企业发展模式样本：世茂房地产规模与利润平衡术

　　近几年来，房地产行业已然转向了另外一个轨道，在产品、运营、服务等更多方面对企业提出了多元化要求。

　　相比曾经同处于高速增长梯队的其他企业而言，世茂房地产的表现稍显平淡：2015年累计实现销售670.4亿元；2016年，销售同比增长幅度2%，总销售额681亿元，依旧维持700亿元的规模。

　　当摒除“规模”作为唯一衡量标准之时，世茂房地产所秉承的“慢下来”策略，或许将指引我们重新审视一个为大多数人甚至为众多行业专业人士忽略的“有质量增长”的问题。

　　2016年，世茂集团解决了困扰已久的旗下世茂房地产和世茂股份两大平台同业竞争问题。

　　这一年，世茂房地产前6月334.59亿的销售金额中有219亿来自于库存销售，库存问题进一步缓解；商业走上了被外界解读为“变革的匠心之路”，对曾有的众多产品线进行整合梳理；净负债率55.7%，连续4年维持在60%以下；毛利率依旧维持在28%的高位……

　　在快速奔跑和有质量增长两种发展步调中，世茂显然选择了后者。规模让步之下，走上了不同道路的世茂，或许可以成为研究企业发展模式的一个特殊样本。

　　调整的步调

　　2016，世茂房地产维持了近两年来一贯的低调风格，但资产重组与一二线城市迅猛的拿地节奏却是难以忽略的两点。

　　12月30日，上海世茂股份有限公司公告披露，收购世茂房地产三个公司已完成了股权转让的工商变更登记手续。

　　此前10月11日，世茂房地产公告宣布，鉴于发行预案的申请获得中国证监会通过，于2016年10月11日，上海世茂已订立股权转让协议，用以分别替代前海世茂协议、南昌水城协议及杭州世茂协议。

　　该协议商定，世茂股份将以46.7亿元收购世茂房地产旗下的前海世茂中心、杭州世茂智慧之门和南昌水城三个大型商业项目，这也意味着，世茂旗下两大平台持续近十年的同业竞争问题得到了彻底解决。

　　随着世茂集团资产整合方案推上前台并最终完成，世茂系地产平台界定越来越清晰，同业竞争问题的彻底解决无疑为世茂发展扫除了一大障碍，三大优质资产的输血也为世茂股份提供新的发展动力。

　　除此之外，世茂房地产加快了优化布局、调整结构的速率。据了解，近两年来房企回归一二线大潮之下，世茂一方面大加力度去库存，另一方面也把回归一二线定为公司发展战略。

　　过去一年的去库存大战，世茂房地产收获不小。仅从上半年的数字看，世茂房地产前6月销售金额中334.59亿，其中有219亿来自于库存销售，占比65.45%，较2015年同期增加79亿。

　　世茂房地产对于产品结构的优化除了以去库存为支点外，更大的调节比例来自于新增土储。在地价攀升、利润受压的行业背景下，世茂房地产过去一年秉持着“高位谨慎，低位进取”的拿地策略，避免了地价成本的上升。

　　据观点地产新媒体不完全统计，2016年，世茂房地产在公开土地市场上拿得13宗地块，总权益金额195.27亿元。这些获取的土地均分布于福州、北京、南京、武汉、济南、厦门等去化周期健康的一二线城市。

　　2017年开年，世茂房地产力战9家房企以23.3亿元竞得上海宝山地块，溢价率57.3%。

　　规模与利润

　　无论是对于同业竞争问题的解决，还是进行业务结构的优化，世茂房地产调整之后，倾向的是更为稳健的发展。

　　早于2015年，世茂房地产就多次强调，“比之规模，世茂更看重回款率；比之降价促销，更看重利润率”。

　　2016年半年财报路演现场，世茂集团董事局副主席许世坛进一步表示：“在保有更高利润可能性基础上，即使我们暂停销售10几个优质楼盘，舍弃一部分业绩额，世茂也愿意。”

　　资料显示，世茂房地产2016年累计合约销售总额约为681.2亿元，累计合约销售总面积为491.85万平方米，同比分别上升2%及下降11%。

　　这样的变动幅度，意味着世茂房地产销售金额上涨是建立在销售面积减少11%基础之上，这也是“利润为先”策略给这家房企带来的变化之一。

　　据世茂方面介绍，在去存货的大基调下，世茂房地产2016年的销售均价不降反升，达到了13850元/平方米，较2015年的12100元/平方米增长12.23%。

　　值得一提的是，世茂房地产位于南京、厦门的多个项目，上半年价格涨幅均在30%以上，这些都为未来的利润结算奠定了基础。

　　根据业绩报表数据测算，世茂房地产2016年上半年毛利率为28%，虽然相较于2015年的32%有所下降，但对比其他千亿规模以上的企业，世茂房地产毛利率和净利率都占有优势。

　　撇除税后主要非现金项目的净影响，加上处置北京商业项目的股东应占税后利润，世茂房地产2016年上半年净利率为10.09%，净利润达到35.02亿元，股东应占核心业务利润率为12.9%，均位于国内上市房企的前列。

　　中信证券在2016年6月份发布的报告中指出，基于当时的平均售价，预计世茂房地产2016年全年仍然能够实现超过30%的毛利率；中信证券还预期，世茂房地产毛利率在2016 年见底，并在2017 年反弹。

　　由此可见，规模让步之下，世茂房地产却在利润的维度上找寻到了另外一种平衡。世茂房地产董事局主席许荣茂指出，如果说2015和2016年是公司的调整年，那么2017年世茂将再次回到“有品质的增长年”，销售、利润、工程品质、产品力以及客户满意度都会有较大提升及增长。