粤东商业的出路在哪?大咖们都这么说……

2017年01月11日19:29 来自:赢商网 陈佳妍 李妙凡
核心提示:1月11日“赢在创新”论坛上,5场主题演讲、2场高端对话,以及2016年度新兴品牌TOP100榜单、2017新兴品牌发展趋势报告交织上演,

  赢在创新!

  当前的商业地产,挑战与机遇并存。而创新,几乎是各界的共识和最便捷出路。如何寻求创新模式,引进先进的理念,打造商业地产的全链条价值,成为业界重要课题。

  基于此,赢商网携手华文麦田于汕头喜来登酒店,举办2017年中国商业地产模式创新论坛,今年论坛主题定调“赢在创新”。

  活动上,5场主题演讲、2场高端对话,以及2016年度新兴品牌TOP100榜单、2017新兴品牌发展趋势报告交织上演,为潮汕商业地产创新发展提供最新、最专业的指导与经验分享,挖掘潮汕商业地产的未来发展潜力。

  值得关注的还在于,这场活动吸引了汕头市相关政府高层、宝能、苏宁、奥园、碧桂园、龙光、卜蜂中心、嘉文天地等众多商业开发商及品牌高层领导共襄盛会。

  思想碰撞,擦出商业火花

  主题演讲一:为商业创新而来

  江良华:华文麦田(深圳)商业投资有限公司总经理

  汕头迎来了转型发展期,尽管前景美好,现实如何应对,如何创新?对此,华文麦田(深圳)商业投资有限公司总经理江良华认为包括以下几方面:

  1.产品开发运营、管理思维模式上要进行重大改变。

  2.规划决定存亡。前期策划如果没有做规划,建筑会存在很大问题。

  3.招商/销售服务。汕头有独特的商帮文化,必须要不断专注在市场,抓住瞬息万变的市场,从蓄水期、进场等整个链条要进行调整。

  4.运营管理。运营团队要考虑系统性运营、系统性的构建,组织安排。

  5.IP营销。现在可以有多元化的营销,购物中心能否通过IP拥抱互联网,把线上线下打通,达到更好的销售效果。

  主题演讲二:持续创新管理财富

  陈耀华:盈石(深圳)资产管理有限公司副总裁

  创新应该是持续的创新;商业地产是一笔巨大财富,要让它能够增值,必须要持续管理。盈石(深圳)资产管理有限公司副总裁陈耀华表示:

  1.市场领先者的创新,主要就是“人无我有,人有我优”,即补短板、搭平台,绑资源。

  2、领先者要防御流量的流失,大概有几个创新策略:用科技化管理商业,金融能力的创新,迭代更新、引入新元素。

  后进者的创新逻辑,需要把自己的长板做到尽可能的长,弥补短板。包括大数据的创新,盈利模式的创新。

  3.创造多流量入口,一个商业体不是只有一个,能否让多个形态创造多流量入口?

  4.文化资源商用化。文化在未来可能作为区别于不同商业性格的重要边界。

  主题演讲三:新一波婴儿潮将催热全家庭型综合体

  张艳彬:嘉文天地(北京)投资管理有限公司董事长

  中国是世界人口大国,目前正进入第四波婴儿潮的到来,这将给整个行业、以及商业地产带来比较大的改变。在嘉文天地(北京)投资管理有限公司董事长张艳彬看来,

  1、2016年全国新生婴儿达到1750万,这个数字非常庞大。全世界200多个国家,其中一些国家不说新生儿,就算整个国家人口也未必达到这个数字。

  2、时至如今,我国儿童产业经历了四次生育高峰。最近五年,对婴儿、儿童事业发展非常迅速,新生儿的数量决定未来生活方式的改变。

  3、我经历的儿童产业的不同阶段:

  2004年,刚脱离传统零售的儿童业态,当时还不是特别发达,但发展迅猛;

  2009-2012年,儿童教育业态发展非常快,目前发展比较快的是孩子王,国外品牌金宝贝、迪士尼英语也开始进入中国,而中国品牌也在不断发展;

  2011年,儿童游乐零售进入快速发展期,在此之前购物中心还没有类似的业态。

  2012年之后,传统的小型游乐不能满足需求,儿童产业逐渐扩大。未来还有儿童拓展、摄影等。

  4、在整个业态中,零售、娱乐、教育、餐饮、服务属于典型业态,儿童行业是其中不可缺少的业态。如果引入儿童游乐,那么你对他的期望值,绝对不是高租金,它是人流发动机,定位就必须有改变。

