印力集团丁力业:消费基础设施公募REITs是盘活存量,提升管理能力的有效工具

——第19届中国商业地产节现场报道

赢商网 赖晓雅   2024-05-15 18:22

核心提示:我们始终将公募REITs视为一个平台的建设过程,而非简单的资产退出渠道,所以我们会持续扩募,让这个REIT平台做得越来越大。

巨浪翻涌之时,方见英雄之魄。由【赢商网】主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛会——第19届中国商业地产节于2024年5月15日-16日在广州·南丰朗豪酒店隆重举办。本届大会以“长风破浪”为大主题,百强商业地产&零售商业大咖齐聚,一起携“长风破浪”的雄心与冲劲,开启新思维,激发新变局,共同论证中国商业的韧性生长。

5月15日,在主论坛『商业推动地产论坛第19届年会』之趋势前瞻环节,印力集团董事长丁力业带来了《消费基础设施公募REITs元年,投融管退新里程》主题演讲。

在演讲中,丁力业提到消费基础设施公募REITs不仅是市场发展的新方向,更是盘活存量资产、循环投资的有效工具。他在推进消费基础设施公募 REITs 过程中有三个深刻体会,即同舟共享、酒香也要勤吆喝、脱胎更要壮骨。

“希望在未来的时间里,能与大家共同努力,真正实现存量带来增量,让所有民众参与到消费经济,共享发展的成果。”

消费基础设施公募REITs新元年

2023年3月,国家发改委正式将购物中心、百货公司、社区商业、奥特莱斯等纳入消费类基础设施范畴,并允许其参与公募REITs市场。印力集团迅速响应,在去年4月成立了公募REITs的工作小组。

今年4月30日,以杭州西溪印象城为底层资产的“中金印力消费基础设施公募REIT”在深交所挂牌上市。我们内部将这次REIT发行工作命名为“4月(April)”,关于未来的扩募计划,正在考虑使用“6月”或“5月”等命名方式,因为按照国家规定,公募REITs在一年后即可进行扩募。

我们深刻理解国家发改委制定这种消费类基础设施公募REITs的初心,是为了把存量变成增量,实现循环投资。我们始终将公募REITs视为一个平台的建设过程,而非简单的资产退出渠道,所以我们会持续扩募,让这个REIT平台做得越来越大。

过去一年多的时间里,团队的经历特别坎坷,去年下半年我们受到了前所未有的冲击,资本市场也受到了前所未有的下滑,经历了千辛万苦后,我们有三个深刻体会。

同舟不只共济,更要共享

在过去,我们比较喜欢讲同舟共济,在困难时期大家携手共进,一起战胜困难。但今天,我想讲的是同舟共享。

中金印力消费REIT的投资人,除各大专业金融机构外,还有很多印力战略合作品牌。以星聚会为例,它是我们印力集团的重要租户,双方合作了许多门店。去年上半年,当我们准备推出公募REIT时,在不知道有风险的情况下,基于长期合作积累的深度信任,星聚会翁董事长毫不犹豫地表示支持并投资。

今年春节过后,我们正式启动了针对非金融机构的投资人路演。在我们的路演过程中,许多合作伙伴和租户都表现出了浓厚的兴趣并积极参与投资,这种基于信任的合作关系让我深受感动,也体现了消费类基础设施REITs的独特魅力——它能够让我们的战略合作伙伴、租户和消费者共同参与投资,共享发展成果。

此外,在我向浙江省及杭州市领导汇报杭州西溪印象城的时候,各级领导均表达了对项目的支持,让我非常感动。在项目启动之前,很多人劝我说不要在浙江做第一个项目,因为浙江省发改委的要求是很严格的,但凡有一点瑕疵都过不了。但我坚信只要我们合规、合情、合理,就能获得政府的支持。这也是消费类基础设施项目的特点。

酒香也要勤吆喝

除了机构投资人以外,一些战略投资人、个人投资者以及商户可能对消费类公募REITs一知半解,出于对股票市场的惯性思维,他们第一个关心的是买了公募基金后会不会涨,当我解释这并不是股票,每年会有分红时,他们又会询问是否有担保。很显然,我们需要更加深入地普及消费类公募REITs的相关知识。

因此,在今年清明节三天假期,我们在印力集团旗下的100多个购物中心进行了消费类基础设施公募REITs的集中展示和普及推广活动,首次在全国范围内针对个人消费者进行公募REITs的知识普及。

酒香也要勤吆喝,只有让消费者了解消费类公募基础设施的魅力所在,知道这是一个特别好的产品,消费者才能够参与进来,共享发展成果。

脱胎更要壮骨

对购物中心的经营管理者来说,它不仅是脱胎,更是壮骨的过程。

消费类基础设施公募REITs是很难做的,从资产端合规,到成本、未来增长、分派率,只要一个细节有问题,可能就做不成。所以公募REITs给我们树立了特别好的标杆标准,促使我们在商业模式中不断壮大和夯实管理能力。

大家如果有兴趣可以打开印力和华润在深交所的招股书,从招股说明书里面披露的细节,可以看到背后的艰辛、管理的艰难,以及我们对自己的严格标准。

以前,我们在管理上可能存在着诸多主观和随意的做法,如KPI的设定、费用的控制等,但现在有了更加公开、公平、透明的标准,就是能不能上得了公募市场。

今天我们内部的标准也很简单——DBU(给到投资人的分派率)做到没有?公募REITs强制规定,每年可分派现金流的90%要分派给持有者,按我们当时估值的价格,每一位投资者首年分派率预计 5.21%。

我问我们的项目总经理:这是扣掉费用以后到投资人手里的分派率,请问你的NOI率做到了多少?在我们与商户的沟通中,商户也会问租期多长、租金如何支付等问题,公募REITs的标准为我们提供了一个管理的工具与目标,这对我们来说是特别有借鉴意义的事情。

此外,公募REITs还让我们重新审视资产价值的计算方式。过去,一线城市的资产价值可能由我们说了算,但如今,不管是在上海,还是在湛江、佛山,投资人只看你给我多少现金回报,只有真正为投资人创造价值,资产和公司才会有价值。

总之,在做消费类基础设施公募REITs的过程中,我对购物中心的经营管理能力有了一个很深的提升,我也非常庆幸在这个时候可以迎来这么好的增长,希望在未来的时间里,跟大家共同努力,真正能够实现存量带来增量,真正能够实现让所有的民众参与到消费经济,共享发展的成果。

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文章关键词: 地产节印力公募REITs
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