解读北京“最严供地计划”：五环外商业用地凸显投资价值

　　（赢商网报道）日前，被称为“最严供地计划”的《北京市2017年国有建设用地供应计划》在北京市政府常务会议上审议通过，虽然该计划的细化指标和正式文件还未公布，但已经引起市场热议。

　　计划显示，北京2017年土地供应量指标仅3900公顷，北京已连续六年逐年减少土地供应。事实上，历年来北京都无法完成当年公布的供地计划，土地资源日益稀缺，高房价之路积重难返。在北京深入推进京津冀一体化，城市逐渐外扩发展的大趋势下，五环外商业用地的投资价值日益提升，也日益考验着开发商的拿地判断能力。

　　
历年北京建设用地供应计划、实际供应量、新增商业物业数据一览

　　“最严供地计划”的不可承受之重

　　文件显示，2017年北京市计划供应国有建设用地的总量为3900公顷（万㎡），其中新增建设用地为1755公顷，存量建设用地为2145公顷，总量比2016年的4100公顷减少了200公顷（万㎡），比2014年和2015年的计划供应量都大为减少。

　　在这3900公顷中，交通运输用地为2000公顷，水域及水利设施用地为10公顷，特殊用地为5公顷，公共管理与公共服务用地为850公顷，工矿仓储用地为115公顷，住宅用地为610公顷，商服用地为310公顷。

　　总的来说，2017年住宅用地的计划供应量约为2016年的一半，商服用地也有所减少。

　　中国城市产业发展联盟主席、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存对赢商网表示，历年来北京都无法完成供地计划，北京土地供应极为紧缺，原因是许多地块无法拆迁，土地收储十分艰难，土地供应计划的实施能力不足，北京市政府的土地管理能力弱，导致建设用地供应大打折扣，因此供地计划每年都在调解，越调越少。

　　那么，历年来北京市建设用地供应计划的完成率有多少呢，赢商网从易居研究院智库中心获得的数据显示，多年来北京招拍挂市场上的实际供地总量与当年公布的供地计划相差甚远，2014、2015、2016年北京实际完成建设用地供应1265.9万㎡、834.5万㎡、443.5万㎡，完成率分别只有24.6%、18.1%、10.8%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对赢商网表示，从土地供应和管理的角度来看，北京供地节奏比上海慢，采取此类保守的供地策略，或许是希望配合北京产业外迁的战略，所以土地市场相对来说供应和交易会比较谨慎。

　　特别是，相比于2014、2015年，2016年北京实际完成供地规模大为减少，完成率仅10.8%，对于供地紧缺带来的影响，严跃进认为有利于倒逼劣质产业迁出北京市场，因为在优胜劣汰的竞争机制下，能获取土地的房企都是实力强的，甚至可以带来较多产业聚集和高端人才资源的房企，从房价角度来看，会使得房价控制相对困难。而商业用地供应的减少，会使得部分既有的商业项目显得更为紧俏。

　　商业用地的供应实际上决定了未来商业物业的开工建设进度，进而影响一个片区、区域商业中心的形成，对未来北京商圈格局的走向有着重要作用。

　　商业用地供应走势凸显区域投资机会

　　陈宝存表示，北京商业用地、商业物业的拆迁和土地收储更容易实现，因此像新发地、大红门等地的批发市场，以及老南苑机场商业地块经拆迁后重新规划，腾挪出了许多商业用地，但住宅用地的拆迁涉及到居民住宅的收购补偿，耗费时间长、代价大，难度更大，因此北京的住宅用地供应太少，不利于稳定房价的过快增长。

　　如前文所述，历年来北京未能如期完成当年的供地计划，住宅与商业用地皆是如此。而在每年的实际供地结果中，商业地块占有相当数量。梳理商业用地的成交，是观察未来北京商业地产市场走向的重要依据。

　　根据易居研究院智库中心的数据，2014、2015、2016年北京实际供应的商办用地分别是482万㎡、184.7万㎡、255.2万㎡，在当年实际供地的总量中分别占比38%、22%、58%。考虑到建设用地中综合用地也包含了部分商业地块，只是无法拆分出详细数据，因此商业用地的实际供应量会高出该数据和比例。

　　在这一组数据中，商办用地历年的供应呈抛物形曲线，在2014年处于相对高位，2015年的供应最少，处于低谷期，2016年有所增加，2017年计划供应310万㎡，如能按期实现，将会比2016年进一步增加。

　　值得注意的是，根据盈石集团研究中心的数据，2014、2015、2016年北京新增商业物业分别是96万㎡、66.78万㎡、123万㎡，数据的变化也呈抛物形曲线。

　　在亚太商业不动产学院院长、58企服董事长朱凌波看来，商办用地和新增商业物业的曲线变化，实际上与近年来北京实施京津冀一体化、城市的外扩发展有关，呈现一致的趋势。

　　朱凌波进一步表示，三年前北京还未大规模启动京津冀一体化之时，北京五环外的区域仍以住宅为主，相关区域未形成商业中心，购物中心和品牌商家的拓展需求很少，商业项目的开发和品牌选址都处于瓶颈期，近年来随着轨道交通建设的提速、城市功能的外溢、住宅人口的增长和相应配套设施的完善，五环以外区域形成了相应的商业需求，已经足以支撑商业物业的运营，因此地产商加大了在五环外的投资。

　　“但是商业地块并不好拿，商业物业的培育本身需要时间，加上地价贵，政府往往要求商业自持，以及配建设保障房建设指标，开发商的拿地导向一般是快慢结合、虚实结合、租售结合，保证资金平衡，所以开发商对综合性用地更为青睐，”朱凌波说。

　　较早布局新兴区域的各大开发商，近年来纷纷迎来商业物业的开业，大兴、昌平、丰台均是如此。根据赢商网的统计，在2016年开业的12个商业物业中，3个位于大兴，5个位于丰台，即位于大兴的住总万科广场、龙湖天街、绿地缤纷城2期，位于丰台的京港城生活广场、恒泰广场、丰科万达广场、槐房万达广场、银座和谐广场。

　　在北京加快建设多个城市副中心、布局多个新城的当下，各个区域板块的基础条件有所差异，加之受多方面因素影响，也决定了各个新兴区域的商业投资机会各有千秋，在陈宝存看来，大兴的商业地产投资机会优于通州。

　　“通州的老县城无法拆迁，无法腾挪出更多的商业用地，自然就不能容纳太多人口，相反，大兴有大片土地可以用来发展制造业，目前大兴的各个产业已经聚集了大量人群，批发市场也在转型升级，对商业配套的需求大，因此最具商业地产投资价值的是大兴”，陈宝存说。