  5、内容与故事IP,成为任何行业发展的根基的主要内容。嘉文天地公司做亲子动漫游乐场,首先我们做IP,就是动漫形象。这些人物代表不同故事、内容,涵盖教育、零售等很多儿童相关的产业。我们目的很简单,让家庭过来嘉文梦幻王国里面能够得到孩子想要的东西。我认为内容需要靠影视和图书、舞台剧呈现。

  

  主题演讲四:规划决定存亡

  吕达文:AG汇创国际董事总经理

  规划真的决定存亡吗?在快速的年代,如何为潮汕地区做一个最高端的领域,我们必须要突破这个基础思考。看看几个案例:

  1、北京大悦城,建筑面积10万平方米,去年销售40亿人民币。但大家看到,其规划杂乱,动线没有逻辑关系,但它的成功点在于抓住年轻人的心。

  2、万象城系列,由很多国际团队规划,所有动线非常成熟。但规划这么好,却并非所有万象城都是盈利的,问题出在哪?

  3、宜家荟聚,无锡开发新区的宜家荟聚,对汕头开发新区也有借鉴作用。无锡宜家荟聚刚开的时候也没有地铁,近两年地铁通了,也吸引了不少顾客。

  那么,到底什么决定商业体的存亡呢?其实答案非常简单,商业只要没有人来,就不会死亡。

  以一个人来比喻,人为什么要生病?因为缺少营养。商业也是一个道理,如何让一个商业有充分养分和营养?

  规划除了提高可达性,和清晰的交通规划外,最重要的是,让每个人过来,来了之后让人开心。我们正在做的就是把开心,作为科学、系统化的规划的一部分。

  汕头迎来商业发展的第三个春天,不能按照传统的规划理念,而要做跨越式的革新。在这基础上,做一些其他人没有想到,却又非常重要的规划,它不像儿童业态、主题餐饮、文创之类。

  我认为,规划“开心”有三个要素:好玩,舒服,共享。比如上海大悦城,做出一个求爱表白空间,所有人都可以在这里表白。总而言之,就是购物中心需要品位取胜,引领消费者的高眼光和洞察力,这是开心的基础。

  在购物中心这个空间,如何传递开心?比如运动休闲品牌,空间设计如何将活力、运动感与品牌互动?未来商业不会单单购物,而是鼓励参与和互动,与空间做到共融。

  此外,AG汇创国际董事总经理还分享了传统规划存在的误区和经验:

  1、以建筑室内规划为主,过去偏重规划人流,但这还只是停留在表面,并没有把“开心”这个系统表达出来;

  2、过去规划的重点是为了商家,为了商铺的位置,但这并不是追求的核心,相反,真正为顾客规划,场地才会旺。

  3、过去在规划时总会参考很多案例,但过去的规划和建筑都有滞后性,在互联网科技广泛应用之下,常态一旦出来就过时了,而人心的需求,不会过时。

  4、规划人心不仅要有系统,还要有科学数据支撑。

  

  主题演讲五:IP助力体验式消费的新商机

  宋振东:粉丝科技品宣部总监

  场景搭建,用户时间、提升用户黏性,这些高频词汇不仅是商业运营需要考虑的问题,恰恰也是粉丝科技核心业务的重要组成部分。

  说到创新,2016年年末《逻辑思维》罗振宇在跨年演讲时讲过一句话,“未来5-20年,也许我们还没退休,这个世界就会变得非常陌生。因为社会正在急速进步,对这种变化,大家需要做思维定位。”

  今天我们讲商业创新,也是为了应对这种社会变化。可概括为两方面:

  一是玩法升级,通过创新玩法,吸引更多用户。传统营销方法如美陈、乐园等,都是模式固定的玩法,这种方式在2017年已不足以支撑对客流的吸引。

  现在许多项目在做的突破,包括主题街区、品牌创新、文化融合,从而让客户觉得有趣,愿意花时间过来体验。以梦工厂水上世界为例,这跟大家去过的水上乐园有区别,水上乐园有滑梯、漂流、海盗船长等造型元素,但这些元素缺少IP的融合,没有新鲜感。将IP融入水上乐园的做法是,更多场景的构建,如动漫。

  二是理念升级,随着社会变化,各个年龄层在接受自己圈层中的文化信息,容易出现割裂,许多购物中心招商阶段就会提出全年龄层、全家庭的口号,但由于缺乏载体很难实现,而理念升级就是要将这些凝聚在一起。

