独家解读！2016商业地产十大事件：新零售、万达商业退市....

　　编者按：岁末年初，又是一年总结时。赢商网特别策划“2016年年终盘点”系列报道，推出2016年商业地产大事件盘点，全国重点城市2016年开业项目及2017年开业项目盘点，品牌首店盘点等系列报道。

　　2016年，中国商业地产发展依旧强劲，但整体更趋向理性、特色化。“营改增”和“商改住”等政策出台、国务院鼓励“实体零售创新”、商业地产并购大案上演、行业高管变动频繁、万达商业退市、轻资产化发展、关店潮继续、购物中心刮主题街区“风”、文旅主题成商业突围方向等事件、话题热度不断，赢商网独家梳理“2016年度中国商业地产十大事件”，并邀请赢商（集团）控股有限公司董事长吴传鲲、汉博商业研究院研究总监刘翠晓进行专业解读。

赢商（集团）控股有限公司董事长   吴传鲲

汉博商业研究院研究总监   刘翠晓

　　1、“营改增”、“商改住”等经济政策出台

　　事件概述——

　　国务院常务会议审议通过“营改增”试点方案，明确自2016年5月1日起全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。2016年6月3日，国务院正式下发住房租赁市场指导意见，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应按居民标准执行。

　　事件点评——

　　吴传鲲：“商改住”政策的利好主要体现在原有销售型商业物业领域，对购物中心利好较小，但政策反映出相关政府部门已注意到当前规划与实际市场需求的较大偏差，不排除在此后土地规划中作适当调整的可能。

　　刘翠晓：“营改增”核心是国家通过“减税负”方式调动企业积极性，促进消费升级及经济发展。“商改住”是国家政策放宽，激发商业地产市场自我调整；为商业地产带来诸多利好：对销售市场，购买商业物业成本降低，一定程度上促进商业物业交易量，去库存；对租赁市场，降低租赁物业成本；促进租赁物业用途灵活转换，优化资源使用效率；促进租赁市场金融产品创新和证券化路径实现；对投资者，可较之前更低物业成本基础上进行资产增值。

　　不过“营改增”政策只是短期“催化剂”，根本解决商业地产问题仍要围绕市场需求；“商改住”存在诸多“住”不具备的优势，物业用途转换前后取舍需权衡，政策适用有一定局限性。

　　2、国务院发文推动实体零售创新转型

　　事件概述——

　　2016年11月11日，国务院办公厅印发《关于推动实体零售创新转型的意见》，对实体零售企业加快结构调整、创新发展方式、实现跨界融合、不断提升商品和服务的供给能力及效率作出部署。实体零售业的转型创新、调整升级此起彼伏，理性开店、主动关店，在商业模式，利用科技、线上线下结合、打造场景消费增强体验等方面都进行尝试和创新。如永辉超市打造“麦子工坊”、“鲑鱼工坊”、“盒牛工坊”等自营品牌，将超市和餐厅结合；定位为“城市奥特莱斯”的优客城市广场推品牌差异化，衣恋模式带来抢眼的销售成绩……

　　事件点评——

　　吴传鲲：创新是企业的纯市场化选择，不会也不能依赖于政府政策。在消费升级的大时代背景下，实体零售行业应该意识到消费者快速迭代的时代已经到来，持续创新将成为常态。

　　刘翠晓：商品流通领域竞争环境日益复杂，国家颁布的相关意见目的在于：通过国家政策引导和市场自我调整结合的方式维护市场资源高效运行，提升消费供需匹配度，规避恶性竞争，稳定市场良性发展；鼓励多方协作创新，跨界探索新方向，为许多粗放开发、按传统方式经营的实体零售指明了调整发展方向。互联网下贸易全球化渗透后，随着消费者需求更新及移动端设备广泛应用及购物、社交软件迅速发展，线上和移动端流通渠道崛起，商品流通进入全渠道时代，无论是线上平台布局线下还是线下实体开关店及业态品牌调整，都是企业创新调整和寻求更大生存空间的一种选择。

　　3、商业地产收购大案相继上演

　　事件概述——

　　2016年，中国商业地产收购大案不断上演。7月19日，中粮卖出旗下6个大悦城49%股权，接盘侠是GIC及中国人寿，大悦城以股权换空间及时间换取当下规模化开发；8月19日，凯德商用中国信托管理有限公司首进四川，以15亿元收购成都凯丹广场，为其增加在华的第11个项目；8月21日，万科公告称以128.7亿元收购印力集团96.55%股权及MWREF公司；9月22日，中海地产收购中信集团物业组合交易完成，用约310亿元的对价，中海地产有望获得约3000万㎡土地......

