二级城市商业集中放量 “外来者”与“地头蛇”相爱相杀

　　编者按：2015年6月泸州开出华润万象汇，2016年12月23日南充王府井开业，2017年1月12日眉山伊藤洋华堂亮相；而万达则因深化布局四川的长远战略，在省内渐现“遍地开花”的态势……当成都的商业体量与竞争激烈程度同比加大，或许加码混战拼死也难胜出；但转向周边城市继续拓展，是否又能觅得商业蓝海？“四川商业地产下沉趋势探秘”系列报道将从项目、品牌、开发商、城市发展与机构观察等五个维度来进行破题作答。

　   在新型城镇化的不断深入以及成都商业地产发展出现过剩的尴尬局面之时，四川二级城市商业地产迎来了集中放量爆发期。无论是本土开发商还是外来开发商都想要在这波风潮中分一杯羹，但巨大的利益背后或许暗藏着“深坑”，商机与风险同存。

　   四川二级城市商业地产发展前景究竟如何？开发商面临哪些机遇与挑战？本土开发商与“外来者”要如何互利共赢？对此，赢商网采访了第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华先生，专业解读四川二级城市商业地产发展的难点痛点。

绵阳市

　　二级城市商业百花齐放 马太效应更加明显

　　虽此前已有专家表示，四川二级城市的商业地产热度已经异乎寻常，开发商想要再去“捡漏”已属不易了，但这并不能打消开发商们进驻二级城市的热情。据此前赢商网统计显示，仅2016年-2017年间，四川二级城市开业以及将开业的商业项目体量已超过500万平米，多个开发商进驻这些城市，其中不乏国内知名开发商，四川的许多二级城市如绵阳、德阳、南充、泸州、攀枝花等城市的商业地产发展也趋于成熟。

　　邓耀华表示：“四川二级城市的商业地产发展情况目前可谓是‘百花齐放’，从指标来看各个城市并没有明显差异。商业地产发展的好与坏最根本还是取决于城市经济的发展，但也不能百分之百与城市GDP相吻合，还受到诸多因素的影响。”当然，二级城市商业地产市场并不是想象中的那么好拿下。在多个知名外来开发商以及本土开发商蜂起后，二级城市商业地产发展不可避免地会出现过剩以及同质化问题，马太效应会更加明显。“二级城市做商业地产的马太效应会比在一线城市更加明显，因为二级城市的整体面积不大，商圈也相对固定，在竞争对手还不算多的情况下一旦成功就很可能形成一家独大的局面，强者更强之下，弱者生存会更加艰难。”邓耀华指出。的确，在商业地产行业容量饱和之后，一旦形成一家独大的局面，其他弱小者翻身的机会就非常渺茫，市场规模并无太大变化，成功者持续良好发展的机会将更大。

　　鉴于二级城市商业地产发展的诸多特征，知名开发商们在进驻二级城市发展商业地产之时又将面临哪些机遇与挑战呢？邓耀华认为：“从时间线来说，外来知名开发商将会面临的机遇和挑战存在于买地、规划与设计、招商和运营四个方面，其中最重要的是买地、规划与设计，如果这两方面做好，发展好的机会更大。”不同于成都市场，四川二级城市商业地产市场发展已形成了各自的特色，消费者也已形成了自身独有的消费习惯，开发商们想要在短时间内改变这样的消费习惯难度很大，所以在进驻前先搞清楚这座城市商业地产发展的脉络、摸清自身客群的消费习惯和消费属性尤为重要，这对开发商后期运营项目也将起到非常大的作用。

南充市

　　本土开发商脱颖而出 前景看好仍需谨慎扩张

　　在二级城市商业地产发展的过程中我们不难发现，除了诸多外来开发商之外，也有很多本土开发商在这场“战役”中脱颖而出，如四川本土的蓝润、明宇、圣桦等等，在与诸多知名外来开发商较量的过程中，这些本土企业的表现可圈可点。

　　 竞争愈发激烈的当下，“外来者”与“地头蛇”的较量还在继续。相较之下，本土开发商与外来开发商的区别主要存在于对消费者的了解程度以及品牌资源方面，本土开发商具有深度，外来知名开发商则更具有广度。本土开发商在二级城市发展多年，资源区域化，对本土消费者的状况了解更加深入，且对当下的刚性需求也了如指掌。外来知名开发商的眼界更为开阔，凭借其国际化的经营理念和丰富的行业经验，对未来趋势的判断更加准确。

　　在各自具备优势的境况下，如何实现互利共赢显得极其重要。对此，邓耀华认为：在最初抢占红利的关键阶段，本土开发商可以借助专业机构引进国际化品牌来提升自己的档次，而外来知名开发商则可以借助本土开发商的数据资源，加深对当地消费者的了解。

　　此外，邓耀华提醒：“一个城市的发展有其周期和速度，无论是本土开发商还是外来开发商都不能静态观察。在项目规划、定位执行的过程中需具有前瞻性，明白自己有多少战略资源来做这个项目。如此，才能对短期内遇到的困难和挑战进行预判并及时应对，留出预算度过培育期。”对于业内人士所关注的过剩以及购买力不足的问题，邓耀华认为：“表面上看到的购买力不足或许只是购买习惯不同，拥有购买力的人仍然习惯在以前的商圈消费，开发商需做好长期应战的准备。”

　　根据2016年盈石集团针对全国124个城市的一项调查显示，三线城市商业地产市场的信心指数以及消费者意愿增长预期均已超过二线城市，三四线城市也成为诸多品牌商拓展势力的热点区域。无疑，三四线城市商业地产发展的前景是被看好的，但在前景一片大好的情况下，开发商们也要留意其背后的风险，谨慎扩张。