2017年武汉拟开商业体高达25个?发展趋势如何?

赢商网华中站 徐青   2017-01-23 09:30
核心提示:据赢商网统计数据,2017武汉拟开业商业体高达25个,总体量将超200万方。

据赢商网统计数据,2017武汉拟开业商业体高达25个,总体量将超200万方。如此庞大体量的多的商业将会给市场带来什么影响,武汉商业地产现状如何,痛点是什么?2017年武汉商业发展趋势如何,未来出路在哪里?笔者有些自己的思考,希望有所裨益。  

  武汉商业地产痛点是什么?

  ①  商业供给过剩、招商困难

  近年来,随着武汉经济快速发展,武汉作为新一线、国家级中心城市地位凸显,对商业需求和吸引力增强,一部分发展商主动进驻武汉大搞商业,抢占先机,包括宜家、永旺、凯德、恒隆等外企,但也有不少地产开发商为了拿地指标被迫介入商业地产,硬着头皮做商业。

  据不完全统计,截至2016年底,武汉已开业的购物中心数量高达56家,总商业面积达660多万㎡。而从武汉登记商业面积来看,人均商业超3.1平,是香港的2倍,商业供给阶段性过剩问题严重。

  再加之电商冲击,住宅房企又缺乏商业地产建设经验,最终造成了大量商业面临招商困难、运营吃力的困境。

  ②  品牌业态同质化,人气不旺

  在武汉56家购物中心里面,真正持续“有人气”的并不多,宜家、永旺、武广、楚河汉街、武汉天地、凯德1818、菱角湖万达、福星群星城,光谷世界城,数下来不到十个。

  在快速复制的扩展之下,购物中心多数显得很“乏味”,主要体现在品牌、业态同质化。

  当你走进任何一个大型购物中心,都可以看到欧时力、拉夏贝尔、ONLY、艾格、H&M、达芙妮、鞋柜这些时尚品牌。餐饮也雷同,黄记煌、汉拿山、半秋山、星巴克、麦当劳、肯德基等等占有率都超过了半数。另外类似的韩式铁板烧和日式料理等更是常见,就连互动式娱乐也就是几个品牌重复。

  而且多数的购物中心在业态分布也大致相同,通常是国际大牌+时尚集合店+甜品+餐饮+电影院+儿童体验。

  2017年武汉商业发展趋势如何?

  据赢商网统计数据,2017武汉拟开业商业体高达26个(体量≥3万方),商业总体量将超200万方,只要有一半数量开业,也能称得上“商业爆发年”。

  数据显示,25个拟开商业体囊括武汉12个重点区域,超过10万方的项目就有10个,其中绿地606缤纷城、M+购物中心、首创奥特莱斯、美联.石桥永旺梦乐城、武汉佛罗伦萨小镇等深受大众期待。

   

  图为:和记黄埔“M+”购物中心

2017年武汉拟开商业体一览

   

 

  2017年武汉商业将有哪些新的变化和突破?从图表可以看出以下特征。

  ① 新兴区域商业体占主导,向外环扩散。

  数据显示,内环核心区商圈商业体新增2个,分别是绿地606缤纷城、M+购物中心。一环到二环之间成熟商圈新增5个商业体,而二环到三环新兴区域商业体占主导,有11个,占比44%。典型代表青山印象城、凯德·西城、石桥永旺梦乐城、光谷K11、武汉首创奥特莱斯。三环外远城区占7个,典型代表武汉佛罗伦萨小镇、德成生活广场。总体来看,商业布局多极化发展,市中心商业数量增长缓慢,商业大量向二环外环扩散,进一步填补区域商业空白。

   ② 地铁商业体兴盛,呈递增之势

  随着武汉地铁的快速发展,与地铁接轨的商业体在武汉日渐兴盛。仅2017年新增6个,华氏国际广场、M+购物中心、凯德·西城、古田嬉空间、五环天地、武汉缤购城都是典型代表。正所谓“地铁一响,黄金万两”,地铁带来的不仅仅是交通的便利,更是滚滚人流和财富商机。未来武汉12条地铁的建成,可以预见未来的商业将会带着浓浓的地铁气息。

  ③ 外资商业体继续发力,抢滩市场

  2011年底盘龙城百联奥特莱斯广场开业,2013年底江夏罗马春天奥特莱斯开业。2014年,宜家家居,永旺金银潭店开业;2015年宜家荟聚、永旺经开店开业。如今这些外资商业已然成武汉区域级标杆性项目,辐射武汉乃至整个1+8城市圈,深受大众欢迎。

