武汉写字楼市场进入供应高峰期 需求转型带来新机遇

　　2017年2月24日，世邦魏理仕在保利国际中心发布了《中国重点城市写字楼租户普查报告｜2017武汉》。世邦魏理仕连续第二年进行全方位租户普查，普查涉及武汉16个甲级写字楼项目、一千余家入驻企业、办公面积（建筑面积）总计近70万平方米，占比超过武汉甲级写字楼总承租面积的90%。报告从租户的产业分布、国别及省市来源、需求面积段等多维度进行详尽阐释，并对武汉目前极具分量或成长潜力的主要商务区逐一解读， 以更好地感知市场新动向，为发展商开发地产项目及业主制定租赁策略提供参考。

　　金融业、房地产及建筑业、服务业、科技通讯新媒体业（TMT）已成为拉动武汉甲级写字楼的前四大需求来源。金融业长期占据甲级写字楼需求来源的头把交椅，超过1/3吸纳面积来自于金融类租户。而服务业在2016年快速成长，仅一年内贡献率即从15%攀升至21%。武汉高新技术产业依托高校科研教育资源、专业软件园区和科技孵化基地的产业优势，亦取得令人瞩目的发展。国家“双创”新政激励更带动科技、通讯、新媒体行业（TMT）办公需求加速释放。

　　世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨指出：“从中国主要城市写字楼市场的供应面来看，全国写字楼市场的供应高峰将有所延期，其中二线城市项目交付的延误率仍高于需求稳定的一线城市。需求方面，除持续稳定的金融业和专业服务业外，近几年科技网络发展逐步改变消费者的购物以及服务模式，使得部分原落户于零售物业以及街区商业的消费服务业逐步向写字楼中迁移。在消费升级的背景下，消费服务类租户对写字楼的需求在2017年有望增强。”

　　世邦魏理仕华中区顾问及交易服务 | 办公楼部董事付丽表示：“伴随着‘双创’热潮，小微初创型企业将成为武汉写字楼市场的另一需求来源。这一需求来源将有利于众创空间等新兴办公模式在武汉写字楼市场中的发展。众创空间在降低办公租赁成本的同时，也为企业与企业之间搭建起跨界交流、资源共享的社群生态体系。”

　　在全球经济放缓、外资企业在华经营策略日趋审慎的背景下，武汉甲级写字楼租户的中资企业占比已超七成，且2016年新增需求贡献率已超过九成。从产业细分来看，外资与中资企业差异显著：武汉甲级写字楼的中资租户中40%是金融机构，而外资租户的产业分布更多元化，制造业、服务业、零售贸易居前三。另据世邦魏理仕统计，中国企业人均办公面积相对于亚太地区其他国家普遍偏低。武汉甲级写字楼的中资企业人均面积不足8平方米，且人均办公面积小于8平方米的比例远高于亚太区的4%和中国区的24%。因此对在武汉的中资雇主而言，如何能充分利用和优化未来办公场所空间对吸引人才的重要性不言而喻。

　　武汉写字楼市场开发进入井喷时期，市场版图已然从早期航空路、建设大道沿线向“多中心”格局转变，近年来更加速向非核心区域延伸。优质写字楼主要集中于汉口、武昌，但汉阳板块的市场潜力巨大，不容小觑，优质写字楼的陆续落成必然带动汉阳企业办公需求的释放，成为市场新增长点。此外，由于光谷地区未来供应向关山大道方向传导，可以预见关山大道将成为光谷的金融核心区域。而传统核心板块则将迎来更多超甲级、高品质地标项目，铸就武汉经济发展的硬件载体，吸引更多中资、外资跨国企业进驻武汉。

　　展望未来，世邦魏理仕将从四大角度对武汉写字楼市场发展进行研判

　　市场供应 – 武汉优质写字楼市场迈入井喷期，空置率水平将停留在高位。2017年新增供应向非核心商务区延伸。中国光谷和王家墩CBD将迎来多个新增项目。

　　市场需求 – 服务业和TMT将成为2017年武汉写字楼市场新增需求主要来源。市场“去库存”压力攀升，租赁成本下调带动部分企业升级和搬迁的需求释放。

　　办公诉求 – 配套设施、空间质量以及办公环境的舒适度都将是企业和员工考量的重要因素。增值服务、互动空间等将成为楼宇项目之间的新型“竞争力”。 

　　服务式办公 – 过去两年，服务式办公以商务中心为主要形式在武汉逐步形成规模。“双创”风潮下，众创空间等服务式办公模式将在非核心商务区逐步发展。

　　世邦魏理仕华中区研究部分析师钱琦琦表示：“为应对未来几年“供应过剩”的市场预期，业主将进一步挖掘市场的新增需求来源，而中资企业将继续在未来的写字楼需求端中扮演至关重要的角色。与此同时，面对写字楼市场同质化竞争的“新常态”，灵活的租赁策略以及综合的服务体系也将被广泛的采纳和不断推陈出新。”