民营商企的融资号角 中山大信商业资产打包新加坡REITs上市

　　赢商网 年终岁末，在2016年的小年夜这一天，中山本土企业大信置业迎来自己成长生涯中最重要的一天。

　　2017年1月20日，大信置业正式宣布，其旗下信托基金--大信商用信托（DasinRetailTrust）成功登陆新加坡交易所主板。

　　该基金计划募资1.46亿新加坡元（约7亿人民币），每单位发售价为0.80新加坡元（约3.9元人民币）。

　　据大信置业方面称，此次新交所上市的信托基金是中国大陆首个民营商业地产企业信托基金。

　　“之所以把商业资产打包上市，最终目的还是为了融资”，接近大信的知情人士向赢商网透露，大信接下来在中山会有很多个项目要开业，而且还在不断的拿地扩张，资金是一个不小的压力。

　　其续称，要解决资金的难题，走资本的道路不失为一个捷径。“只要资本市场肯定你，愿意给你资金”。

　　另一方面，相对而言，新加坡上市比较容易，这也是拓宽国内融资渠道的一种方式，“只是目前新交所的交易量远没有其辉煌时期那般强劲”。

　　信托的上市计划

　　资料显示，大信商用信托发起人为中山市大信置业开发，信托管理人为大信零售信托管理有限公司，包括中山市的三个项目：大信溢彩荟、远洋新都汇和小榄新都汇。

　　该信托基金的66.7%由发起人家族信托和远洋地产（SinoOcean）持有；剩余的33.3%归单位持有人，5.7%由两名基石投资者持有。

　　根据此次认购计划，此次发行1亿5177万个单位，其中1亿4977万个保留给机构投资者，200万个供公众认购。

　　大信方面称，其将把2017和2018年的全部可派发收入派发给单位持有人，2017年的预估分派收益率为8.5%，2018年为9.0%。2019财年和之后信托也会派发至少90%的可派发收入。

　　发起人中山市大信置业也给予信托管理人珠海斗门新都汇的预约购买权，以及另外14个项目的优先购买权，这些商场主要集中在中山、珠海和澳门。此外，信托也计划收购石歧新都汇，预计今年6月30日前可完成交易。

　　业内人士认为，作为近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具，商业信托成本更低，比REITs更灵活。

　　此前在接受媒体采访时，大信零售信托管理有限公司首席执行官杨斌也曾公开表示，“信托管理的几个商业项目处在不同周期，能够提供稳定现金流和强劲增长。”

　　“大信在中山的商业开发及运营具有一定竞争力”，一位中山商业地产资深人士对赢商网如是表示，其称，大信石歧及小榄新都汇两个项目运营情况不错，“如果是打包这两个项目上市，还是蛮值得期待”。

　　大信背后的力量

　　此次大信置业于新加坡上市，除了国内房地产企业融资渠道单一，新交所较为宽松的准入条件外，其背后或许还有一股强大的力量--远洋地产在推动。

　　按照大信的说法，远洋地产（SinoOcean）及发起人家族信托共同持有该信托基金的66.7%股权。为此，赢商网向远洋方面进行求证，但并未得到正面回复，亦未知远洋在其中所占的比例。

　　但是接近远洋集团的知情人士向赢商网指出，大信是远洋的战略合作伙伴，因为大信在商业开发和运营方面有自己独特的优势和特点。REITs的资产包项目是大信和远洋在中山合作开发的项目，远洋在项目层面有权益，注入到了REITs中。

　　据赢商网了解，大信虽为中山扎根十几年的本土开发商，操盘及运营经验十分丰富，但国内所涉及范围仍处在中山、珠海等二三线城市，加上其并没有上市经验，对于上市的理解可能没有远洋那样有发言权。

　　高力国际在新交所上市的专题解读报告中指出，新加坡政府在资产、开发限制、负债等方面对REITs的上市有着自己的要求，包括：75%以上的资产投资于房地产或与其相关的资产，不能直接投资于空置土地；REITs在开发活动所投资的总数额不能超过REITs总资产的10%，特殊情况除外；杠杆比率限制由60%(需要获得信用评级)调整为45%（不需要获得信用评级）等。

　　“房地产投资信托基金的发行过程耗时较长，程序相对复杂，且涉及到各类要求、法规以及奖励机制，”高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉曾表示，新交所上市需要借助包括投资银行、律师事务所、会计师事务所以及估价和咨询顾问机构等专业机构的协助才能完成。

　　另一方面，在大信置业16年的成长过程中，与远洋地产的合作是不可忽视的一股力量。

　　此次打包上市的项目中--大信远洋新都汇，就是大信与远洋在中山东区合作的城市综合体项目，项目占地面积57611平方米，总建筑面积为26万平方米，分三期建成，于2014年12月底正式开业。

　　资料显示，从2006年进入中山开始，远洋就瞄准目标，以快速开发，缩短开发周期为目的，通过兼并收购等方式，联合本地开发商快速扩张。而大信无疑是个不错的选择。

　　“大信在商业地产方面经验丰富，他们主做商业，我们主做住宅。”彼时远洋地产(中山)开发有限公司一人士就如是坦承，双方发挥各自的优势，让开发的项目更具市场竞争力。

　　此外，远洋与大信还合作开发了远洋香堤、远洋锦上、远洋翡丽郡、彩虹项目、横栏大信新都汇、东凤大信新都汇等项目。