杭州60亿地王引入招商 越秀再演合作及基金退出戏码

　　距60.1亿高价夺下杭州艮北商住地四个月后，“地主”越秀地产在2月27日宣布引入招商局地产（杭州）公司作为该项目的合作伙伴。

　　按公告披露，招商局地产（杭州）公司将获得这一杭州艮北商住地40.2%的股权，并作为项目的操盘方，同时并表项目公司的账目。

　　资料显示，该地块位于杭州江干区艮北新城规划五号路港，占地面积108400平方米，容积率2.15，总可建筑面积约33.33万平方米，为居住兼商业服务业设施用地。目前地块尚未开始开发。

　　与此同时，观点地产新媒体在杭州艮北商住地原项目股东中还发现了越秀仁达的身影，在越秀的扩张布局路上，这一同属越秀集团的基金公司已多次在越秀的基金合作拿地模式中出现。

　　杭州60亿地王引入招商

　　对于去年11月28日出让的杭州艮北商住地，很多人也许还记忆犹新。彼时杭州集中出让12宗土地，当日拍卖的首宗涉及住宅地块便是这一编号杭[2016]28号宗地。

　　经过26轮竞价后，该位于杭州艮北新城核心区东的商住地块由越秀以60.1亿、溢价66%夺得，高达25787元/平方米的楼面价还一举刷新了区域记录。

　　不过，据此次公告披露的信息显示，当时该地块其实是杭州松炬实业投资有限公司、大荣企业有限公司、杭州江干区城市建设综合开发有限公司以及广州汇企房地产开发有限公司4家公司联合拿下，后来还共同成立了注册资本约3.23亿美元的项目公司，名为杭州星日房地产开发有限公司。

　　其中，杭州松炬、大荣、广州汇企、区城建分别拥有项目1%、31%、58%及10%的股权。但观点地产新媒体查阅公告发现，其实杭州松炬、大荣分属越秀地产旗下城建开发附属子公司、与越秀地产间接全资附属公司，广州汇企则由广州越秀仁达六号实业投资占比99.9%合伙拥有。

　　换言之，杭州艮北商住地项目股权由越秀地产持有31.95%，越秀仁达拥有58%，杭州江干区城市建设综合开发有限公司股权为10%。

　　而2月27日越秀地产发布的最新公告披露，当天杭州松炬、大荣、广州汇企、区城建与杭州东雄房地产开发有限公司及招商局地产（杭州）公司就此项目订立了合作协议。据此，越秀仁达作为转让人，向杭州东雄及招商局地产（杭州）公司分别出售广州汇企即目标公司31%和69%的股权。

　　因广州汇企持有杭州艮北商住地项目公司58%的股权，所以杭州东雄及招商地产将分别间接收购该项目的17.98%、40.02%的实际权益。而杭州东雄为广州城建开发间接持有的子公司。

　　越秀地产原本已通过杭州松炬、大荣持有项目公司32%的股权，加上杭州东雄也即广州城建开发的17.98%，越秀地产间接持有项目公司的实际权益将从31.95%增加到49.03%。

　　通过梳理后可发现，此次股权收购后杭州艮北商住地项目将由越秀地产实际持有49.03%股权，招商局地产（杭州）公司作为新的合营伙伴，拥有40.2%的权益。原本间接持有58%股权的越秀仁达则就此退出。

　　至于收购的代价，越秀地产在公告中表示，股权转让将通过无溢价方式进行。

　　公告提到，地块60.1亿元的土地总价款中50%即30.05亿元已由杭州松炬及项目公司支付。而截至此次合作协议签订日期，杭州松炬向项目公司提供了约20.86亿的股东贷款，其中约12.77亿为杭州松炬代表招商局地产（杭州）公司及区城建垫付，招商局地产（杭州）公司及区城建将在签订合作协议后5个营业日内向项目公司支付其应占的垫付款。

