地产类公司债只见受理但谨慎放行 多家房企终止发债

　　监管层仍在受理房地产公司债申请，但迄今仍未有住宅类地产公司债放行。

　　从房企公司债反馈意见看，交易所目前仍在受理房企公司债发债申请，但自2016年11月以来，除四大AMC之一的华融资产旗下的华融置业获批发行小公募债券外，多家地产公司公司债发行显示为“中止”或“终止”，其余房企申请发债显示为“受理”或“已反馈”但未见放行。

　　2016年末，监管层窗口指导暂停了以房地产企业购房尾款为基础资产的资产证券化（ABS）。从交易所债市来看，住宅类地产等公司债等融资渠道已全面收紧。

　　“正常类”房企也要披露非一二线城市业务占比

　　21世纪经济报道记者从上交所获悉，2017年2月6日，经过两次预审核，绿城房地产集团（简称“绿城集团”）在交易所发行的私募债和小公募等公司债仍处于“已反馈”状态。

　　对于小公募债，上交所对绿城发行公司债上市预审核形成第二次反馈意见，要求逐项落实并提交回复意见。

　　2016年10月20日，绿城向上交所申请公开发行20亿元小公募债券，募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还有息债务。另外，绿城也申请在交易所市场非公开发行100亿元私募债。截至2016年9月末，绿城集团资产负债率为82.73%。中诚信证评对绿城集团主体评级AAA，评级展望稳定，债项评级AAA。

　　根据第二次反馈意见，上交所关注的重点，一是发行人重新回复第一次反馈意见，说明是否存在房地产企业不得发行公司债券的相关情形，并提供具体依据；二是要求发行人说明房地产业务非一二线城市的占比情况并列明明细，若超过50%，请主承销商对发行人非一、二线城市业务开展情况出具专项核查意见，请受托管理人完善本次债券存续期内针对一二线城市业务开展情况的持续信息披露安排。

　　目前，交易所对地产类公司债的反馈审核标准主要参考去年10月28日下发的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，该监管函要求对房地产业采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。

　　该监管函中，只要求对“关注类”房企的非一二线城市业务占比做出进一步披露。具体为：房地产业务非一、二线城市占比超过50%，除应遵循中国证监会和交易所关于房地产企业特殊信息披露要求外，还应约定并细化存续期的持续信息披露安排。

　　但是，第二次反馈意见回复报告中，除要求进一步说明是否存在房地产企业不得发行公司债券的相关情形外，还要求绿城披露说明房地产业务非一二线城市的占比情况并列明明细。

　　根据首次反馈意见回复报告，绿城属于“正常类”企业，其截至2015年末的一二线城市业务占比为62.69%。这显示，交易所对地产类公司债发行进一步趋紧。

　　多家房企中止、终止公司债发行

　　“目前，住宅类地产公司债‘一刀切’不能发行，商业类地产发债没有完全限制。”一位券商债券承销人士称。

　　如，2016年12月8日，深圳本地房企益田集团终止36亿元小公募债发行。该公司称，公司系民营非上市房地产企业，且公司未参加中国房地产业协会相关排名，故公司不属于房地产企业申报公司债券的基础范围。

　　去年12月，龙湖地产经过两次“反馈”后，其在上交所申请发行的40亿元小公募债券显示为“终止”状态。中诚信证评将龙湖地产的主体信用评为AAA，该次债券信用评级AAA。该小公募债的募集资金扣除发行费用后拟用于调整债务结构、补充流动资金。

　　截至目前，仍有数家房地产公司在排队准备发行公司债。1月24日，上交所受理青岛海信房地产股份有限公司发行23亿元小公募债券，募资资金将不超过10.50亿元用于偿还股东借款，其余募集资金用于补充公司营运资金。此外，融创房地产集团申请发行100亿元私募债，广州市方圆房地产申请发行20亿元私募债，北京永同昌房地产申请发行28亿元小公募债。

　　更早之前，保利房地产（集团）股份有限公司于2016年10月26日申请发行150亿元小公募债券，拟用于偿还金融机构借款、补充流动资金等。该项债券发行已于2016年12月15日完成了第一次上市预审核反馈意见的回复报告，但迄今仍无发行消息。

　　“一轮轮反馈，其实类似于劝退了；反馈到最后，也说不出什么东西，只能申请撤销材料算了。”前述债券承销人士表示。