马光远：80%房地产开发商将会在行业调整中死去！

　　多家媒体报道，京沪等地房贷政策开始收紧。媒体报道的北京房贷新政的基本内容一是提高了基准利率，房贷利率不低于基准利率9折；二是缩短了二套房的贷款期限，自2月8日起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。而上海一些银行为了缓解房贷余额压力，鼓励客户提前还贷，市场上已经很难寻觅9折以下的房贷。

　　对于京沪等热点城市收紧房贷，我一点都不奇怪，奇怪地是，为什么现在才收紧。在去年量价齐增，房地产市场大热的时候，房贷利率打折本身就很奇怪，取消打折是迟早的。只是在2017年房地产政策风声鹤唳的时候收紧，就成了外界猜测房地产政策继续加码的由头。

　　首先需要指出的是，京沪收紧房贷，最重要的信号绝对不是政策加码，继续对房地产市场施压。我在之前很多文章中多次分析，2017年中国经济的日子仍然不好过，在房地产经历狂热后必然调整的情况下，目前的政策力度已经足够大，只要执行到位，并配之以长效机制的慢慢完善，房价上涨的预期自然逆转。在3月份之前，房地产处于自然淡季，并没有出现明显反弹的情况下，加码政策没有太大的必要和意义。

　　但是，在这个时候出台收紧房贷的政策，也不能完全认为和政策信号无关。尽管在每一次房地产经历一个大的上涨周期之后，为了抑制风险，房贷政策都会出现收紧。商业银行在这个时候收紧房贷，一方面说明他们对未来市场的风险预判在提升，另一方面，对未来整个房地产的走势并不乐观。取消9折利率优惠政策，相当于一次加息，而缩短二套房贷的期限或者鼓励客户还贷，除了减少房贷余额，也是基于风险的考虑。所以，就金融机构的态度而言，2017年整个房贷市场出现2016年那样的井喷状况的概率几乎为零。

　　2016年是中国房地产信贷史上最惊人的一年，央行数据统计，2016年新增房地产贷款5.7万亿元，同比大幅增长57.9%，占新增人民币贷款比重高达45%，较2015年底的31%提升14个百分点。其中新增个人住房贷款更是高达4.96万亿元，占新增房地产贷款比重为87%，占新增人民币贷款比重为39%，较2015年底的23%提升近17个百分点。个人购房贷款余额19.14 万亿元，同比增长35%。

　　大家应该记得，去年下半年以来，每月新增贷款，70%以上都是居民购房贷款。在去年下半年，投资投机性购房已经成为主流的情况下，金融机构应该及时取消房贷折扣。在现在取消，其实已经有点晚。

　　其次，对于这次京沪等热点城市收紧房贷，还应该站在2017年中国经济总体环境，以及全球货币政策出现明显转折的大背景下来理解。去年年底的中央经济工作会议，多次提及要防范风险，将防风险提高至前所未有的高度，特别是杠杆风险和债务风险，更是成为重中之重。

　　货币政策的重心已经从“稳增长”让位于“防风险”，提出“货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。”强调防控资产价格泡沫，意味着今年二套以上的房贷政策肯定会再次加码收紧，这是符合货币政策收紧，以及中国经济防风险的内在逻辑的。

　　对于中国房地产市场的参与者而言，笔者认为猜测政策是没有太大的意义的。2017年房地产政策非常清楚明白：明确不希望投资投机性购房拉动房价继续上涨，另一方面，也不希望房地产出现“大落”。政策本身我认为是比较温和的，最大的执行方向应该是听任市场自然调整，释放风险，而不是以野蛮粗暴的方式解决高杠杆问题，这不符合2017年“稳”的总基调和大逻辑。

　　但是，也应该看到，中国的货币政策受制于中国经济面临的复杂形势，深陷囚徒困境的多难局面中：要解决人民币贬值和资本外逃问题，必须加息，但一旦加息，对中国经济特别是实体经济自身的复苏极为不利；但如果不加息，资本流出和资产价格泡沫的问题都难以解决。

　　过去多年，中国货币政策的最大问题就是“求全责备”，什么都想要，又不想承担负面的结果，导致货币政策犹豫摇摆，现在，面临房价泡沫、人民币贬值以及资本流出的状况，更是难上加难，很难从容应对，所以只能以偷偷摸摸的方式来加息，当外界明确解读为“加息”之后，又担心市场受不了赶快否认，央行是够不容易的。这种状况估计会贯穿2017年的始终。但是，大家记住，高层是绝对没有勇气主动捅破房地产泡沫的，这样做风险很大，而且难以控制。 

　　房地产行业如何应对呢？关于房价的走势，我在最近的文章中已经分析，不再赘述。购房者可以作为参考。对于房地产企业而言，过去我更多地分析城市之间的分化，对于企业之间的分化阐述不多。但我一直在讲三个“20%”，20%的开发商，20%的城市，20%的楼盘。在房价快速上涨的周期结束之后，开发商的分化是必然的，20%的开发商有可能抓住行业调整的机会，完成产业模式的重塑，重新规划行业的玩法和利润链条，剩下80%的开发商，一定会在未来的行业调整中退出或者死去。

　　每一次房地产小周期的调整，都是中国房地产企业重新做人，反思调整的机会，只是，很多开发商经过了过去近20年的超级繁荣之后，已经丧失了反思和涅槃的能力，抓不住化蝶的机会。所以只能平庸，寄希望于政策的再一次回暖。