　　事件点评——

　　吴传鲲：金融，从来就是商业地产最重要的属性之一。资本进入退出渠道通畅的企业拥有天然优势，未来购物中心所有权及经营权分离将成趋势。尤其过去几年购物中心开发呈井喷状态，许多购物中心存在经营及资本退出难题，购物中心领域的收购并购大戏将持续上演。

　　刘翠晓：商业地产大洗牌是市场发展竞争到一定程度的必然结果，面对下一轮竞争游戏，通过收购、兼并等方式可最快速的整合资源、互相借势，形成“强者恒强”的国际竞争力。上述收购案每个收购方式、目的不同，如中粮大悦城，国内REITS尚不成熟，想要轻资产输出运营能力，嫁接资本可快速实现；凯德商用背后REITS支撑加上成熟商业运营能力，“猎取”优质抛售资源是锦上添花；万科和招商银行联合成立投资基金，其中万科仅出资38.89亿但获得合资基金62.07%权益，万科的收购既撬动了财务杠杆又嫁接印力商业运营能力和引进优质租户资源。

　　4、行业高管变动密集流动频繁

　　事件概述——

　　今年，企业高管人事变动愈发密集。2016年1月5日，万象城和大悦城的缔造者宁高宁辞任中粮集团董事长，出任中化集团董事长、党组书记及子公司中国金茂主席兼非执行董事，主导中国金茂商业地产板块；8月1日起，原万达商业管理常务副总裁陈德力任职新城控股副总裁兼商业管理事业部总经理；中海执行董事兼总裁陈谊离职，掌舵中海三年的郝建民出走，颜建国离开龙湖重归......

　　事件点评——

　　吴传鲲：人事变动是行业的常态，不独2016年。

　　刘翠晓：企业高管变动密集，不仅说明商业地产行业趋向成熟，人才流动进一步促进行业发展，也反映了行业存在的诸多的问题。高管变动主要有以下几种情况：1）所处领域不景气；2）寻求更大的发展空间；3）企业制定战略／经营指标难实现，绩效考核不合理；4）徒有高管薪酬，没有高管权限；5）企业内部文化冲突。

　　5、线上品牌加码实体商业，刮“新零售”风

　　事件概述——

　　    2016年，马云的“新零售”概念认为，未来10-20年将不再有电商，纯电商或实体店都将淘汰，通过线上线下融合、零售+体验式消费、零售+产业生态链三大路径将诞生真正的“新零售”。同时，线上品牌不断加码实体商业，亚马逊开出首家实体店，当当网宣布未来将开1千家书店，茵蔓等淘品牌线下开店，马云6次加码实体商业（收购三江购物等）……

　　事件点评——

　　吴传鲲：电商发展最高峰已过去，现在线上电商往线下走与当年线下实体做线上的想法一致但并不容易，阿里银泰就是一个很好的案例，对企业运营来说，线上与线下是完全不同的思维，跨界极难。“新零售”概念主要是阿里为进军线下找个理论支持，更多的只是概念。

　　刘翠晓：电商替代不了实体已成共识，当电商平台聚集越来越多商品时，单个商品在平台实现销量突破越来越难，纯电商平台优势效应越来越低，此时商品销售需寻求更多方式。加上移动端设备广泛应用和社交、APP软件的快速发展，无论是生产者、批发商还是零售商，都将开启或尝试全渠道融合方式，即线上线下加物流结合实现商品销售，形成“新零售”。“新零售”只是马云全新包装的营销概念，倡导用“多场景”理念连接商品和消费者，本质上仍是实现商品交易。所以，众多线上布局线下也是抢占更多终端销售市场的一种方式。

　　6、万达商业港交所退市

　　事件概述——

　　2014年12月23日，万达商业在港交所主板挂牌上市，创造当年港股最大一单IPO。2016年6月，万达商业提出全面要约收购私有化。9月13日，万达商业终止交易。9月20日，万达商业从港交所除牌、退市。

　　事件点评——

　　吴传鲲：香港资本市场给万达商业的估值低是退市主因。

　　刘翠晓：商业地产具备投资额度大、投资回收期长、经营风险高等特点，证券化的核心目的主要是：解决融资问题；商业物业的经营利益和物业增值收益会吸引更多投资者，降低经营风险；快速回笼资金，提高项目投资周转率。

　　国内REITS尚未成熟，内地对地产公司上市有诸多要求，香港上市浪潮下万达只是其中之一。香港投资者很多来自国际市场，认为内地地产市场泡沫严重，不看好，没有强烈的投资欲望。而万达国内认知度较高，相对国际投资者国内流动性预期更强；但当下万达正转型文旅产业，A股上市并非易事，且商业瞬息万变，即便上市，估值如何尚不可知。

　　7、万达、大悦城地产等巨头“轻资产”化

　　事件概述——

　　如果说，2015年是轻资产模式萌芽的一年，那么2016年就是轻资产模式落地的一年。万达、大悦城地产、凯德集团、红星商业等企业纷纷启动商业地产轻资产化转型，万达集团在2016年新开的50个万达广场中就有21个是轻资产项目，大悦城地产首个轻资产项目天津和平大悦城开业……想要快速扩大规模抢占市场份额，却又迫于拿地成本、人工成本、运营成本等重重压力，是不少商业地产开发企业动起了“轻资产”的小心思的主要原因。

