北京三批次土拍收官：总出让金达500.3亿元，热度稍有回暖，中海成最大赢家

2022年9月23日，北京三批次集中供地的18宗地块，均有了归宿。

当日，北京三批次土拍现场竞价环节结束。连同9月22日线上竞价的10宗地块，本批次18宗地块均被竞出。其中，10宗地块以底价成交，8宗地块溢价成交，总出让金达500.3亿元，整体溢价率6.06%。相较于今年首批次集中土拍4.46%、二批次土拍5.35%的溢价率，本轮土拍溢价率为2022年至今为止的最高值。

根据这些地块所属区域来看，本次供地来自北京10个区，其中，丰台区所供地块最多，共4宗，已经缺席北京三轮集中供地的海淀贡献了3宗地块，而曾经的供地大户朝阳区本次缺席。

从三批次土拍的整体表现来看，可谓是一半是热闹，一半是冷清——10宗冷门地块底价成交，3宗热门地块吸引众多房企报名，最终溢价率达到了15%。

以海淀永丰地块为例，0013、0015地块吸引了包括海开、中海、首开、绿城、建发、华润+城建联合体、保利+建工联合体等8家房企及联合体参与报名竞拍。而在现场竞价环节时，上述两宗地块在触及价格上限后，分别进入了竞面积环节，0013地块更是在竞现房面积环节中触及地价、现房销售面积的双顶，并最终进入摇号环节。

虽然竞拍环节竞争激烈，且溢价率也达到了峰值，但据北京市规自委网站信息显示，上述两宗地块销售指导价分别为8.5万元/平方米，8.2万元/平方米，相较于5.85万元/平方米、5.32万元/平方米的楼面价，依然有一定的利润空间。

如果说海淀永丰地块是本批次土拍中最热地块，那么中海就是本批次参与房企中的最终赢家。

中海一直活跃于北京的土拍市场，在今年的二批次集中供地时，就拿下了石景山和顺义的两宗地块。在本轮土拍中，中海又以147.45亿元拿下了海淀永丰0013、0015地块以及一宗丰台地块，可谓收获颇丰。值得一提的是，在2021年二批次的集中供地中，中海就竞得了海淀永丰的另一宗地块，目前，这一地块已经入市，案名为中海汇德里，均价为8.3万元／平方米。

“近年来中海在北京新房市场有着较优的表现，本次拿下的海淀两地块，容积率分别为2.3和1.5，为中海打造低密改善住宅提供了空间。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向时代周报记者表示。

另外一宗热门地块为丰台造甲村地块，由于该宗地块位置优越，周边遍布着包括中海甲叁號院、葛洲坝北京中国府、懋源钓云台等豪宅项目，均价都在10万元／平方米以上。该地块最终溢价率也达到了15%，被北京本土国企首开以38.29亿元+7000平现房销售的代价竞得。

值得一提的是，北京三批次供地在规则上亦有所调整，首先是基本不再设有70/90户型限制。“对于房企来说有更多的发挥空间，以满足多种购房需求。”陈霄表示。

其次，从土地层面彻底践行了“保交楼、保民生、保稳定”的政策理念，进一步扩大竞现房销售面积方式，超过70%的地块设置了竞现房销售面积环节，例如海淀永丰、丰台槐新等地块。

中房研协报告指出，虽然多个地块施行竞现房销售，但根据测算，相关地块也为房企预留了合理利润空间，以保证未来可推出更加宜居的住宅产品。相较期房预售而言，现房销售优势明显，避免了交房时间不确定、项目质量难以保证等问题，提升购房安全感。

再从参与主体来看，54家房企及联合体中，央企、国企及地方性平台企业依然是主力军，其中华润及其联合体共报名9宗地块，中海独立报名7宗。

民营房企中，有龙湖和润泽，且龙湖是以联合体的形式出现，在9月22日线上竞价时，龙湖+天竺房地产联合体以底价24.3亿元获得顺义新城第1街区地块。

针对于北京三批次集中供地的表现，中指研究院土地事业部负责人张凯向时代周报记者表示，从成交结果看，北京土拍市场回温迹象明显；国央企融资成本较低，对竞现房销售面积的土拍规则适应性更强，同时得益于此前部分项目去化达到预期，国央企率先积极展开拿地。

陈霄则认为，本轮北京土拍整体表现不俗，冷热分明，优质地块热度依旧，同时溢价率达到今年三轮土拍的最高水平，可以看出市场信心正在逐步恢复，房企对北京市场仍然持长期看好态度。