，也产生了可观的“天幕经济”；与此同时，在业态方面创新的集合店从多品牌集合、买手制集合店到跨界组合店，深受消费者欢迎；实体超市与餐饮相结合以提升业绩同样大行其道。跨界的故事一直在持续，商业创新将是永不落幕的话题。