新江北商圈雏形已显现 未来多家商业综合体呼之欲出

　　编者按：自2015年6月27日，国务院正式批复同意设立南京江北新区以来，江北利好不断，江北新区也成为南京热门的区域板块之一。一直以来，围绕江北最大的问题，就是跨江不便，但随着地铁3号线的开通、纬三路过江隧道和纬七路过江隧道的免费通车，以及正在开建和规划中的过江通道，交通对于江北来说已经不是问题。但是作为国家级新区，配套设施的不完善一直饱受诟病，现有的商业配套无论是从数量还是质量上都亟待进一步提升。针对于此，赢商网江苏站将策划以“新江北 新商业”为主题的江北新区商业炒作，最终线下将以城市沙龙形式呈现。届时将紧扣江北新区的商业现状、格局与未来发展进行交流与探讨。

　　2015年6月27日，是一个让南京人尤其是江北人民激动万分的日子。就在那一天，国务院印发了《关于同意设立南京江北新区的批复》，正式批复同意设立南京江北新区。至此，南京江北新区建设上升为国家战略，成为中国第十三个、江苏省第一个国家级新区。

　　新江北概念：江北新区是中国国家级新区，位于南京市长江以北，由浦口区、六合区和栖霞区八卦洲街道构成，总面积2451平方千米，占南京市域面积的37%，国务院批复国家级江北新区规划范围为788平方千米，是总体规划确定的主要城市建设区域。

　　的确，“新”字代表了对传统的颠覆，也意味着升级、变革的开始。那么，加入“国家队”后，江北新区的商业项目会有哪些具体的升格举措和方向出台呢？

　　一张规划图看清新江北核心区域：

　　江北新区内多区域规划将“一碗水端平”

　　一、截止目前，新江北核心区内目前已经有的商业片区一览表

　　（目前已开业商业项目）

　　桥北商业片区：弘阳广场、大洋百货、印象汇（新一城购物中心）、金盛百货桥北店、苏宁环球天润广场、明发外滩广场、天悦城　 

　　再升级打造主题乐园 重视场景体验的营造

　　随着江浦商圈的日益发展，桥北商圈也启动了提档升级。其中，2016年5月，总建筑面积427万立方米的弘阳广场启动整体升级改造，计划打造“一个中心秀场、两个主题街区以及三个体验组团”。其中，购物中心、主题乐园业态预计2017年建成运营，主题风情街区预计2018年底建成运营。

　　依托三号线 辐射3M以内老百姓生活

　　天悦城2016年1月已营业，天悦城生活广场位于地铁三号线天润城站，百润路与天华西路交叉口。总建筑面积40000平方米。地面一至四层的商业总面积约为30000平米，停车位400个，天悦城整体社区生活广场，集合多业态，多种功能于一体，满足周边社区各群体的消费需求。

　　此外，同样依托柳洲东路地铁站打造了一个商贸综合体——京新广场，占地约2.3万平方米，近期即将开业

　　江浦商业片区：慕斯荟、林公堤

　　地铁10号线、纬七路过江隧道、纬三路过江隧道将本地区与河西新城无缝对接，两城比翼齐飞，形成拥江发展之势，最终形成大河西的城市发展架构。

　　弥补江浦商业空白 未来江浦商圈现雏形

　　2016年4月，位于南京工业大学附近的慕斯荟开业运营，引进了星巴克、屈臣氏、三福、阿迪达斯、未央酒吧、茶书吧、影魔方影院等一批年轻人喜爱品牌；2016年6月林公堤正式开业，项目是以“现代民国风情”为主题的特色街区，总建筑面积约1.5万平方米，典型“民国新中式”建筑。囊括了银行、咖啡馆、餐馆、文化展示中心等多种建筑形态，既保留了中国传统建筑的飞檐拱壁，又引入西式洋楼的欧派风情，生动再现了民国历史文化风情。

