粤东商业的出路在哪？大咖们都这么说……

　　赢在创新！

　　当前的商业地产，挑战与机遇并存。而创新，几乎是各界的共识和最便捷出路。如何寻求创新模式，引进先进的理念，打造商业地产的全链条价值，成为业界重要课题。

　　基于此，赢商网携手华文麦田于汕头喜来登酒店，举办2017年中国商业地产模式创新论坛，今年论坛主题定调“赢在创新”。

　　活动上，5场主题演讲、2场高端对话，以及2016年度新兴品牌TOP100榜单、2017新兴品牌发展趋势报告交织上演，为潮汕商业地产创新发展提供最新、最专业的指导与经验分享，挖掘潮汕商业地产的未来发展潜力。

　　值得关注的还在于，这场活动吸引了汕头市相关政府高层、宝能、苏宁、奥园、碧桂园、龙光、卜蜂中心、嘉文天地等众多商业开发商及品牌高层领导共襄盛会。

　　思想碰撞，擦出商业火花

　　主题演讲一：为商业创新而来

　　江良华：华文麦田（深圳）商业投资有限公司总经理

　　汕头迎来了转型发展期，尽管前景美好，现实如何应对，如何创新？对此，华文麦田（深圳）商业投资有限公司总经理江良华认为包括以下几方面：

　　1.产品开发运营、管理思维模式上要进行重大改变。

　　2.规划决定存亡。前期策划如果没有做规划，建筑会存在很大问题。

　　3.招商/销售服务。汕头有独特的商帮文化，必须要不断专注在市场，抓住瞬息万变的市场，从蓄水期、进场等整个链条要进行调整。

　　4.运营管理。运营团队要考虑系统性运营、系统性的构建，组织安排。

　　5.IP营销。现在可以有多元化的营销，购物中心能否通过IP拥抱互联网，把线上线下打通，达到更好的销售效果。

　　主题演讲二：持续创新管理财富

　　陈耀华：盈石(深圳)资产管理有限公司副总裁

　　创新应该是持续的创新；商业地产是一笔巨大财富，要让它能够增值，必须要持续管理。盈石(深圳)资产管理有限公司副总裁陈耀华表示：

　　1.市场领先者的创新，主要就是“人无我有，人有我优”，即补短板、搭平台，绑资源。

　　2、领先者要防御流量的流失，大概有几个创新策略：用科技化管理商业，金融能力的创新，迭代更新、引入新元素。

　　后进者的创新逻辑，需要把自己的长板做到尽可能的长，弥补短板。包括大数据的创新，盈利模式的创新。

　　3.创造多流量入口，一个商业体不是只有一个，能否让多个形态创造多流量入口？

　　4.文化资源商用化。文化在未来可能作为区别于不同商业性格的重要边界。

　　主题演讲三：新一波婴儿潮将催热全家庭型综合体

　　张艳彬：嘉文天地(北京)投资管理有限公司董事长

　　中国是世界人口大国，目前正进入第四波婴儿潮的到来，这将给整个行业、以及商业地产带来比较大的改变。在嘉文天地(北京)投资管理有限公司董事长张艳彬看来，

　　1、2016年全国新生婴儿达到1750万，这个数字非常庞大。全世界200多个国家，其中一些国家不说新生儿，就算整个国家人口也未必达到这个数字。

　　2、时至如今，我国儿童产业经历了四次生育高峰。最近五年，对婴儿、儿童事业发展非常迅速，新生儿的数量决定未来生活方式的改变。

　　3、我经历的儿童产业的不同阶段：

　　2004年，刚脱离传统零售的儿童业态，当时还不是特别发达，但发展迅猛；

　　2009-2012年，儿童教育业态发展非常快，目前发展比较快的是孩子王，国外品牌金宝贝、迪士尼英语也开始进入中国，而中国品牌也在不断发展；

　　2011年，儿童游乐零售进入快速发展期，在此之前购物中心还没有类似的业态。

　　2012年之后，传统的小型游乐不能满足需求，儿童产业逐渐扩大。未来还有儿童拓展、摄影等。

　　4、在整个业态中，零售、娱乐、教育、餐饮、服务属于典型业态，儿童行业是其中不可缺少的业态。如果引入儿童游乐，那么你对他的期望值，绝对不是高租金，它是人流发动机，定位就必须有改变。

