2017年武汉拟开商业体高达25个?发展趋势如何？

据赢商网统计数据，2017武汉拟开业商业体高达25个，总体量将超200万方。如此庞大体量的多的商业将会给市场带来什么影响，武汉商业地产现状如何，痛点是什么？2017年武汉商业发展趋势如何，未来出路在哪里？笔者有些自己的思考，希望有所裨益。　 

　　武汉商业地产痛点是什么？

　　①  商业供给过剩、招商困难

　　近年来，随着武汉经济快速发展，武汉作为新一线、国家级中心城市地位凸显，对商业需求和吸引力增强，一部分发展商主动进驻武汉大搞商业，抢占先机，包括宜家、永旺、凯德、恒隆等外企，但也有不少地产开发商为了拿地指标被迫介入商业地产，硬着头皮做商业。

　　据不完全统计，截至2016年底，武汉已开业的购物中心数量高达56家，总商业面积达660多万㎡。而从武汉登记商业面积来看，人均商业超3.1平，是香港的2倍，商业供给阶段性过剩问题严重。

　　再加之电商冲击，住宅房企又缺乏商业地产建设经验，最终造成了大量商业面临招商困难、运营吃力的困境。

　　②  品牌业态同质化，人气不旺

　　在武汉56家购物中心里面，真正持续“有人气”的并不多，宜家、永旺、武广、楚河汉街、武汉天地、凯德1818、菱角湖万达、福星群星城，光谷世界城，数下来不到十个。

　　在快速复制的扩展之下，购物中心多数显得很“乏味”，主要体现在品牌、业态同质化。

　　当你走进任何一个大型购物中心，都可以看到欧时力、拉夏贝尔、ONLY、艾格、H&M、达芙妮、鞋柜这些时尚品牌。餐饮也雷同,黄记煌、汉拿山、半秋山、星巴克、麦当劳、肯德基等等占有率都超过了半数。另外类似的韩式铁板烧和日式料理等更是常见，就连互动式娱乐也就是几个品牌重复。

　　而且多数的购物中心在业态分布也大致相同，通常是国际大牌+时尚集合店+甜品+餐饮+电影院+儿童体验。

　　2017年武汉商业发展趋势如何？

　　据赢商网统计数据，2017武汉拟开业商业体高达26个（体量≥3万方），商业总体量将超200万方，只要有一半数量开业，也能称得上“商业爆发年”。

　　数据显示，25个拟开商业体囊括武汉12个重点区域，超过10万方的项目就有10个，其中绿地606缤纷城、M+购物中心、首创奥特莱斯、美联.石桥永旺梦乐城、武汉佛罗伦萨小镇等深受大众期待。

　　图为：和记黄埔“M+”购物中心

2017年武汉拟开商业体一览

　　2017年武汉商业将有哪些新的变化和突破？从图表可以看出以下特征。

　　① 新兴区域商业体占主导，向外环扩散。

　　数据显示，内环核心区商圈商业体新增2个，分别是绿地606缤纷城、M+购物中心。一环到二环之间成熟商圈新增5个商业体，而二环到三环新兴区域商业体占主导，有11个，占比44%。典型代表青山印象城、凯德·西城、石桥永旺梦乐城、光谷K11、武汉首创奥特莱斯。三环外远城区占7个，典型代表武汉佛罗伦萨小镇、德成生活广场。总体来看，商业布局多极化发展，市中心商业数量增长缓慢，商业大量向二环外环扩散，进一步填补区域商业空白。

　　 ② 地铁商业体兴盛，呈递增之势

　　随着武汉地铁的快速发展，与地铁接轨的商业体在武汉日渐兴盛。仅2017年新增6个，华氏国际广场、M+购物中心、凯德·西城、古田嬉空间、五环天地、武汉缤购城都是典型代表。正所谓“地铁一响，黄金万两”，地铁带来的不仅仅是交通的便利，更是滚滚人流和财富商机。未来武汉12条地铁的建成，可以预见未来的商业将会带着浓浓的地铁气息。

　　③ 外资商业体继续发力，抢滩市场

　　2011年底盘龙城百联奥特莱斯广场开业，2013年底江夏罗马春天奥特莱斯开业。2014年，宜家家居，永旺金银潭店开业；2015年宜家荟聚、永旺经开店开业。如今这些外资商业已然成武汉区域级标杆性项目，辐射武汉乃至整个1+8城市圈，深受大众欢迎。

