龙光、合景拿香港总价地王 内地房企赴港投资热潮持续

　　进入2017年，内地房企进军香港楼市步伐加快。2月24日，龙光地产与合景泰富联手，以168.56亿港元摘得香港总价最高宅地。

　　此前两三年，万科、保利、中海外、世贸等内地房企持续在港拿地，恒大等更接手多个商业物业。内地房企投资正处于周期性调整的香港市场，其中风险显而易见。然而内地房企更看重的是高性价比的土地，或将其视为布局海外的试验场。

　　未来，随着内地楼市调控的深入，内地房企出海的阵容还将扩大，其中香港成为投资重地。

　　内资赴港抢地

　　近日，香港地政总署一则公告将内地房企推向风口浪尖。

　　这则2月24日发布的公告称，麒湾（香港）投资有限公司以约168.56亿港元的价格，拍下一幅位于香港鸭脷洲利南道的用地，批租期为五十年。该价格打破香港近20年土地总价记录。

　　公告显示，麒湾投资公司的母公司为内地房企龙光地产与合景泰富。龙光地产方面表示，该项目是龙光进军海外市场的首站，龙光和合景泰富的持股比例为5：5。

　　在该地块的投标名单上，除新世界发展、新鸿基地产这类香港房企外，内地房企中海外、华润置地、万科置业也名列其中。

　　这幅总价最贵宅地，是内地房企赴港投资房地产热潮的缩影。

　　去年2月3日，汇荣发展以13.06亿港元价格竞下九龙深水涉住宅用地，汇荣发展的母公司为万科置业，其为万科全资子公司。

　　紧接着2月12日，中海外旗下国万投资公司以21.3亿的价格拍下新界一块土地。

　　香港地政总署（Lands Department）的数据显示，去年上半年，内地房地产公司通过政府招标，买下了大约40869平方米的公共住宅用地，较上年同期增长了五倍。

　　这种情况在下半年持续。去年8月，五矿地产以约40亿港元中标香港九龙油塘地块。接下来的11月与12月，海航集团先后以88.37亿港元、54.12亿港元拍下香港启德两宗地。

　　香港地政总署披露的最新数据显示，2016年5月至2017年2月，香港卖地总面积为31.4万平方米，卖地总价1020.6亿港元，内资企业金额上占一半。

　　而在几年前，香港楼市还未见内地企业踪影。根据第一太平戴维斯2016年中期发布的数据，2005-2009年间，在香港26块公共住宅用地招标中没有一块由内地企业中标。但2010-2016年间166块公共住宅用地招标中内地企业中标18块。

　　“内地房企赴港投资的主要原因是内地土地成本过高，行业整体面临天花板。”中原地产首席分析师张大伟表示，内地频现高价地，甚至出现地价高于房价的情况，因此出海投资也成为内地房企发展的一大突破口。

　　张大伟认为，内地土地成本承重，而香港的许多地价比内地便宜，且香港未出现过地价高于房价的情况，因此成为内地房企争抢之地。

　　中泰国际分析，香港是内房企业往海外布局的试验场，由于香港比内地楼市呈现较大稳定性，能分散内地单一市场和政策风险，因此不少内房看好香港楼市前景，造成个别内资在港疯狂抢地发展。

　　机会与风险

　　作为世界上房价最高的城市之一，香港一直以来受到投资者热捧。但其大幅波动的特点，也给投资企业带来一定风险。

　　现在香港房价负担之重已处全球之首。根据美国市场研究机构Demographia的国际房价负担能力调查，香港已经连续第七年居于房价最难负担城市之首，2016年房价的中位数为家庭年收入（税前）中位数的18.1倍，而2010年这一比例仅为11.4倍。

　　为此，香港特区政府去年开始大幅调控楼市。去年11月，特区政府将住宅物业交易印花税一律提高至15%，首次购房的香港永久性居民除外。此前香港居民购买第二套住宅时，印花税率随住宅面积的增加而递增，最高为8.5%。对非本地居民来说，加上之前规定的上缴15%买家印花税，现在实际得缴纳30%的印花税。

　　提高印花税的效果很明显。香港房价增长开始有放缓趋势。根据莱坊发布的报告，2016年第三季度末，香港楼市受降温措施和经济放缓影响，以5.5%的年跌幅垫底全球房价增幅排行榜。

　　香港金融管理局总裁陈德霖表示，2016年12月香港楼市成交量跌幅显著，一手房按月跌八成，二手房跌三至四成，跌势到今年1月仍然持续。

　　李嘉诚在长和系去年中期报告中指出，香港物业市场正处于周期性调整阶段，长和在物色合理回报的地产投资项目时也感到并不容易。

　　但另一方面，即使有波动，香港房地产市场依然保持着活力，这也被指为吸引内地房企投资的重要因素。

　　刚刚摘得地王的龙光地产认为，作为排名世界前列的国际化大都市，香港在产业基础、人口聚集度、社会资本及财税政策等多方面持续保持竞争优势，香港房地产市场供不应求局面长期存在，尤其是商品住宅价格经历历次调整仍一直居高不下，公司长期看好香港楼市前景。

　　春节过后，香港楼市出现了回暖迹象。香港房地产业分析师丘卓文表示，本地发展商近期屡推新盘，反响良好，显示香港楼市的刚性需求仍然强劲。

　　2月24日，中原城市领先指数CCL报147.74点，为历史新高，按周升0.62%，较2015年9月份的历史高位高出0.56%。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，包括CCL、CCL Mass（大型屋苑领先指数）及CCL（中小型单位领先指数）的三大整体指数创历史新高。

　　莱坊高级董事林浩文预测，一手楼今年会热卖，估计今年楼市会上升5%，如无重大事件，相信楼价升幅会更高。持相同观点的还有张大伟，他认为，香港楼市现在依然很活跃，未来将更活跃。

　　即使是认为香港楼价会下跌的标普，也认为一手楼市仍将主导房地产市场成交，住宅成交量会增长5%。

　　业内人士分析指出，即使在去年11月实施印花重税后，香港楼价并未明显下降，这反映了香港作为老牌房地产市场的成熟性。

　　在供地方面，香港运输及房屋局预计，未来三至四年内，香港的住宅供应量将达到9.4万个单元，为2004年以来最高。其中，2017年将有2万个新单元投入供应，这高于2014年及2015年每年1.7万个单元的交易量。

　　多家机构人士预计，随着香港供地的增加，以及内地市场的紧缩，未来将会有更多内地房企参与到香港楼市中。