　　事件点评——

　　吴传鲲：轻资产如果仅是解决购物中心的运管问题，那与顾问代理公司没太大区别，最大核心在于解决运管难题后能否为业主提供整个物业资产变现（资本退出）的解决方案。如果有，才能成为一个真正的商业模式。

　　刘翠晓：当下，商业地产商业模式转向轻资产无疑是企业好的规避经营风险、获得更大发展空间的有利选择，一般可通过售后返租、REITs、CMBS、商业信托、合作开发等方式来实现。但并非说这就是最好选择，重与轻不存在优劣问题，需根据企业所处环境和具备条件做出理性战略选择，企业需自我权衡，不能盲目跟风。

　　8、奢侈品、百货、超市等关店潮继续

　　事件概述——

　　今年，奢侈品、百货、超市等关店潮继续。据赢商网不完全统计，2016年，包括路易威登LV、古驰Gucci、迪奥Dior、爱马仕等在内的奢侈品牌关店16家；11月8日，英国马莎百货宣布将退出中国在内的10个亏损的市场；百盛百货关闭6家门店……不过，关店并不意味着零售企业的式微，及时关店止损也不失为明智的商业决策。

　　事件点评——

　　吴传鲲：要分开看，奢侈品下滑是因持续反腐政策及消费者消费行为的逐渐理性。百货与超市处转型的大时代节点，逐渐升级的消费市场及对业态体验性要求不断升级的运营方都倒逼传统的百货与超市模式退出市场。

　　刘翠晓：互联网带来PC/移动端设备广泛应用，人们获取信息的渠道发生变化，消费者有了多样化购物方式和更多商品选择空间，其需求发生变化...这些都在改变着传统商品生产、经营和销售模式，没及时做出战略调整的企业可能会陷入闭店潮漩涡。上述闭店也各有不同，如消费者个性化需求对奢侈品不再痴迷；为与线上购物平台对抗，线下购物中心更加注重体验化，百货自身硬件、经营模式等特点转型难，自然被淘汰。

　　9、购物中心刮起主题街区“风”

　　事件概述——

　　继大悦城开辟“骑鹅公社”、“悦界”、“摩坊MoreFun 166”等系列主题街区后，郑州华润万象城、常州路劲又一城、天津爱琴海购物公园等分别推出9¾站台、皇后的移动迷宫、π工场等室内主题街区。主题街区通过将同一主题、特色各异的业态集中在一起，配合场景和故事，让消费者获得更立体的体验，为购物中心加入创新业态，提升附加值。

　　事件点评——

　　吴传鲲：主题街区为消费者提供了一个有主题、有剧情、有内容的消费场景，购物中心的场景时代已到来。业态很难变化，但场景可有鲜明主题，在不同场景内的同一业态，可给消费者带来完全不同的情感体验，好的场景最后会品牌化、IP化。

　　刘翠晓：购物中心兴起主题街区“风”主要因为： 消费者个性化、小众化、体验化需求明显，场景消费渐成趋势，主题街区形式有较强的打造空间；差异化和引领商业潮流策略。线上／移动端购物平台冲击加上线下新开购物中心数量仍在增加，市场环境竞争激烈，如何让项目持续吸引消费者？主题街区具备自身极强特色和较高识别度，可作营销噱头，也可成项目品牌新的构成元素。主题街区“风”只是购物中心实现创新形式的其中一种，未来引进或自创不同规模、形式的新业态／品牌会层出不穷。

　　10、文旅主题成商业地产突围方向

　　事件概述——

　　近年来，“商业+”逐渐成为商业地产发展主流，购物中心被融入文艺、养老、公园、文旅等多种主题元素，尤其文旅地产备受关注。万达继续发力文旅项目，2016年，开业的南昌、合肥万达城就是典型的文旅综合体，它以室内旅游为核心，侧重与地方特色融合；即将于2017年开业的佛山国瑞升平项目以及瑞安房产旗下的佛山岭南天地，均将岭南文化与现代商业融合，打造个性化的文旅商业地产项目。

　　事件点评——

　　吴传鲲：文旅与零售商业基本是两个完全不同的领域，文旅主要是主题乐园及文化创意产业园区等，其中零售商业主要作为配套呈现。

　　刘翠晓：当下实体商业同质化严重，文旅商业相较传统商业具备更强的吸客能力，迎合国内消费升级的需要。文旅商业核心是通过文化、旅游和商业的融合，可通过对客流吸引实现共生共荣，也可带动周边物业升值，拉动片区乃至新城镇经济发展。它不单是商业地产突围方向，更是住宅地产向产业地产转型的方向选择，已成提升整体物业价值的重要构成部分。但它对开发商的资金链和投资者的心理承受能力提出更高要求，操作前需谨慎评估自身和能嫁接资源的能力，合理规划。