  比如主题农场的构建,不单单是小朋友能玩,应该让全家庭各年龄层都能在农场里找到各自的兴趣点,包括融合宠物学校、小朋友的游乐场所、成人爱玩的IP进行融合等。

  赢在创新,创新赢在哪里?我们认为赢在时间,赢在内容,创建搭建,让时间、空间发生关系,在这种逻辑下,就是很好的营销。

  

  大咖对话,探索创新之路

  高端对话一:商业模式创新与升级,综合体将何去何从

  主持嘉宾:

  江良文:华文麦田联合创始人、深圳市麦田商业咨询顾问有限公司董事长

  在当今中国商业地产野蛮生长的大环境下,同质化趋势愈演愈烈和消费升级,是目前商业体正面临的双重夹击。无疑,创新已成为众多商业操盘者的共识和出路。从狭义上看,商业模式创新,无非是围绕业态、品牌、运营服务和资产化四个方向。但这是开发操盘者必须面对的重大课题。

  请分别谈一谈,商业综合体在业态创新、品牌优化组合、服务升级和资产优化方面,存在哪些创新方向?

  对话嘉宾:

  罗斌:宝能商业管理有限公司总经理

  宝能的创新就是规模化,打造属于自己的品牌,从2012年在深圳南山开始做第一家购物中心至今的5个年头里,宝能在全国拥有18个商业综合体项目,主要集中在华北、华东、华南大本营片区。

  其中深圳就包括了南山、龙岗、西丽片区、罗湖以及福田等5个商业项目。另外在汕头珠港新城、以及东海岸新城也拿了两宗地块。

  吴朝坤:苏宁云商集团汕头地产管理中心总经理

  苏宁广场开业一年多以来,流量突破两千万,为什么能取得这个成绩?主要是因为抓住了三个关键点:互联网+,商业+,大数据分析。其中互联网+手段,比如大聚会、散拍、众筹、线上线下支付、相互交叉引流等手段渗透进苏宁广场的运营里。

  冯小川:奥买家跨境电商集团、广州奥园商管广州公司副总经理

  个人认为,商业模式创新体现在金融水平管理,以及商管团队经营策略的创新上面。

  肖冬梅女士:原龙光地产集团总裁助理

  在传统商业以及电商的巨大冲击下,能够突围、创新找到自己的一席之地,这也是商业地产人喜闻乐见的。希望能从今天的观点分享中受益,让更多的创新理念和想法提供给消费者。

  王俊标:广州乐峰广场总经理

  商业创新的本质在于三个方面:前期定位规划,引导人流;怎么留住人流;如何把人流变成客流。

  其中让人流变成购买力包括四个重点:空间主题的升级,场景再造营销;业态向小而精调整;与科技的融合;注重餐饮和儿童这两种业态,尤其儿童业态前景更大。

  雷正美女士:广东万泰汇商业经营管理有限公司执行董事

  创新就是要打破以零售为主力的商业模式,逐渐以休闲、娱乐、人文情怀三大要素为主。其中人文情怀最主要的包括亲子情怀,例如万泰汇万米运营的项目里面配合有儿童文化娱乐中心,有创新的儿童摄影、儿童餐饮等业态。我们现在就是用户思维转换为完全思维、服务思维,让消费者愿意把时间消费在商业项目里面。

  吴志唐:苏州圆融集团商业发展高管

  潮汕商业购买力不高的本质性因素,首先是人员流动性大,特别是主力消费人群的溢出,使得购买力产生人员的差异;其次是交通,潮汕地区和外部连接的便利性不足限制了发展。

  那么在潮汕地区如何做商业?首先要因地制宜,围绕这个城市的性能、人文消费习惯、产业基础,对项目的定位进行匹配;然后是抓住消费者的需求,用地道的潮汕特色去包装,再加工,进行推广,进而产生个性化的东西。

  李小勇:正大集团卜蜂莲花超市南区发展部总经理

  个人认为,创新应该包括零售业态多样化的创新,经营管理的创新,卜蜂莲花也在创新的路上逐步推进。

  

  高端对话二:消费升级下的实体商业创新

  主持嘉宾

  黄小峰:深圳市华文房地产顾问有限公司总经理

  如今人们的消费习惯已不再是单纯购物,更多是精神上的体验,以及生活品质的提高。另外,电商冲击同样给实体商业带来不小的震荡,这就迫使实体商业也必须“自我修炼”和提升,以迎合消费者日益“挑剔”的消费需求。

  1、实体商业创新必须以消费者需求为前提,那么如今的消费者,在消费特征上呈现出哪些变化?

