通过港交所聆讯 万物云上市将给物业股带来什么冲击？

9月第一天，万科旗下万物云通过港交所聆讯，并披露聆讯后资料集，联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。

聆讯后资料集显示，根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计，万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

当前，头部物企基本已经完成上市，万物云通过聆讯无疑是2022年内物业管理行业最重磅的上市案例。

有意思的是，几个“巧合”时间点显示，万科或许是有意在控制物业分拆上市的节奏。

此前于3月31日，万科在线上召开2021年度业绩推介会，称万物云已经“成年”，需要通过引入国内外机构投资者，进一步提高综合实力，奠定行业的领导地位。

4月1日，万物云正式递表港交所。

8月31日，万科在线上召开2022年中期业绩推介会。隔天，万科就宣布万物云已于9月1日就万物云境外上市向联交所递交聆讯后资料集，意味着后者已经通关港交所聆讯。

资料显示，依托于品牌优势和服务质量，万物云业务范围已拓展至物业管理以外的业务，并成为了增长模式由小区、商企和城市空间业务体系协同驱动的领先服务提供商，为住宅小区、工作场所和公共建筑等多元化的物业以及覆盖业主、企业及其他机构客户的广泛客户群提供服务。

同时，如公司名称所示，万物云的科技概念明显，凭借研发投资，该公司已开发AIoT和BPaaS解决方案，旨在使工作流程数字化、调用资源并提升所服务空间的效率。

相比招股书，万物云聆讯后资料集里的业绩仅更新到2022年一季度。不过，聆讯通过前一天，万科发布的中期业绩报告中也披露了万物云一些半年度业绩情况。

据公告，2022年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长38.2%。

分业务线看，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。

可以得知，万物云在科技相关业务发展迅速，同比增长近六成。在去年，这一数据更加显著，2021全年AIoT及BPaaS解决方案服务收入18.6亿元，占比7.8%，同比增长99.5%。

据悉，万物云持续挖掘物业服务线下业务场景，建设云通行、云客服、云维保、云调度、云巡检、云保洁等智能产品，通过软硬件结合提升现场作业和管理效率。

另外，社区空间居住消费服务方面，万物云布局全国逾120多个大中城市（含香港），签约管理的物业数目达到4096个，在管物业数目达到3035个。

商企和城市空间综合服务方面，万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，提供物业及设施管理服务，报告期内新拓展6个世界500强企业，部分新能源汽车头部企业和独角兽企业，以及4个超高层地标项目。

截至报告期末，万物云在物业及设施管理服务方面签约管理的项目数量达到1929个，在管项目数目达到1706个。

在中期业绩会上，关于万物云上市，万科管理层指出，推进万物云分拆并不是以资本市场的市值的窗口为考虑因素。

董事会主席郁亮亦补充道，万科不是卖猪仔，用好的价钱把它买掉。而是希望通过上市能够获得更大的发展空间。所以，短期市场的估值不是最在意的，更在意的是通过资本市场能够获得怎么样获得更多的力量，支持万物云进一步发展，这是万科更关心的。

虽然万科申明推进万物云上市是为了通过资本市场支持万物云发展，但这话多少还是有点凡尔赛。

据观点新媒体统计，按2021年底最后一次股权变更计算，万物云最高估值逾1048亿元；在短短五年间，该公司每股（每元注册资本）的交易成本增长了逾20倍。而过去十年，万物云保持了30%复合增长率。

当前，万物云境外上市（包括架构及预期时间表）详情尚未最终确定。

不过，早在8月17日，有市场消息便称，万科计划最早于9月份对万物云进行香港IPO，拟筹资20亿美元，折合人民币约135亿元。

彼时万物云回应称，公司目前处于静默期，不便回复，一切以公告为准。