　　5、内容与故事IP，成为任何行业发展的根基的主要内容。嘉文天地公司做亲子动漫游乐场，首先我们做IP，就是动漫形象。这些人物代表不同故事、内容，涵盖教育、零售等很多儿童相关的产业。我们目的很简单，让家庭过来嘉文梦幻王国里面能够得到孩子想要的东西。我认为内容需要靠影视和图书、舞台剧呈现。

　　主题演讲四：规划决定存亡

　　吕达文：AG汇创国际董事总经理

　　规划真的决定存亡吗？在快速的年代，如何为潮汕地区做一个最高端的领域，我们必须要突破这个基础思考。看看几个案例：

　　1、北京大悦城，建筑面积10万平方米，去年销售40亿人民币。但大家看到，其规划杂乱，动线没有逻辑关系，但它的成功点在于抓住年轻人的心。

　　2、万象城系列，由很多国际团队规划，所有动线非常成熟。但规划这么好，却并非所有万象城都是盈利的，问题出在哪？

　　3、宜家荟聚，无锡开发新区的宜家荟聚，对汕头开发新区也有借鉴作用。无锡宜家荟聚刚开的时候也没有地铁，近两年地铁通了，也吸引了不少顾客。

　　那么，到底什么决定商业体的存亡呢？其实答案非常简单，商业只要没有人来，就不会死亡。

　　以一个人来比喻，人为什么要生病？因为缺少营养。商业也是一个道理，如何让一个商业有充分养分和营养？

　　规划除了提高可达性，和清晰的交通规划外，最重要的是，让每个人过来，来了之后让人开心。我们正在做的就是把开心，作为科学、系统化的规划的一部分。

　　汕头迎来商业发展的第三个春天，不能按照传统的规划理念，而要做跨越式的革新。在这基础上，做一些其他人没有想到，却又非常重要的规划，它不像儿童业态、主题餐饮、文创之类。

　　我认为，规划“开心”有三个要素：好玩，舒服，共享。比如上海大悦城，做出一个求爱表白空间，所有人都可以在这里表白。总而言之，就是购物中心需要品位取胜，引领消费者的高眼光和洞察力，这是开心的基础。

　　在购物中心这个空间，如何传递开心？比如运动休闲品牌，空间设计如何将活力、运动感与品牌互动？未来商业不会单单购物，而是鼓励参与和互动，与空间做到共融。

　　此外，AG汇创国际董事总经理还分享了传统规划存在的误区和经验：

　　1、以建筑室内规划为主，过去偏重规划人流，但这还只是停留在表面，并没有把“开心”这个系统表达出来；

　　2、过去规划的重点是为了商家，为了商铺的位置，但这并不是追求的核心，相反，真正为顾客规划，场地才会旺。

　　3、过去在规划时总会参考很多案例，但过去的规划和建筑都有滞后性，在互联网科技广泛应用之下，常态一旦出来就过时了，而人心的需求，不会过时。

　　4、规划人心不仅要有系统，还要有科学数据支撑。

　　主题演讲五：IP助力体验式消费的新商机

　　宋振东：粉丝科技品宣部总监

　　场景搭建，用户时间、提升用户黏性，这些高频词汇不仅是商业运营需要考虑的问题，恰恰也是粉丝科技核心业务的重要组成部分。

　　说到创新，2016年年末《逻辑思维》罗振宇在跨年演讲时讲过一句话，“未来5-20年，也许我们还没退休，这个世界就会变得非常陌生。因为社会正在急速进步，对这种变化，大家需要做思维定位。”

　　今天我们讲商业创新，也是为了应对这种社会变化。可概括为两方面：

　　一是玩法升级，通过创新玩法，吸引更多用户。传统营销方法如美陈、乐园等，都是模式固定的玩法，这种方式在2017年已不足以支撑对客流的吸引。

　　现在许多项目在做的突破，包括主题街区、品牌创新、文化融合，从而让客户觉得有趣，愿意花时间过来体验。以梦工厂水上世界为例，这跟大家去过的水上乐园有区别，水上乐园有滑梯、漂流、海盗船长等造型元素，但这些元素缺少IP的融合，没有新鲜感。将IP融入水上乐园的做法是，更多场景的构建，如动漫。

　　二是理念升级，随着社会变化，各个年龄层在接受自己圈层中的文化信息，容易出现割裂，许多购物中心招商阶段就会提出全年龄层、全家庭的口号，但由于缺乏载体很难实现，而理念升级就是要将这些凝聚在一起。

