区位、内容、精细化运营环环相扣，越秀商投的商业进化力

新冠疫情接近三年，市场环境激烈变化，商业地产经营格局加速重构。于企业而言，稳健的经营基本盘与扎实的发展步调，显得愈加重要。

在此背景下，一向求稳的越秀商投（越秀地产商业板块），成为值得观察的突围样本。

自今年4月正式发布零售产品线“3+1”战略，到商业资管经验丰富的朱文环履新越秀商投联席总裁，再到“越秀商投与商业品牌高管闭门会议”更具象的零售商业战略分享……（延伸阅读：深挖品牌、平台、圈层效应，越秀零售商业战略三部曲）​

毋庸置疑，零售商业在越秀商投业务体系中的战略地位持续提升，不仅正式确立“国金”、“环贸”、“悦汇”三大品牌产品线，而且拥有了清晰的进阶三部曲。

回望过去30多年，伴随着一座座地标建筑在城市中心拔地而起，越秀商投厚积薄发，筑起了零售商业1.0时代，发展足迹遍布广州核心商圈及佛山、武汉、杭州、西安等地。

迈向战略新起点，我们不禁好奇，越秀商投此时重点发力零售商业的决心和信心从何而来？将战略落点聚焦于品牌、平台、圈层效应的深度挖掘，背后又有何逻辑考量？

01

优越区位

占据城市顶流商圈和消费高地

在商业地产的赛道上，无论是硬件还是内容，后期均可动态更新，但得天独厚的区位条件往往是先天性的。

越秀地产自1983年开始涉足房地产市场，是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一以及中国第一代商品房的缔造者，拥有强劲的资源布局实力。作为越秀地产“商住并举”战略中的重要商业板块，越秀商投在发展之初便手握较佳的“地理”牌。

越秀商投以广州为大本营，一路深度参与千年商都的现代化崛起，发展脉络贯穿流花商圈、环市路商圈、天河商圈和珠江新城商圈4个广州多年来的繁荣核心商圈。

在广州城市新中轴线上，由越秀商投倾力打造的六大标杆城市综合体及写字楼，赫然矗立，高水准推动商务生活高效融合的同时，也书写着中轴商业的的生长地图。

从2014年开始，VT101维多利广场、广州IFC国金天地、广州ICC环贸天地相继焕新亮相，以差异化定位，为“华南第一黄金商业带”天河路商圈、国家级CBD珠江新城以及广州中心商务区&经济核心区天河北，带来新鲜多元的商业血液。

往西大约十公里，28万㎡的广州悦汇城，是广州第二大单体购物中心和广州西部最大购物中心，以一己之力开辟全新的“悦汇城商圈”，促进荔湾老城区商业提档升级。

不难发现，在广州大本营，越秀零售商业紧跟商圈发展脉搏，占据了“城市CBD+顶流商圈”的优越区位，坐享庞大客流和优质消费力。

广州IFC国金天地

区位优势带来的商业价值点是显著的。以“国金”系列代表产品——广州IFC国金天地为例，其所在的广州IFC（广州国际金融中心）集超甲级写字楼、酒店、服务式公寓业态于一体，占据了珠江新城CBD的黄金区位，是广州一张靓丽的城市名片和著名地标。

根据越秀房托2022中期业绩公告，上半年，该项目是压舱石之一，经营收入占比高达45.9%，各个业态业绩表现均颇为亮眼。

其中，写字楼续租率达96%；雅诗阁服务公寓业绩收入和GOP在品牌中国区内均排名第一（已连续蝉联5年），RevPAR（指每间可供租出客房产生的平均实际营业收入）高于竞争群公寓53.2%，继续领跑第一梯队；广州四季酒店上半年平均房价1556元/间/晚，高于竞争群酒店10.7%，RevPAR高于竞争群3.3%，这些年来逐渐成为行业的全球人才培养基地。