　　高薪—大厂商业片区：莱福城、紫晶环球、美利广场（近期开业）

　　高新-大厂片区现状主要是为南钢、南化、南热、华能等大型重工业企业的生产制造功能及其配套的居住生活功能。按照初步规划，未来，拟形成高新区、桥北、大厂、葛塘4个片区。在大厂片区建设江北生产服务中心，在桥北片区建设地区级中心。

　　美利广场落子江北新区核心  打造大厂城市商业综合体

　　落户南京江北大厂地区的美利广场规划总建筑面积约16万㎡，其中地上建筑面积约10万㎡。美利广场以“后工业时代”为主题，通过多业态组合，中庭式回字形购物动线等优化设计，打造以绿色、科技、时尚为特征的个性化全生活广场。综合体涵盖购物中心、步行街、写字楼、酒店式公寓，打造集办公、休闲、购物、娱乐为一体的家庭一站式综合消费活动场所，目前已经成功签约韩国CGV.星星影城、乐天玛特超市主力店、普拉达健身会所。

　　六合雄州商业片区：荣盛时代广场、紫晶未来城

　　随着大量人口的导入，六合板块的商业市场也逐渐成熟，除了已经运营的金宁广场外，荣盛时代广场或将成为六合第二核心商圈，石林中心城则将会打造20万方的shopping Park，届时将会有多个商圈聚集。

　　二、目前新江北商圈现状解析：

　　1、供需层面（大量的人口导入造成供给远远不足）

　　无论是对于江浦商业片区、桥北商业片区、还是大厂、六合商业片区来说，大量的人口涌入，导致现有的生活设施配套已经完全跟不上消费需要了。

　　随着南京近几年城市化的快速发展，桥北地区成为江北板块中楼盘密集度最高、新增居住人口最多的区域，常驻人口超过50万，其中天润城、威尼斯水城、明发滨江新城、旭日爱上城等为大体量社区，人口更加集中，但是周边只有天悦城、印象汇、弘扬广场等几个项目，远远不能满足周边消费者的需要。 

　　作为南京首屈一指的工厂集中片区，大厂曾一度贡献南京GDP半壁江山，南化、扬子、南钢等八部属企业18万产业工人，加上原住民和外来人口超过80万，产业工人收入水平较高有消费力，但时间和空间相对封闭，大厂商业仅有现有的商业街、沿街店铺、批发大市场等商业形态，也不能满足人们日益增长的消费需求，商业整体需要提档升级。　

　　据《南京江北新区总体规划（2014-2030）》（征询意见稿）显示，2020年，江北新区总人口约225-245万人；2030年，江北新区总人口约300-350万人，城镇化水平约90%。对照2014年江北新区的130万人，5年多时间里江北新区要新增人口100万人左右。100万人口至少是30万个家庭，这必将是个庞大的买房购物消费群体。可以预计，几年之后，广大老百姓对大型购物中心或者中小型社区型购物中心的需要只会不断攀升。

　　2、消费习惯改变层面（现有的商业综合体已经不能满足消费者对更美好生活的准求）

　　互联网改变了我们的生活，随之也改变了我们的生活方式，随着我们利用互联网了解世界，我们对小区周边的商业配套和服务的要求会更高，目前已有的社区型商业可能还无法满足人们日益改变的消费习惯，例如越来越多的80后消费者想要的是在家门口的附近的商场，专卖店，报刊亭，面包店，牛奶屋里自己熟悉和喜爱的商品。

　　另一方面，新江北的域范围内导入的大量人口大多为一些新南京人（据统计，现在已经或准备在南京落户的“新南京人”已达到200万。），地铁三号线柳洲东路站每天上下班高峰三超过5万的人流量。他们在工作和平时接受的信息量之大，坐在屏幕前面的时间之长，而这又会使他们对休闲以及健身的要求增加。据即将开业的桥北京新邻里生活广场的金吉鸟健身的内部工作人员透露，开始办理会员的前三天，收费多达1616万。未来那些一站式商业综合体可能会越老越受到年轻人的青睐，这些商业体是集购物、休闲、娱乐为一体的现代化区域商贸中心或社区商业中心，真正地满足了市民“一站式”商务生活所需，让人们感到不仅仅是购物，更多的是精神享受，为市民消费观念改变、消费购物带来最前沿的商业模式的享受。