　　比如主题农场的构建，不单单是小朋友能玩，应该让全家庭各年龄层都能在农场里找到各自的兴趣点，包括融合宠物学校、小朋友的游乐场所、成人爱玩的IP进行融合等。

　　赢在创新，创新赢在哪里？我们认为赢在时间，赢在内容，创建搭建，让时间、空间发生关系，在这种逻辑下，就是很好的营销。

　　大咖对话，探索创新之路

　　高端对话一：商业模式创新与升级，综合体将何去何从

　　主持嘉宾：

　　江良文：华文麦田联合创始人、深圳市麦田商业咨询顾问有限公司董事长

　　在当今中国商业地产野蛮生长的大环境下，同质化趋势愈演愈烈和消费升级，是目前商业体正面临的双重夹击。无疑，创新已成为众多商业操盘者的共识和出路。从狭义上看，商业模式创新，无非是围绕业态、品牌、运营服务和资产化四个方向。但这是开发操盘者必须面对的重大课题。

　　请分别谈一谈，商业综合体在业态创新、品牌优化组合、服务升级和资产优化方面，存在哪些创新方向？

　　对话嘉宾：

　　罗斌：宝能商业管理有限公司总经理

　　宝能的创新就是规模化，打造属于自己的品牌，从2012年在深圳南山开始做第一家购物中心至今的5个年头里，宝能在全国拥有18个商业综合体项目，主要集中在华北、华东、华南大本营片区。

　　其中深圳就包括了南山、龙岗、西丽片区、罗湖以及福田等5个商业项目。另外在汕头珠港新城、以及东海岸新城也拿了两宗地块。

　　吴朝坤：苏宁云商集团汕头地产管理中心总经理

　　苏宁广场开业一年多以来，流量突破两千万，为什么能取得这个成绩？主要是因为抓住了三个关键点：互联网+，商业+，大数据分析。其中互联网+手段，比如大聚会、散拍、众筹、线上线下支付、相互交叉引流等手段渗透进苏宁广场的运营里。

　　冯小川：奥买家跨境电商集团、广州奥园商管广州公司副总经理

　　个人认为，商业模式创新体现在金融水平管理，以及商管团队经营策略的创新上面。

　　肖冬梅女士：原龙光地产集团总裁助理

　　在传统商业以及电商的巨大冲击下，能够突围、创新找到自己的一席之地，这也是商业地产人喜闻乐见的。希望能从今天的观点分享中受益，让更多的创新理念和想法提供给消费者。

　　王俊标：广州乐峰广场总经理

　　商业创新的本质在于三个方面:前期定位规划，引导人流；怎么留住人流；如何把人流变成客流。

　　其中让人流变成购买力包括四个重点：空间主题的升级，场景再造营销；业态向小而精调整；与科技的融合；注重餐饮和儿童这两种业态，尤其儿童业态前景更大。

　　雷正美女士：广东万泰汇商业经营管理有限公司执行董事

　　创新就是要打破以零售为主力的商业模式，逐渐以休闲、娱乐、人文情怀三大要素为主。其中人文情怀最主要的包括亲子情怀，例如万泰汇万米运营的项目里面配合有儿童文化娱乐中心，有创新的儿童摄影、儿童餐饮等业态。我们现在就是用户思维转换为完全思维、服务思维，让消费者愿意把时间消费在商业项目里面。

　　吴志唐：苏州圆融集团商业发展高管

　　潮汕商业购买力不高的本质性因素，首先是人员流动性大，特别是主力消费人群的溢出，使得购买力产生人员的差异；其次是交通，潮汕地区和外部连接的便利性不足限制了发展。

　　那么在潮汕地区如何做商业？首先要因地制宜，围绕这个城市的性能、人文消费习惯、产业基础，对项目的定位进行匹配；然后是抓住消费者的需求，用地道的潮汕特色去包装，再加工，进行推广，进而产生个性化的东西。

　　李小勇：正大集团卜蜂莲花超市南区发展部总经理

　　个人认为，创新应该包括零售业态多样化的创新，经营管理的创新，卜蜂莲花也在创新的路上逐步推进。

　　高端对话二：消费升级下的实体商业创新

　　主持嘉宾

　　黄小峰：深圳市华文房地产顾问有限公司总经理

　　如今人们的消费习惯已不再是单纯购物，更多是精神上的体验，以及生活品质的提高。另外，电商冲击同样给实体商业带来不小的震荡，这就迫使实体商业也必须“自我修炼”和提升，以迎合消费者日益“挑剔”的消费需求。

