绿城商业地产发展进入快车道 战略“联姻”皇庭国际

将商业资产厘清并整体划归到绿城资产平台之后，绿城商业地产的发展似乎进入了快车道，继牵手印力集团后，又联姻皇庭国际。

　　1月20日，深圳市皇庭国际企业股份有限公司发布公告称，拟与绿城资产管理集团有限公司出资设立合资公司浙江绿城皇庭商业管理有限公司。

　　绿城皇庭商业公司拟定注册资本人民币1000万元，其中绿城资产出资490万元，持股49%；皇庭国际出资510万元，持股51%。

　　新设立的绿城皇庭商业公司定位于专业性的商业策划、规划、招商及运营管理公司，旨在对绿城资产及其关联方开发建设的购物中心及社区商业项目（在建、规划建筑面积总计约130万平方米，具体以实际签约面积为准）及其他商业项目进行策划、规划、招商及运营管理，除此之外，还将依托双方资源，拓展其他市场机会。

　　绿城资产相关负责人向媒体表示，与皇庭国际合作，将实现绿城住宅与商业地产协同发展，达成“理想生活服务商”的战略目标。

　　对于皇庭国际，市场更为熟悉的应该是皇庭广场，凭借这个项目，皇庭国际在深圳商业地产界累积了不少名气。除此之外，皇庭国际还运营了一个写字楼及综合体项目。

　　“可以说，皇庭国际在购物中心和写字楼上都有一定操盘经验，能力还是可以的。”戴德梁行华南及华西区研究部主任张晓端表示。

　　绿城商业的“外援们”

　　2006年以33亿摘取温州天盛地块（绿城·鹿城广场），是绿城首次涉足商业地产领域。之后十年，随着土地储备的不断扩大，绿城的商业物业也不断增加。

　　根据绿城资产披露，截至目前，该公司旗下持有在建、规划建筑面积总计约130万平方米体量的商业物业，分布在北京、上海、青岛、济南、沈阳、温州、台州等城市。

　　不过，由于商业物业不断增加很大原因出于拿地需要，所以绿城一开始并没有重视，相较于住宅地产，绿城商业地产发展相对滞后。随着时间的推移，越来越庞大的商业物业逐渐成为绿城的一个负担，盘活这部分资产变成了“燃眉之急”。

　　一开始，绿城旗下商业资产的盘活方式是通过出售加速变现，例如2015年底作价19.5亿售出的北京霄云路商业项目。

　　但该思路在绿城业务结构大调整时出现了转变——从原来的出售改成了持有运营。

　　2016年7月9日，绿城宣布将所有的业务统归绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇四大平台。其中绿城资产集中统筹经营酒店、商业中心、街区商业、会所等资产。

　　“绿城资产成立的其中一个目标是盘活旗下的酒店、商业等存量资产。”绿城执行董事曹舟南表示，而绿城开出的盘活处方是寻找“外援”。

　　正式公布业务调整前，绿城已经于2016年6月29日与印力集团签署合作协议，印力集团旗下印力城入驻诸暨绿城广场，打造诸暨印象城。随后7月23日，诸暨印象城正式启动招商。

　　对于绿城资产这种商业地产运营“新手”，选择合作或许是最好的解决办法。

　　据印力集团官网显示，该集团在国内拥有30多个商业购物中心项目，产品线包括综合体“印力中心”，购物中心系列“印象城”、“印象里”、“印象汇”、“新一城”。

　　但绿城与印力集团确定合作关系的项目仅诸暨一个，绿城资产仍需为其余商业物业寻求出路，因此皇庭国际成为了新的“帮手”。

　　这一次的合作涵盖了绿城资产在建、规划建筑面积总计约130万平方米商业物业，其中包括10万方左右体量的大型购物中心，以及几万方的社区集中式商业、商业步行街两大类产品。

　　绿城资产相关负责人向观点地产新媒体表示，通过合作，绿城现有集中商业、社区商业将得到统一的规划和运营，未来在商业项目开发前端将提前介入，从源头开展商业的专业管控。

　　这么大体量的商业资产合作，市场不免好奇，绿城资产看上的皇庭国际到底什么来头？

　　皇庭广场十年沧海

　　据观点地产新媒体了解，皇庭国际号称集不动产管理、金融服务、内容服务为一体，其市值规模过百亿的上市企业。

　　在商业地产领域，皇庭国际旗下运营管理的项目主要有深圳市皇岗商务中心（除皇庭V酒店外）、岗厦皇庭大厦，此外还于去年收购成都环球时代中心部分物业。

　　除此之外，皇庭国际还先后与北京王府井管理和北京盛立强强联手，分别合资成立公司，布局于商业运营的内容投资，同时为青青世界儿童主题公园提供经营管理服务。

　　不过，相较于皇庭国际本身，市场更为熟悉的应该是皇庭广场（皇岗商务中心的购物中心部分），凭借着这个项目，皇庭国际在深圳商业地产界算是累积了不少名气。

　　资料显示，皇庭广场由位于深圳福田CBD中轴核心位置的高端购物中心，整个项目占地约4.23万平方米，建筑面积约10.4万平方米，是一个集餐饮、购物、娱乐、休闲、旅游为一体的购物中心。

　　值得一提的是，这个项目从动工到开业可谓经历了一段相当坎坷的道路。

　　据观点地产新媒体了解，皇庭广场的前身是深国商原晶岛国际广场地块。2002年，由深国商（皇庭国际前身）旗下深圳融发投资有限公司竞得该地块，原计划2003年1月动工，2005年1月竣工，但直到2005年1月17日，项目才奠基，2006年底主体封顶。

　　之后受深国商与茂业系的股权争夺影响，晶岛项目一直未能开业。于2010年11月，晶岛项目正式更名为“皇庭国商购物广场”，之后两年屡传开业，但一直到2013年12月25日才真正实现开业。

　　一系列开业风波中，皇庭广场成为了深圳的“明星”商业项目，这个让皇庭国际辛苦开发了十一年的项目，在最近也实现了它的价值。

　　年报数据显示，2015年皇庭国际营业收入同比大增171.17%至2.683亿元，主要由于皇庭广场开业率提升，租金及管理费收入大幅增加。与此同时，皇庭国际也实现了归属于母公司所有者的净利润由亏转盈，累计为0.383亿元。

　　据观点地产新媒体了解，位于深圳福田中心区的皇庭广场2015年开业率达到95%、招商签约率接近100%。

　　皇庭国际于年报中表示，总体而言，公司圆满完成了2015年度经营目标，并成功迈出公司战略转型的第一步。

　　“绿城看中的应该就是皇庭国际在皇庭广场上的成功操盘经验。”一位市场人士向观点地产新媒体分析称。

　　可以看出，一直被视为皇庭国际“救命稻草”的皇庭广场起到了“救命”作用，接下来或许将为皇庭国际壮大发挥作用。

　　皇庭国际表示，根据公司发展战略，未来公司将以轻资产模式为导向，主要布局不动产运营管理服务、金融服务、儿童主题、娱乐主题及时尚生活方式为特色的内容服务等业务板块。

　　不仅皇庭国际，通过此次合作，轻资产同样成为了绿城资产的指向。

　　“通过战略性的合作，使得绿城商业在住宅产品外，在商业领域也有所探索和发展，未来面对长三角乃至全国范围内展开商业品牌输出、轻资产运营、商业地产领域的投资开发等尝试。”绿城资产相关负责人表示。