　　余下的30.05亿未付土地价款，将由越秀、区城建、招商局地产（杭州）公司按照各自拥有的项目实际权益比例在2017年8月5日前支付予项目公司。

　　加上注册资本、垫付股东贷款等，收购项目公司40.02%股权的招商局地产（杭州）公司需付的总代价约为24.06亿元。未来，越秀地产、招商局地产（杭州）公司及区城建将按照各自的股权比例分享项目公司的利润并承担亏损。

　　再演合作及基金退出戏码

　　除了股东及股权变化外，公告中还值得关注的是，虽然将持有项目49.03%实际权益，越秀地产却明确表示，项目公司此前并不是且及股权转让后也将不会成为其附属公司，“项目公司的账目并无及将不会并入本公司的账目内”。

　　此外，关于目标公司及项目公司的董事会组成也产生了变化。

　　观点地产新媒体了解到，目标公司即广州汇企设有三名董事，其中一名由杭州东雄委派，其余两名董事由招商局地产（杭州）公司委派，且董事长也由招商局地产（杭州）公司委派的董事担任，目标公司的董事会决议案须获半数票通过。

　　同时，项目公司设五名董事，其中三名由招商局地产（杭州）公司透过目标公司委派，其中一名由大荣委派，一名由区城建委派，董事长也须由招商局地产（杭州）公司委派的董事担任。

　　越秀地产对项目公司账目不并表而招商地产占两公司董事会超半数成员，这意味着，未来项目将由招商方面操盘，此前拿地的越秀地产则变为了类似财务投资的角色。

　　对于该杭州艮北商住地块，越秀地产表示，这是在其聚焦大广州、中部区域、长三角三大核心区域战略下吸纳的优质土地储备。且董事会认为该地块不仅周边拥有教育、休闲景观资源丰富，所在的艮北新城将建设成为江干区商业新中心和大型居住区，具有良好的区位优势，未来发展潜力巨大。

　　值得一提的是，越秀地产目前在长三角的土地储备已达312万平方米，未来还将继续补充杭州核心市区的土地储备，扩大其在该区域的发展规模。

　　此外，去年7月8日越秀地产还曾以9.86亿的价格摘得同在杭州艮北新城的牛田地块，折合楼面价17414元/平方米，溢价率87%，“未来该地块将与艮北商住地与协同发展，更好发挥公司的品牌优势”。

　　有意思的是，此前市场虽然知晓该杭州艮北商住地块由越秀方面拿下，但此次股权交易中转让方广州越秀仁达六号实业投资合伙企业（有限合伙）的披露。再次证实了越秀地产通过基金合作拿地模式的继续。

　　资料显示，广州越秀仁达六号实业投资合伙企业实际上是如今的越秀金融旗下的广州盈胜投资有限公司的一个基金公司，与越秀地产同属越秀集团。

　　2013年-2014年越秀仁达就曾与越秀地产合作在广州、佛山、武汉、杭州等地先后竞得5个项目，其中越秀地产在每个项目的持股仅为4.77%—20%，其余股份均由越秀仁达持有。但项目由越秀地产操盘，且与越秀仁达签订协议，在一定期限内有权利以10-12%的回报率计算的价格向其回购项目股权。

　　有行业观察人士告诉观点地产新媒体，越秀地产基金合作拿地的模式优势在于，即便是高价地，拿地时越秀地产需要支付的土地价款也会大大减少，如2013年其拿下的7个项目中，有4个项目与基金合作，全年201.24亿元土地款仅需支付58.17亿元。

　　而与此次越秀引入招商局地产（杭州）公司类似的是，2015年6月26日越秀地产获得广州广纸二地块后也引入了平安作为合作伙伴，不过广纸二地块是由越秀地产操盘的。

　　当时广州越秀仁达六号实业投资合伙企业以88.98亿竞得广州广纸二地块，而后地块交由越秀地产开发，随后越秀地产通过广州盈胜与平安旗下的深圳联盈投资成立合营公司，分别持有项目51%和49%的权益，共同开发该地块。