  2、面对变化,实体商业如何自我提升?从哪些方面进行创新,迎合消费需求?

  林学波:素型生活董事长

  2016年线上交易,如阿里巴巴的交易额就达到了3.7万亿元,这其中8090后的消费者就占70%多,想要抓住消费者就要深入分析他们的消费趋势。而个人爱好、品质、性价比、服务、体验感则是他们的消费关键点。

  另外,在了解了主力消费人群的需求点之后,人货场三者的重构也是至关重要的,现在新零售对这三者的重构要求跟以前完全不一样,这也是对消费升级最重要的一点。

  孙沁:蔻莎百货总经理助理

  新兴消费者尤其是8090后的个性化需求,一直在不断发生变化,那么到底是迎合消费者,还是要引领消费者,个人觉得这是双向并行的事情。

  基于这个角度,例如从奢侈品行业来说,除了为消费者提出售前、售中、售后一系列的定制化服务,还要打造市场潮流的概念,增加潮流类品牌比例。提前一步带着消费者往前走,这样才能抓住消费者在当今市场环境下,带着业绩一直往前走。

  张有能:乐8小镇/乐8小城董事长

  从乐8来说,目前这几年发展下来我们加盟商都活得很好,是因为在每个城市所做的产品当中进行差异化,进行不同产品的做法。个人认为,产品特色、创新最重要,要对整个项目负责,经营一定要有收益。

  苏婧:深圳市蜗牛窝科技有限公司董事长助理

  虽然目前商业地产受到电商平台各种冲击,有一些各种困难小问题,但如果跟电商平台,包括实体商业体系做一些更深入的解决方案,比如将电商平台与实体商业之间的资源和人流量进行双向导流,通过新科技解决各种问题和项目内容,或许会是个很好的机遇。

  

  品牌推介:华侨经济文化合作试验区(东海岸新城)简介及招商政策

  演讲嘉宾:

  陈馥忠:华侨试验区党工委委员、纪工委书记

  华侨试验区作为国家级的战略平台,是类似深圳前海、珠海横琴特区中的特区,国务院2014年9月份批复成立国家级战略,作为打造21世纪海上丝绸之路重要门户的华侨试验区来成立的,这也是汕头特区中的特区。

  今天我讲两个方面:第一是华侨试验区规划建设概况,第二是几项工作推进情况。

  华侨试验区是我们要打造成为21世纪海上丝绸之路重要门户,远景目标战略规划是要打造一个平台,构筑海外华侨华人聚集发展创新平台。规划打造两个基地和三个中心:

  两个基地:华侨文化交流基地和华侨文化对外传播基地。

  三个中心:跨境金融服务中心、国际采购商贸物流中心、旅游休闲中心,融合现代金融业、服务业养老休闲产业、海洋信息医疗服务等高端前沿产业。

  从规划上讲,华侨试验区规划480平方公里,涵盖澄海区、龙湖区部分区域,南澳岛、东海岸新区,朱港新区,保税区等都在规划面积之内。

  华侨试验区的规划有几个阶段:

  1、我们设想在2018年起步区的建设初见成效,开放型机制初步建立;

  2、愿景目标是2030年,基本建成先华侨试验区,华侨试验区常住人口达到一千万,生产总值达到一千亿以上,服务业比重占5成以上。

  近期推进几项工作,四高四引领:

  四高:高起点规划,高标准建设,高质量招商,高效率服务;

  四引领:高端引领、创新引领、人才引领、现代引领。

  目前华侨试验区已引进几个项目:汕头国际科创金融城、汕头柯达金融城、泰盛科创园、国际性国际科技园

  在珠港新城总部园区方面,有几家总部企业在这里落户,总投资额达到45.46亿元。有雅士利、潮商总部等公司落户于此。其中,潮商总部去年落地,投资额达26亿。

  作为华侨试验区人,我们也提出自己的口号:创新试验,走向世界,提出来在海内外,在政府正确领导下加快建设,初步显示聚合效应,会在新的一年会在另一个起点上,作为汕头经济特区崭新起点,我们将秉持创新创业精神力量,坚持五大发展理念,按照提出四高四引领的思路,实现我们定下来各项工作目标。

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