广州四季酒店

各板块的出色表现反哺于商场运营，数据显示，期内广州IFC国金天地出租率高位保持约96%，租金单价同比增长4.6%。

严苛的选址眼光，肉眼可见的印刻在越秀商投基因里，且依托雄厚的国资背景在全国核心城市成功复刻，相继落地佛山越秀悦汇天地、武汉星汇维港购物中心、武汉YIFC国金天地、西安ICC环贸天地等项目。

结合赢商大数据《2021城市商业力排行榜》来看，越秀商投目前所落子的城市，均为商业化水平较发达的商业准1线城市，发展潜力巨大。

未来，跟随越秀地产的发展步伐，越秀商投的商业选址和背后占据的优质区位价值将更潜力。

自去年迈入千亿级销售额梯队，越秀地产这些年来稳健发展的基础盘优势逐渐显然，不仅“三道红线”全部为绿档，2022年上半年更成为TOP50房企累计销售额唯一逆势上涨房企，而且今年把握逆周期机会，逆势拿地，迈入上海、深圳、杭州等一线和强二线城市。

如果将商业优势的积累看作是滚雪球的过程，得益于越秀集团和越秀地产的资源优势，越秀商投在占据黄金区位的赛道上，已搭建了一条积雪厚实的漫长斜坡。随着雪球正越滚越大，越秀商投对于优质区位的资源获取能力也愈加显著。

同样以广州大本营为例，据了解，未来5年其将新增商业建筑面积35万㎡，陆续带来南沙悦汇城等覆盖新旧城区核心地段的项目。

02

内容进阶

商业新标杆与存量调改“双步走”

在越秀商投的设想里，要推动零售商业1.0的内容进阶，当务之急便是要“做精新增资产、做强存量资产”。

一方面向外打造商业新标杆，提升在全国范围内的行业影响力，另一方面则是不断优化资产管理，在存量调改中持续锤炼运营能力。

// 商业新标杆：“国金”、“环贸”系列首次迈出广州

纵览越秀零售商业的产品线矩阵，“国金”系列定位为全业态城市地标综合体，是其中规格最高的品牌产品。武汉YIFC国金天地作为越秀商投官宣产品线矩阵后的首个“国金”系列全新亮相项目，可作为外界观察其子产品线和商业理念的重要样本。

背靠城市级武广商圈的武汉YIFC国金天地，是越秀商投走出广州打造的第一个标杆项目，也是首次探索“Mall+Block”经营场景的项目，其以全方位高配置诠释了“国金”系列的品牌内涵。

项目所属的越秀·国际金融汇，是越秀地产旗下首座全业态百万方城市综合体，涵盖高端住宅、超甲级写字楼、高端公寓以及华中首家顶奢丽思卡尔顿酒店（预计2024年亮相），锁定中高净值精英客群和城市意见领袖。

这和越秀商投过往多个零售商业项目的独特优势一脉相承——综合体业态下的复合商业，拥有更多资源和玩法想象空间。

越秀·国际金融汇整体规划

作为商业部分，12万㎡的武汉YIFC国金天地整体定位理想品质生活创想空间，在建筑设计、商业形态、业态布局等方面实现了相应的高标准。

·世界级设计班底：特邀“高技派”建筑大师——福斯特建筑事务所创始人诺曼·福斯特担纲设计，以想象力十足的“堆叠盒子”为灵感，似拼接积木般解构再堆砌，为项目创造错落有致的空间感。

·Mall+Block互补经营场景：开放式街区围绕“玩乐有范·新潮秀场”，打造城市青年娱乐社交目的地及夜经济潮玩休闲聚集地，将于今年9月28日启动试营业；购物中心则定位时尚·品质·新中心，集合时尚潮流零售、高端精致餐饮、主题儿童乐园、尊享服务体验等业态，计划12月底正式开业。

·特色首店集结：已引进魅KTV·Bar、811livehouse、AMBER·CHEF琥珀主厨等华中首店，以及万达寰映影城、奈尔宝家庭中心等武汉首店。

武汉YIFC国金天地

不难看出，武汉YIFC国金天地所拥有的“武广商圈+百万全业态综合体+世界级大师设计+定制化商业内容设计”，正将“国金系”产品的规划理念一一具象化兑现，这也印证着越秀商投经过前期的资源和实践厚积，现已具备稳打稳扎打磨产品的实力，进入努力修炼内功阶段。

