深圳益田假日广场53亿ABS落地 成2017年全国首个资产证券化商业项目

　　（赢商网报道）有商业房地产高管如是预测，经过过去几年的探索，就商业资产如何与资本市场对接，在2017年将陆续有一些企业亮出成绩单。

　　如此，2017年第一个祭出成绩单的是深圳益田集团，一个在全国筹备多个轻重资产项目的综合型房地产公司。

　　2017月2月9日，益田金融在其官微宣布，深圳益田假日广场资产支持专项计划（ABS）成立。该ABS项目以深圳首家国际化体验式购物中心——深圳益田假日广场为标的物，发行的资产支持证券规模达到53.01亿元，在深交所商业地产类资产证券化单体规模中排名第一位。同时，其也是深圳地产圈首个资产证券化的商业项目。

　　3个月前，益田集团创始人兼董事长吴群力罕见地接受赢商网专访，其亦特别强调商业项目对接资本市场相关话题。其称，掌握着深圳核心区域优质的物业，将备受资本市场青睐。（详见报道：专访益田集团董事长吴群力：从新出发  商业地产需要坚韧不拔）

　　标的物估值84.15亿元，益田认购2.65亿元

　　据悉，深圳益田假日广场资产支持专项计划(ABS)，由信达证券代理，由信达证券担当管理人和销售机构，由建设银行担任托管人。标的物深圳益田假日广场总估值为84.15亿元，发行的优先A级资产支持证券的目标规模25亿元，优先B级资产支持证券规模为25.36亿元，次级资产支持证券的目标发行规模为2.65亿元，总规模达到53亿元。

　　赢商网从信达证券公告中获悉，此项专项计划于2017年1月17日进行推广，到2017年1月23日结束时已募集到资金53.01亿元。其中参与认购优先A级资产支持证券的投资方6个，参与认购优先B级资产支持证券的投资方3个。而发行的2.65亿元次级资产支持证券则由原始权益人深圳市益田集团股份有限公司认购。而优先A级、优先B级和次级资产支持证券到期日期均为2028年。

　　商场2016年销售额达到25个亿

　　深圳益田假日广场位于深圳南山区华侨城片区，紧临深南大道，正对世界之窗，旁临欢乐谷，其区位条件十分优越。假日广场占地3.5万方（包括1.2万方下沉式生态广场），总建筑面积13.58万方，其中商业面积10万方，定位中高档国际化体验式购物中心，购物中心共5层，分为地下两层和地上三层。

　　购物中心于2008年开业，作为深圳首个体验式购物中心，引进了中影国际影城、OLE精品超市、全明星冠军滑冰场、华南首家快时尚H&M、ZARA、到后期的华南首家Apple Store、COS、Victoria's Secret、翠园，彩虹集团旗下首家跨界生活方式概念店Fr等，被誉为深圳的“城市客厅”。

益田假日广场2016圣诞夜景图

　　近期，百度大数据发布行业趋势报告《揭秘80、90最爱的购物中心》，假日广场凭借创新营销活动、精细化运营管理和优质服务体验，在31个省，287个城市的购物中心中脱颖而出，位列华南第一，全国排名第九。

　　屹立深圳商业地产圈8年，深圳益田假日广场2014年销售额20亿、2015年销售额23亿，已连续多年实现业绩双位数增长。赢商网独家获悉，2016年深圳益田假日广场年销售额达到25亿，年度客流达到2500万，年度项目物业租金收入超过4个亿。

　　类reits模式成为国内地产金融创新主流

　　一位长期跟进房企金融的某银行地产金融部高管向赢商网透露，商业综合体证券化（ABS）现在是资本市场的热点。ABS模式相较于信托基金最大的不同在于，其可在交易所市场发行，以机构投资者认购为主。但ABS仍与国外的REITS还有一定的差距，有时间限制，无法在交易市场自由流通，属于一种“类REITS”模式。

　　事实上，深圳益田假日广场ABS计划，不是商业地产圈第一起不动产资产证券化成功的案例。

　　早在2016年新城控股就做了类似“ABS”的尝试方式。6月22日，新城控股集团股份有限公司宣布发行“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，作价10.5亿将上海青浦吾悦广场注入该资管计划。该笔交易包含了3.498亿元的股权价格和7亿元的债权价格，而新城控股将继续持有该广场的经营权及“吾悦”品牌。

　　一位深圳正在尝试资产证券化的商管公司高管告诉赢商网，目前国内对于商业项目的资产证券化探索，主要集中在ABS和CMBS两种模式，都是一种“类reits”的操作方式。ABS模式面向机构投资者，其对于资产的估值和收益要求会非常高，能够采取这种形式的，基本上只能是北上广深四大一线城市的优质资产才可能有机会获得证交所审批通过。

　　作为深圳众多商业房地产开发公司第一个吃螃蟹者，深圳益田集团过去两年在商业地产方面发展迅猛，先后启动深圳坪山益田假日世界、宝安益田假日天地和西安益田假日世界三大轻资产项目，且均将于2017年开业。与此同时，益田集团的首个旅游商业项目阳朔益田西街于2016年12月亮相。吴群力曾表示，未来几年内努力推进益田旅游商业板块冲击上市。

　　如今，深圳益田假日广场ABS计划，仅是个商业地产积极探索资产证券化的开始。