北京187亿推9宗地 预申请机制优化的考量

作者/郭雅倩

距离开年后首批供地仅一个月，北京又迅速挂上了预申请地块。

3月14日，北京市发布了9宗商品住宅用地预申请公告，土地总面积约50公顷，总建筑规模约88万平方米，土地总价约187亿元。

值得注意的是，本次优化了工作机制，对于此前已发布的11宗商品住宅用地预申请公告已同步撤销，并已按照新的机制完善规则。

据规自委发布的文件，北京本次对预申请机制的优化具体如下：

一是参与预申请的企业竞得本宗地后，在成交后30个自然日内缴纳全部政府土地出让收益和50%的土地开发建设补偿费，剩余土地开发建设补偿费延长至地块成交后4个月内缴清（具体缴纳时间以相应合同、协议约定时间为准）。

二是对于参与了预申请，且参加宗地竞买但最终未竞得宗地的企业，退还预申请保证金及利息。

三是宗地接收多家竞买人参与预申请，参与的竞买人在竞得土地后享有同等权利。

据规自委称，为减轻企业因缴纳预申请保证金带来的资金压力，北京市进一步优化营商环境，多措并举鼓励企业参与土地市场预申请。

减少流拍

规自委方面表示，本次预公告还公布了每宗地的竞争方式、土地合理上限价格及各类竞争内容上限、房屋销售价格查询方式以及相关竞买规则等内容，信息披露的及时、全面，一方面便于企业提前开展研究，另一方面也可为企业经济测算提供更加精准的数据支撑。

回看2021年10月北京的二批次供地，因市场和政策的各方面原因，26宗地延期。合硕机构总监郭毅曾向观点新媒体表示，原因是由于供地量太大、小片区过度集中以及房、地价差太窄。

有专业人士表示，对于地块入市前的预申请，是为了避免出现无人报名的局面，减少流拍现象，更像一个供地前摸底。

部分市场人士则认为，“好地不需要预申请”。从地块来看，这批预申请地块，位置和关注度都一般，都是先前挂出但未入市的地块。虽然有“管庄”“西红门”等标签，但仍然避免不了地理位置偏远、地块周边配套缺乏且没有地铁站的硬伤。

分析人士表示，将有一定挂牌难度的土地进行提前预公告，接受房企预申请，若有预申请，则入市竞拍；若无人问津，则选择性延后该地块挂牌时间，来避免地块流拍。

参与意愿

就先前的用地预申请，据业内人士称，从去年预申请地块的保证金金额来看，比例约占起拍地块价格0.34%-1.11%，相比于土地正式挂牌保证金约占20%的比例，显得较低。

业内人士分析，预申请保证金占用时间相对较长，如果从公示日就开始占用，保证金最长占用约11个月，最短占用时间也有3个月，而正式土拍挂牌时缴纳的保证金实际占用时间通常不超过1个月，因此从资金占用角度来看，房企参与土地预申请的意愿度应该不高。

据称，土地预申请保证金的缴纳，并不能豁免正式挂牌时需要缴纳的保证金，还需要根据正式保证金金额补足预申请保证金和正式挂牌保证金之间的差额。

该人士分析，预申请制度在杭州和北京有所不同，杭州预申请缴纳的保证金可以完全替代挂牌时的保证金，减少正式挂牌时需要缴纳的保证金，所以房企更为积极报名。

也就是说，预申请报不报名也不影响后期正式挂牌出来之后的竞拍报名。

但在机制优化后，参与预申请的企业竞得本宗地后，在成交后30个自然日内缴纳全部政府土地出让收益和50%的土地开发建设补偿费，剩余土地开发建设补偿费延长至地块成交后4个月内缴清。有一定的延期，对资金有一个缓冲的空间。

而退还预申请保证金及利息，则让参与竞买的房企在未竞得的情况下，也少有负担和损失。对比来看，对于房企参与意愿有一定提高作用。