　　2017年这些外资商业体继续发力，美联石桥永旺后湖店将开业，这是永旺布局武汉的第三家店。据爆料，而永旺梦乐城第4店或落定青山，第5店或选址光谷。

　　此外，武汉光谷东首创奥特莱斯预、武汉葛店佛罗伦萨小镇落户，也将于2017年开业。武汉佛罗伦萨小镇是继京津、上海、广佛后，华中地区首个佛罗伦萨小镇。

　　从这些数据可以看出，外资对武汉城市的看好，未来将会继续布局抢滩市场。

　　④ 社区商业蓬勃发展，分布广泛

　　自2009年之后，武汉楼市快速发展，品牌房企相继入驻武汉，一半以上项目自带商业配套，社区商业破勃发展，2017年拟开业代表有万科新世纪翡翠滨江、天纵城、光谷新世界K11等等。

　　不得不说，与2016年相比，201/年的武汉商业会步入一个井喷期，新开项目将会为现有的商业与品牌带来新的提升，而消费场所的增加，势必也会分流原有商场的消费群体，竞争将会更加白热化，尤其是城市核心商圈、成熟商圈内的商业如何存活，并能实现长期稳定盈利是大家面临的共同难题。

　　未来武汉商业地产出路在哪里？

　　① 专业人才运营，摒弃住宅思路

　　当前很多商业地产的开发商都是住宅地产转型过来的，在思想上仍未完全转变，急于将商业变现，而且又缺乏经验。

　　商业地产的核心是商业项目的运营，比如商业地产的业态规划，商业氛围的塑造，商业产业的发展等，需要有专业成熟的商业运营团队来操作，而不是仅仅把招商工作做好了就行。

　　很多开发商把招商包给外包公司，但是把运营自己做，没有未来的运营规划，导致的结果是为招商而招商，为销售而销售，虽然解决了短期的难题，可是长期运营却难以为继，最后越走越难陷入困境。

　　所以说，做商业地产，摒弃住宅思路，配套专业运营团队就显得极为重要。

　　② 项目定位精准，有针对性招商

　　纵观全国知名的成功商业地产案例，你会发现它们有一个显著的特征，就是目标消费群体明确，每家购物中心根据自己的物业条件，对周围3公里进行客群分析，做具体的规划，锁定目标客群。

       只有定位精准，商业后期才能在招商和业态分布上科学制定规划。

　　比如一个购物中心是否需要什么类型的品牌、需要什么类型的“业态”，是否需要“体验式业态”，都要建立在项目准确市场定位和业态组合的基础之上，而不是为了追求眼球效应，盲目招商高逼格国际大牌，盲目追求高成本体验式业态。对于有些商业体来说，接地气的人气品牌或许更适合其土壤。

　　武广和光谷广场就是典型案例。一个定位高端，一个走时尚青年学生路线。 

　　③ 从消费者入手，做好体验感

　　在发达国家和一线城市，区别于网购，购物中心早已进入体验式消费时代，未来武汉商业发展趋势也是如此。

　　目前武汉的商业在体验式和情景打造上仍显欠缺。就算有一些想法的，大多还停留在初级阶段，只是把“体验”作为噱头和卖点，或者简单的认为，建纪念馆，引进艺术展、咖啡厅、书店，中庭种植花花草草就是体验式，其实这些表面看上去氛围十足，可实际上体验不足，没有起到吸引人气的作用，反倒是增加了运营成本和风险系数。

　　这方面可向宜家、永旺、凯德、万达等国内外行业标杆学习，转化角色，将消费者的需求放在最核心的位置。宜家，无论是产品销售，送货上门、促销推广，还是情景购物环境和餐厅这些体验式商业的打造上，都做的相当精致。日本永旺，也是将体验服务做到极致的经典案例，单是宠物市场，就设有宠物精品、宠物医院、宠物运动区、交流区等。

　　此外，商场内对于老人、小孩有特殊的照顾，垃圾桶的设计，卫生间的设计等舒适度是否考虑充分，商场日常是不是会举办一些小活动等，商场外是否满足大规模停车诉求这些都不容忽视，舒适的购物体验就体现在这些细节上，只有真正做到了为消费者着想，量体裁衣，市场才会有积极的反馈。

　　小结：有人说传统商业将死，电商巨鳄刘强东却说：互联网红利正在消退，下一个风口是传统行业。笔者同意刘强东的观点，中国有句古话叫不破则不立，近三年武汉商业发展迅猛，但从今年开始，未来三年武汉商业将会逐步进入阶段性调整期，大浪淘沙之下，闯过关口，大破大立，风口将现，届时武汉商业将会绽放最绚丽的色彩，迸发出实体商业独有的新鲜活力，引领消费大升级。