　　三、未来新江北商圈特征：

　　交通支撑：交通是连接城市的重要纽带，是经济发展的命脉，除了获批的地铁和正在建的过江通道，未来的江北交通网密集，出行便利。

　　算上现在已经开通的，江北未来将共有10条地铁线，六合、桥北、江浦互相连接，不管是在江北转悠还是过江到市区都不用再饱受公交漫长的等待了。

　　目前已经批复：江北新增4号线2期、S8南延、11号线

　　江北新区三条地铁线路获得国家发改委批复

　　4号线二期工程自龙江至珍珠泉站，线路长9.7公里，设站6座，分别是滨江、**商务区、浦江、浦珠路、定向河北、珍珠泉，连接老山和江北核心区，投资78.95亿元，规划建设期为2016～2020年。

　　11号线一期工程自马骡圩至浦州路站，线路长27公里，设站20座，分别是马骡圩站—石塘公园—绿水湾—行知路—庙东路—珠江南—森林大道—浦口万汇城—七里河西—七里河东—**商务区—商务东街—浦江东—新马路—浦东路—柳州路—大桥—南浦路—柳洲东路—浦州路，投资181.71亿元，规划建设期为2017～2021年。

　　S8线南延工程自泰山新村至大桥站，线路长2.5公里，设站2座，分别是弘阳广场和大桥站，投资17.11亿元，规划建设期为2017～2020年。

　　按照规划，南京未来还将增加12条过江通道，过江通道的数量将达到21条之多。远期规划的12条过江通道中，有两条可能在近5年内就会开工建设，分别是和燕路、建宁路北延过江通道。

　　人口支撑：《南京江北新区总体规划(2014-2030)》(征询意见稿)显示，2020年，江北新区总人口约225-245万人，城镇人口约170-190万人，村庄人口约55万。

　　产业支撑：新区之“新”，新在产业。作为我省唯一的国家级新区，南京江北新区围绕“自主创新先导区、新型城镇化示范区、长三角地区现代产业集聚区、长江经济带对外开放合作重要平台”的发展定位，确立了“4+2”为主导的现代产业体系，即智能制造、生命健康、新材料、高端装备和现代物流、科技服务。“新区的发展将突出创新、高端、品质、机制，在高端产业核心技术的引进、转化、再造上实现关键突破。”江北新区管委会常务副主任瞿为民表示。

　　区位支撑：江北新区的发展定位是国家级产业转型升级、新型城镇化和开放合作示范新区；长江经济带和长江三角洲的重要发展支点；南京都市圈和苏南地区的新增长极；南京市相对独立、产城融合、辐射周边、生态宜居的城市副中心。职能是中国重要的科技创新基地和先进产业基地，南京都市圈的北部服务中心和综合交通枢纽，南京市生态宜居、相对独立的城市副中心。

　　四、堪比新街口！多家商业综合体喷薄酝酿呼之欲出

　　南京市公布了《南京市建设中国现代服务业名城实施方案》，提出未来5年南京要成为区域金融中心、商贸中心、文旅中心和医疗中心的四大目标，并出台了四大行动计划。

　　根据该方案，未来5年南京将投资3446亿元打造96个重点项目，围绕着东南科技创新示范带、主城和江北新区两大服务业发展重心，将出现一批新的商业综合体、游乐设施和大型医院。

　　“随着新区建设的推进，浦口未来肯定会向多商圈发展，会有一个个新商圈崛起。”浦口区商务局相关负责人介绍，目前浦口区正在编制商业网点规划，以促进和引导辖区商贸业发展。