  2017年这些外资商业体继续发力,美联石桥永旺后湖店将开业,这是永旺布局武汉的第三家店。据爆料,而永旺梦乐城第4店或落定青山,第5店或选址光谷。

  此外,武汉光谷东首创奥特莱斯预、武汉葛店佛罗伦萨小镇落户,也将于2017年开业。武汉佛罗伦萨小镇是继京津、上海、广佛后,华中地区首个佛罗伦萨小镇。

  从这些数据可以看出,外资对武汉城市的看好,未来将会继续布局抢滩市场。

  ④ 社区商业蓬勃发展,分布广泛

  自2009年之后,武汉楼市快速发展,品牌房企相继入驻武汉,一半以上项目自带商业配套,社区商业破勃发展,2017年拟开业代表有万科新世纪翡翠滨江、天纵城、光谷新世界K11等等。

  不得不说,与2016年相比,201/年的武汉商业会步入一个井喷期,新开项目将会为现有的商业与品牌带来新的提升,而消费场所的增加,势必也会分流原有商场的消费群体,竞争将会更加白热化,尤其是城市核心商圈、成熟商圈内的商业如何存活,并能实现长期稳定盈利是大家面临的共同难题。

  未来武汉商业地产出路在哪里?

  ① 专业人才运营,摒弃住宅思路

  当前很多商业地产的开发商都是住宅地产转型过来的,在思想上仍未完全转变,急于将商业变现,而且又缺乏经验。

  商业地产的核心是商业项目的运营,比如商业地产的业态规划,商业氛围的塑造,商业产业的发展等,需要有专业成熟的商业运营团队来操作,而不是仅仅把招商工作做好了就行。

  很多开发商把招商包给外包公司,但是把运营自己做,没有未来的运营规划,导致的结果是为招商而招商,为销售而销售,虽然解决了短期的难题,可是长期运营却难以为继,最后越走越难陷入困境。

  所以说,做商业地产,摒弃住宅思路,配套专业运营团队就显得极为重要。

  ② 项目定位精准,有针对性招商

  纵观全国知名的成功商业地产案例,你会发现它们有一个显著的特征,就是目标消费群体明确,每家购物中心根据自己的物业条件,对周围3公里进行客群分析,做具体的规划,锁定目标客群。

       只有定位精准,商业后期才能在招商和业态分布上科学制定规划。

  比如一个购物中心是否需要什么类型的品牌、需要什么类型的“业态”,是否需要“体验式业态”,都要建立在项目准确市场定位和业态组合的基础之上,而不是为了追求眼球效应,盲目招商高逼格国际大牌,盲目追求高成本体验式业态。对于有些商业体来说,接地气的人气品牌或许更适合其土壤。

  武广和光谷广场就是典型案例。一个定位高端,一个走时尚青年学生路线。 

  ③ 从消费者入手,做好体验感

  在发达国家和一线城市,区别于网购,购物中心早已进入体验式消费时代,未来武汉商业发展趋势也是如此。

  目前武汉的商业在体验式和情景打造上仍显欠缺。就算有一些想法的,大多还停留在初级阶段,只是把“体验”作为噱头和卖点,或者简单的认为,建纪念馆,引进艺术展、咖啡厅、书店,中庭种植花花草草就是体验式,其实这些表面看上去氛围十足,可实际上体验不足,没有起到吸引人气的作用,反倒是增加了运营成本和风险系数。

  这方面可向宜家、永旺、凯德、万达等国内外行业标杆学习,转化角色,将消费者的需求放在最核心的位置。宜家,无论是产品销售,送货上门、促销推广,还是情景购物环境和餐厅这些体验式商业的打造上,都做的相当精致。日本永旺,也是将体验服务做到极致的经典案例,单是宠物市场,就设有宠物精品、宠物医院、宠物运动区、交流区等。

  此外,商场内对于老人、小孩有特殊的照顾,垃圾桶的设计,卫生间的设计等舒适度是否考虑充分,商场日常是不是会举办一些小活动等,商场外是否满足大规模停车诉求这些都不容忽视,舒适的购物体验就体现在这些细节上,只有真正做到了为消费者着想,量体裁衣,市场才会有积极的反馈。

  小结:有人说传统商业将死,电商巨鳄刘强东却说:互联网红利正在消退,下一个风口是传统行业。笔者同意刘强东的观点,中国有句古话叫不破则不立,近三年武汉商业发展迅猛,但从今年开始,未来三年武汉商业将会逐步进入阶段性调整期,大浪淘沙之下,闯过关口,大破大立,风口将现,届时武汉商业将会绽放最绚丽的色彩,迸发出实体商业独有的新鲜活力,引领消费大升级。

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