　　1、实体商业创新必须以消费者需求为前提，那么如今的消费者，在消费特征上呈现出哪些变化？

　　2、面对变化，实体商业如何自我提升？从哪些方面进行创新，迎合消费需求？

　　林学波：素型生活董事长

　　2016年线上交易，如阿里巴巴的交易额就达到了3.7万亿元，这其中8090后的消费者就占70%多，想要抓住消费者就要深入分析他们的消费趋势。而个人爱好、品质、性价比、服务、体验感则是他们的消费关键点。

　　另外，在了解了主力消费人群的需求点之后，人货场三者的重构也是至关重要的，现在新零售对这三者的重构要求跟以前完全不一样，这也是对消费升级最重要的一点。

　　孙沁：蔻莎百货总经理助理

　　新兴消费者尤其是8090后的个性化需求，一直在不断发生变化，那么到底是迎合消费者，还是要引领消费者，个人觉得这是双向并行的事情。

　　基于这个角度，例如从奢侈品行业来说，除了为消费者提出售前、售中、售后一系列的定制化服务，还要打造市场潮流的概念，增加潮流类品牌比例。提前一步带着消费者往前走，这样才能抓住消费者在当今市场环境下，带着业绩一直往前走。

　　张有能：乐8小镇/乐8小城董事长

　　从乐8来说，目前这几年发展下来我们加盟商都活得很好，是因为在每个城市所做的产品当中进行差异化，进行不同产品的做法。个人认为，产品特色、创新最重要，要对整个项目负责，经营一定要有收益。

　　苏婧：深圳市蜗牛窝科技有限公司董事长助理

　　虽然目前商业地产受到电商平台各种冲击，有一些各种困难小问题，但如果跟电商平台，包括实体商业体系做一些更深入的解决方案，比如将电商平台与实体商业之间的资源和人流量进行双向导流，通过新科技解决各种问题和项目内容，或许会是个很好的机遇。

　　品牌推介：华侨经济文化合作试验区（东海岸新城）简介及招商政策

　　演讲嘉宾：

　　陈馥忠：华侨试验区党工委委员、纪工委书记

　　华侨试验区作为国家级的战略平台，是类似深圳前海、珠海横琴特区中的特区，国务院2014年9月份批复成立国家级战略，作为打造21世纪海上丝绸之路重要门户的华侨试验区来成立的，这也是汕头特区中的特区。

　　今天我讲两个方面：第一是华侨试验区规划建设概况，第二是几项工作推进情况。

　　华侨试验区是我们要打造成为21世纪海上丝绸之路重要门户，远景目标战略规划是要打造一个平台，构筑海外华侨华人聚集发展创新平台。规划打造两个基地和三个中心：

　　两个基地：华侨文化交流基地和华侨文化对外传播基地。

　　三个中心：跨境金融服务中心、国际采购商贸物流中心、旅游休闲中心，融合现代金融业、服务业养老休闲产业、海洋信息医疗服务等高端前沿产业。

　　从规划上讲，华侨试验区规划480平方公里，涵盖澄海区、龙湖区部分区域，南澳岛、东海岸新区，朱港新区，保税区等都在规划面积之内。

　　华侨试验区的规划有几个阶段：

　　1、我们设想在2018年起步区的建设初见成效，开放型机制初步建立；

　　2、愿景目标是2030年，基本建成先华侨试验区，华侨试验区常住人口达到一千万，生产总值达到一千亿以上，服务业比重占5成以上。

　　近期推进几项工作，四高四引领：

　　四高：高起点规划，高标准建设，高质量招商，高效率服务；

　　四引领：高端引领、创新引领、人才引领、现代引领。

　　目前华侨试验区已引进几个项目：汕头国际科创金融城、汕头柯达金融城、泰盛科创园、国际性国际科技园

　　在珠港新城总部园区方面，有几家总部企业在这里落户，总投资额达到45.46亿元。有雅士利、潮商总部等公司落户于此。其中，潮商总部去年落地，投资额达26亿。

　　作为华侨试验区人，我们也提出自己的口号：创新试验，走向世界，提出来在海内外，在政府正确领导下加快建设，初步显示聚合效应，会在新的一年会在另一个起点上，作为汕头经济特区崭新起点，我们将秉持创新创业精神力量，坚持五大发展理念，按照提出四高四引领的思路，实现我们定下来各项工作目标。