印力集团丁力业：消费基础设施公募REITs是盘活存量，提升管理能力的有效工具

巨浪翻涌之时，方见英雄之魄。由【赢商网】主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛会——第19届中国商业地产节于2024年5月15日-16日在广州·南丰朗豪酒店隆重举办。本届大会以“长风破浪”为大主题，百强商业地产&零售商业大咖齐聚，一起携“长风破浪”的雄心与冲劲，开启新思维，激发新变局，共同论证中国商业的韧性生长。

5月15日，在主论坛『商业推动地产论坛第19届年会』之趋势前瞻环节，印力集团董事长丁力业带来了《消费基础设施公募REITs元年，投融管退新里程》主题演讲。

在演讲中，丁力业提到消费基础设施公募REITs不仅是市场发展的新方向，更是盘活存量资产、循环投资的有效工具。他在推进消费基础设施公募 REITs 过程中有三个深刻体会，即同舟共享、酒香也要勤吆喝、脱胎更要壮骨。

“希望在未来的时间里，能与大家共同努力，真正实现存量带来增量，让所有民众参与到消费经济，共享发展的成果。”

消费基础设施公募REITs新元年

2023年3月，国家发改委正式将购物中心、百货公司、社区商业、奥特莱斯等纳入消费类基础设施范畴，并允许其参与公募REITs市场。印力集团迅速响应，在去年4月成立了公募REITs的工作小组。

今年4月30日，以杭州西溪印象城为底层资产的“中金印力消费基础设施公募REIT”在深交所挂牌上市。我们内部将这次REIT发行工作命名为“4月(April)”，关于未来的扩募计划，正在考虑使用“6月”或“5月”等命名方式，因为按照国家规定，公募REITs在一年后即可进行扩募。

我们深刻理解国家发改委制定这种消费类基础设施公募REITs的初心，是为了把存量变成增量，实现循环投资。我们始终将公募REITs视为一个平台的建设过程，而非简单的资产退出渠道，所以我们会持续扩募，让这个REIT平台做得越来越大。

过去一年多的时间里，团队的经历特别坎坷，去年下半年我们受到了前所未有的冲击，资本市场也受到了前所未有的下滑，经历了千辛万苦后，我们有三个深刻体会。

同舟不只共济，更要共享

在过去，我们比较喜欢讲同舟共济，在困难时期大家携手共进，一起战胜困难。但今天，我想讲的是同舟共享。

中金印力消费REIT的投资人，除各大专业金融机构外，还有很多印力战略合作品牌。以星聚会为例，它是我们印力集团的重要租户，双方合作了许多门店。去年上半年，当我们准备推出公募REIT时，在不知道有风险的情况下，基于长期合作积累的深度信任，星聚会翁董事长毫不犹豫地表示支持并投资。

今年春节过后，我们正式启动了针对非金融机构的投资人路演。在我们的路演过程中，许多合作伙伴和租户都表现出了浓厚的兴趣并积极参与投资，这种基于信任的合作关系让我深受感动，也体现了消费类基础设施REITs的独特魅力——它能够让我们的战略合作伙伴、租户和消费者共同参与投资，共享发展成果。

此外，在我向浙江省及杭州市领导汇报杭州西溪印象城的时候，各级领导均表达了对项目的支持，让我非常感动。在项目启动之前，很多人劝我说不要在浙江做第一个项目，因为浙江省发改委的要求是很严格的，但凡有一点瑕疵都过不了。但我坚信只要我们合规、合情、合理，就能获得政府的支持。这也是消费类基础设施项目的特点。

酒香也要勤吆喝

除了机构投资人以外，一些战略投资人、个人投资者以及商户可能对消费类公募REITs一知半解，出于对股票市场的惯性思维，他们第一个关心的是买了公募基金后会不会涨，当我解释这并不是股票，每年会有分红时，他们又会询问是否有担保。很显然，我们需要更加深入地普及消费类公募REITs的相关知识。

因此，在今年清明节三天假期，我们在印力集团旗下的100多个购物中心进行了消费类基础设施公募REITs的集中展示和普及推广活动，首次在全国范围内针对个人消费者进行公募REITs的知识普及。

酒香也要勤吆喝，只有让消费者了解消费类公募基础设施的魅力所在，知道这是一个特别好的产品，消费者才能够参与进来，共享发展成果。

脱胎更要壮骨

对购物中心的经营管理者来说，它不仅是脱胎，更是壮骨的过程。

消费类基础设施公募REITs是很难做的，从资产端合规，到成本、未来增长、分派率，只要一个细节有问题，可能就做不成。所以公募REITs给我们树立了特别好的标杆标准，促使我们在商业模式中不断壮大和夯实管理能力。

大家如果有兴趣可以打开印力和华润在深交所的招股书，从招股说明书里面披露的细节，可以看到背后的艰辛、管理的艰难，以及我们对自己的严格标准。

以前，我们在管理上可能存在着诸多主观和随意的做法，如KPI的设定、费用的控制等，但现在有了更加公开、公平、透明的标准，就是能不能上得了公募市场。

今天我们内部的标准也很简单——DBU（给到投资人的分派率）做到没有？公募REITs强制规定，每年可分派现金流的90%要分派给持有者，按我们当时估值的价格，每一位投资者首年分派率预计 5.21%。

我问我们的项目总经理：这是扣掉费用以后到投资人手里的分派率，请问你的NOI率做到了多少？在我们与商户的沟通中，商户也会问租期多长、租金如何支付等问题，公募REITs的标准为我们提供了一个管理的工具与目标，这对我们来说是特别有借鉴意义的事情。

此外，公募REITs还让我们重新审视资产价值的计算方式。过去，一线城市的资产价值可能由我们说了算，但如今，不管是在上海，还是在湛江、佛山，投资人只看你给我多少现金回报，只有真正为投资人创造价值，资产和公司才会有价值。

总之，在做消费类基础设施公募REITs的过程中，我对购物中心的经营管理能力有了一个很深的提升，我也非常庆幸在这个时候可以迎来这么好的增长，希望在未来的时间里，跟大家共同努力，真正能够实现存量带来增量，真正能够实现让所有的民众参与到消费经济，共享发展的成果。