//存量调改：顺应城市节奏和消费潮流，发挥全业态协同优势

针对存量资产，越秀商投提出了一系列“里程碑式”的调改规划和新资产计划。究其原因，后疫情时代，城市商业进化、消费潮流更迭加速，唯有时刻保持敏锐洞察，才能跟上主流消费群体的步伐。

在全国大力建设国际消费中心城市号角下，今年，广州进一步明确打造“5+2+4”的国际知名商圈体系及N个都市特色商圈。而越秀商投深耕已久的天河路-珠江新城商圈，正是5个世界级地标商圈之一，对商业载体的功能档次、消费体验丰富度等提出了更高的要求。

因此我们能看到，迎合政府对世界级商圈的规划打造，明年广州IFC国金天地、VT101维多利广场都将启动对场景、调性、营销内容的全面革新，希望呈现精神内容饱满的“精英生活新地标”和室内户外体验深度融合的时尚新地标。

VT101维多利广场《透气艺术展》

而落到具体的调改动作上，除了捕捉时下大热的“早C晚A”等消费趋势，越秀商投更加聚焦自身显著的综合体物业特性，用全业态内容协同运营的全局眼光，重点挖掘核心客群的细致诉求。

仍以广州IFC国金天地为例，其依托涵盖生活居住、商务办公、消费体验的一站式生态闭环，闭环内的目标客群以高端商务人群和年轻白领为主，对应的细分需求则是商务宴请、奶咖续命、品质聚会、精致提升……

广州IFC[M空间]《微笑下的城市》艺术插画联展

基于此，这座商场近来引进了急急脚CBD首家特色网红咖啡店、满记甜品全新形象店等休闲类品牌，同时联动广州IFC[M空间]的文化艺术类体验活动，营造全时段轻松享受的体验氛围。接下来，还将加大引入米其林、黑珍珠等高端精致餐饮，持续注入更丰富的咖啡文化、茶文化和健康生活方式类元素。

由此可见，综合体协同运营，逐渐成为越秀零售商业发挥自身独特优势的“杀手锏”，这同样是业内玩家梦寐以求的竞争壁垒。

03

精细化运营

全生态圈层效应的深度挖掘

区位优势、内容运营思考带来的信心与底气，转化为越秀零售商业大步迈向未来的强大支撑，也成为越秀商投聚合圈层生态的驱动力。

成功的商业运营，离不开内外部资源和团队的协同与融合。尤其值得关注的是，内部团队和工作机制的质量和效率，往往是影响商业理念和构想落地的关键因素，也是商业项目中“隐形”的价值资产。

从内部来看，越秀商投正着力构建标准化、专业化管理机制，推动人力资源建设与团队优化，综合塑造更加市场化、更接近商业所需的企业文化场域。

于外部而言，疫情环境下，品牌更需要“靠谱”的合作伙伴，以达到保障投资效益、抵抗经营风险的核心目的。这两项诉求，正是越秀商投关注的重点，也是“越秀-品牌商”共荣体的建立初衷。

正如8月24日闭门会议中，朱文环在现场分享中所提及的，在“战略合作伙伴圈”以及「共赢相扶」的政策体系之下，品牌在越秀零售商业体系内能够享有优先选址落位、优惠商务条件、共享营销资源等“特权”，拓展与经营成本将大幅优化，从而使后续经营效益得到充分保障。

显然，在行业波动发展的新时期，越秀商投将与品牌商相互理解、共同锻造运营实力、与合作伙伴共同成长放在了重要位置。学会与品牌方“对话”，已经成为当下商业地产企业的刚需实力。

此外，母公司的稳健底色，也为越秀商投凝聚商业韧性根基，能够带领品牌共同提升抵御风险的能力。

越是在不确定的市场环境中，逆流而上者，方显真本色。依托环环相扣的区位优势发挥、内容进阶以及精细化运营，越秀零售商业的2.0时代，愈发值得期待。