万科谭华杰：2017是销售大年可能性很小 行业增速不乐观

　　2月10日，万科高级副总裁谭华杰在广发证券分享了他对2017年地产行业整体的看法和判断。

　　谭华杰称，房地产这个行业牵涉因素很多，短期对市场预测较为困难，但是对于一些长期问题，市场上都普遍有所共识。对于大型房企未来以及行业中长期前景而言，我们可以从总销售面积、均价走势、市场占有率三个方面来考虑。

　　第一个问题是总销售面积，2011到2013年全国住房新开工面积应该是一个历史峰值，或可作为未来每年新开工的上限水平，17-18亿平米（商品住宅14-15亿平米）。下限水平可以参考日本1992年之后的人均或户均新开工住宅面积，就是每年每人1.2平米，按10亿人口计算，大概就是12亿平米（商品住宅10亿平米）。

　　第二个问题就是关于销售均价，按照我们的观点，目前中国整体的住房价格是没有泡沫的，或者是最多是在泡沫区的边缘，仅有极少数的城市可能已经进入了泡沫区，但绝大部分城市目前是不在泡沫区内的。这也就意味着我们对未来房价做基础假设的话，应该假设未来房价增速快于CPI，但是慢于人均收入的增长速度这样的一个趋势。估计未来的CPI增速也不会超过美国类似阶段的长期值，或者高也不会高出多少，差不多就是2%-3%的水平，这个可以视作房价未来每年变动趋势的下限。这是第二个长期因素。

　　第三个因素就是大房企的市占率。目前来看，我们的行业整体集中度比美国日本在成熟阶段低一点。万科或恒大的市场占有率是3%-4%，美国在成熟阶段龙头的市占率是6%-8%，有一倍的成长空间。

　　综合上述三个指标来看，销售面积是一个历史高位，未来会在均衡水平波动，市场一定有销售的大年和小年，如果之前出现了一个比较大的大年或者出现连续几个大年，那么，接下来就一定会有小年；如果之前出现了一个小年或者出现连续几个小年，那么之后就是大年。很显然，2016年是一个大年，那么2017年继续是大年的可能性就很小。所以，从这个角度来看，对于行业整体来看，无论面积还是金额的增速，都不建议做太乐观的分析。销售面积保持稳定、价格温和上升，这样的假设相对来说比较公允，预测风险比较低。

　　当然，从市占率的角度看，龙头房企依然有比较大的空间。从美国的情况来看，不是一家房企的市占率到6%，是前几家房企都到了这个水平，所以这一定是龙头的机遇。但是，如果龙头房企在2017年的市占率就再翻一倍，那可能就意味着未来的增长空间被一次性透支了。