2017再发力 从凯德和丰树看新加坡购物中心成功秘诀

　　2017年，上海预计有56个大型商业项目开业，其中3个颇有话题性的项目都来自于新加坡开发商，分别是凯德的长宁来福士、晶萃广场LuOne，以及丰树集团开发的上海怡丰城VivoCity。

　　与港资开发商一样，新加坡房企在中国的商业地产领域也占据一席之地，它们在中国的发展较为平坦，几乎没有失败的项目，今年即将面世的商业也是颇具影响力。

　　对于品牌商而言，新加坡企业运营的购物中心人流量大，互动性强，在此开店的成功概率也更大；对消费者而言，逛这类购物中心更具愉悦感，且无不动线清晰、交通便捷。

　　一个项目运营成功或许是机遇，体系下的项目多运营成功，则具有一定逻辑。

　　2017年新加坡开发商在中国即将开业项目（部分）

　　较早进驻中国市场，历史给予机遇

　　从已在上海运营的项目来看，新加坡开发商中凯德的商业项目最具规模。这与它进驻中国市场较早有关。凯德集团于1994年进入中国，二十多年来在全国已开业商场近60个。凯德在上海已有的4个商场，地理位置也比较优越。RET睿意德租赁服务部总经理杜斌认为，在上海，除了凯德进驻较早，位置成熟，其他新加坡企业多做小而精的物业。

　　RET睿意德租赁服务部总经理 杜斌

　　在安永企业战略与投资咨询合伙人孙毅看来，2008年金融危机“危中有机”，为一些领先的新加坡开发商在中国发展提供了很好的机遇。当时中国房地产市场低迷，地价、房价比较低，是擅长投资布局的开发商拿地、收购的好时期。一些新加坡房地产公司借助此历史机遇，参与其中，由于拿地、收购的成本较低，取得了相当不错的整体投资收益效果。

　　安永企业战略与投资咨询合伙人 孙毅

　　开发和运营能力强，风险意识强

　　逛新加坡的购物中心是一件让人赏心悦目的事，商场内生态环境优美、空间打造精细，如新加坡怡丰城VivoCity的超大露天花园成为游新加坡必经之处，这些优点同样也带到了中国的购物中心。除了颜值高，他们也很擅长举办各种特色活动。

　　尽管成功经验丰富，但作为外资企业，新加坡开发商不冒进，风险意识很强。凯德是从1994年开始逐渐渗透进中国市场，而新加坡著名的地产开发商如吉宝、丰树、CDL在中国的商业步伐更是缓慢。对于中国市场而言，随时可能变化的政策和汇率是外企需要关注的重点，再加上现在地价较高，商业开发周期长。为避免不可控的风险，新加坡开发商会选择适度发展。杜斌还表示：从消费理念来说，上海与新加坡的差距不大，都是国际化城市，商业、金融、旅游中心，不过上海的竞争更激烈。

　　资金实力雄厚，融资渠道多元化

　　据悉，上海丰树管理有限公司是新加坡丰树投资的全资子公司，官方数据显示，截至2016年3月31日，集团管理着价值达347亿新元的房地产资产，集团内还包括房地产投资信托、私募房地产基金业务。而作为亚洲最大的房地产基金管理者之一，凯德集团旗下共管理5支房地产投资信托（REITs）和15支私募基金，管理资产总值超过3,000亿元人民币，注资中国业务的房地产投资信托有2支，资产总值约297亿元人民币。私募基金有11支，总规模约68.95亿美元。成熟的资产背景是新加坡开发商开发和运营的强大后背力。

　　现在，新加坡系开发商从开发加运营商办项目为主的重资产模式逐步过渡到混合型发展模式。孙毅分析，以2013年为界限，新加坡开发商“顺势而为”，在之前单纯的开发+运营模式上进行调整，融合了基金管理和财务投资等形式。除了明确的项目运营收入，通过基金、REITs等，开发商还能收取基金管理费，或者获得基金分红。

　　新加坡房企2017年发力中国商业市场

　　2017年，新加坡开发商在中国商业地产市场拓展强劲。

　　从凯德官网发布的信息来看，2017年凯德预计有6座购物中心开业，三座是来福士品牌，另外三座分别是晶萃广场LuOne、武汉凯德西城、以及苏州中心广场，其中苏州中心广场的商业体量将达35平方米。

　　同时，在上海丰树集团开发的怡丰城VivoCity预计也将于今年开业。新加坡怡丰城是本国最大的零售、娱乐和生活休闲目的地，每年吸引约5000万的本地居民和海外游客，它的超大屋顶花园尤其让人记忆深刻，良好的口碑让怡丰城在上海的项目还没开业就备受关注。

　　除此之外，苏州的丰隆城市中心是亚洲领先的高端地产开发商新加坡城市发展有限公司（CDL)在国内的首个综合体。新加坡城市发展集团（CDL）创立于1963年，是在新加坡上市的一家房地产企业，城市发展的母公司正是新加坡最大企业财团之一的新加坡丰隆集团。据悉，这个40万平方米的综合体中将有6万方作为体验式购物中心呈现。