从PRADA到亲民影院 无锡恒隆广场规划变更之商业选择题

　　（赢商网报道）巨型水晶吊灯、巨幅落地镜、丝绒坐椅……无论在香港还是大陆，这些亮闪闪物件是每一座恒隆广场的标配。

　　可并不是每一次惊艳都能转化成购物者们冲动的消费热情，这也就有了“沈阳市府恒隆广场及无锡恒隆广场期内购物商场租金收入按年跌18%”的结果。

　　咬牙守住等待转机，还是降低姿态应势而动，这是一个选择题，而无锡恒隆广场最新动作传递的商业信号似乎是后者。

　　“但无论是恒隆做出何种选择，其在一段时间内都将处在一个比较尴尬的阶段，这从根本上说不是定位的错，而是难以改变无锡商业已成重灾区这一事实。”南京智儒投资管理有限公司创始人朱逸对赢商网分析。

　　规划变更术：增加影院与降高27米

　　近日，无锡市规划局发布一则名为《XDG-2006-34号地块恒隆广场A幢建筑开发建设项目方案（变更）批前公示》的消息。

　　根据公示，由于恒隆广场A幢建筑尚未建设，故拟对原方案进行优化调整，主要包括裙房部分增加影院功能，建筑总高度降低约27米，外立面造型优化升级，但单体建筑面积基本保持不变。

　　赢商网在无锡规划局2013年2月25日处理的网友留言中得知，恒隆广场1期写字楼A幢高度为200米，B幢高度为250米，商业裙楼的高度为48米。

　　照此计算，缩水约27米后，无锡恒隆广场的楼高约173米，比位于胜利门的茂业天地高出近30米，“但从图纸看变更后变短变粗了”。

　　其实这不是无锡恒隆广场第一次修改规划，早在2014年6月18日，为完善建筑消防疏散功能及布置特殊消防机电设备需要，其已对A、B幢塔楼局部楼层的功能和层高进行了调整。

　　虽然此次调整后增加避难空间面积约3500平方米，但建筑体量及外立面空间造型却保持不变。

　　查阅无锡规划局信息，无锡恒隆广场的规划方案首次公示的时间是在2009年11月3日。

　　从方案中可看到，该项目用地范围位于人民中路与健康路交叉口东南侧的东大街地块，主要功能为大型购物中心、办公楼及停车库。

　　项目总用地面积37323.9平方米，总建筑面积389589平方米，其中地上建筑面积242605平方米，地下建筑面积146984平方米，建筑密度61.57%，容积率6.5，绿地率20.05%。

　　一直以来，没有规划电影院被认为是影响无锡恒隆广场人气的一大负面因子。有网友甚至喊出，“恒隆需要一家电影院救场，和餐饮配合相得益彰，比如茂业二期，影院+餐饮，人气旺了很多。”

　　或正因为此，听到上述消息后，BBS中有人大发感慨，“终于要增加电影院了！”当然，任何事情都存在AB两面。考虑到恒隆广场“高端奢侈”的定位，有反驳者称，“商场需要私密性和购物环境，不需要人扎堆的地方。”

　　而恒隆方面则如是回应赢商网，“第二座（A幢）办公楼已经开始施工，影院规划也在考虑之列，这些都代表了恒隆对无锡的投入。”

　　商业选择题：咬牙守住或降低姿态

　　从上述表态与实际动作，不难看出，无锡恒隆广场当前采取的策略是“降低姿态” 以聚拢人气。背后的现实压力则是2016年度沈阳市府恒隆广场与无锡恒隆广场两座购物商场的总租金收入同比下跌了18%。

　　恒隆解释称，这一结果出现的原因是零售市道不景气导致的高端租户租约终止或是租金下调。两座购物商场的出租率的表现，也是上述原因的一个侧影。

　　“市府恒隆广场的租出率下降3个基点至84%；无锡的恒隆广场受惠於下半年议订的新租约，其年底时的租出率上升8个基点至80%。”

　　虽然购物商场最近表现不甚理想，但从恒隆上述报表中却能看到，无锡恒隆广场去年全年的总租金收入按年仅减少了5%，而市府恒隆广场还保持了1%的微增长。

　　办公楼租金收入上涨是最大的功臣。据恒隆公告，2016年无锡的隆广场及市府恒隆广场的两座甲级办公楼的总租金收入上升58%至人民币1.56亿元。

　　可即便是吸金的写字楼，无锡恒隆广场A幢写字楼却被硬生生减少了27米，这也引发了市场诸多猜测，“真的是无锡的办公楼出租率不行了么？”

　　从世邦魏理仕《2017年中国房地产市场展望》报告发布会中可管窥一二。其中国区研究部主管谢晨指出，成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上，市场上出现严重供过于求的特征。

　　另一方面，研究部主管金纬还补充，受到P2P退潮、外企经营预期无改善等因素影响，今年写字楼市场需求也难以出现爆发式上涨。

　　上述两个叠加的不利因素恰是恒隆无锡广场去年的租金保障。年报中明确指出，“我们于年内把握机遇，以优质的大型企业及金融机构取代若干金融及资讯科技业务的点对点﹙P2P﹚租户。”

　　如此看来，在依靠写字楼市场补漏的购物商场还是需要寻找自己的“可持续发展模式”，这就包括各类“接地气”的引流活动。去年无锡的恒隆广场已经举办了包括韩国泰迪熊博物馆授权的“泰迪明星秀”等推广活动，而今年还将继续。

　　当然，相较推广活动影响力的不连续性，如何改变租户组合以吸引持续稳定的客流才是制胜的关键。

　　对此，恒隆方面对赢商网指出，今年项目致力优化租户组合，同时引入多个品牌，如LOEWE、GIADA、江诗丹顿、布歌东京等。

　　“还将引入更受无锡市民欢迎的品牌，例如健身机构、儿童培训、女性护理等。亦密切留意市场状况，配合不断变更的需要及消费者喜好，提升和丰富购物者的经验。”

　　可在南京智儒投资管理有限公司创始人朱逸看来，无论恒隆如何调整品牌，高端路线这是购物商场无法改变的里子，而在无锡商业地产已成重灾区的当下，其必然会在一段时间内处于尴尬境地。

　　朱逸介绍称，近年来，无锡开业的购物中心有如雨后春笋般冒起。其中市中心恒隆、苏宁、t12购物中心、云蝠大厦屹立；市中心外围海岸城、万象城、云林荟聚等已陆续开业，还有更多的购物中心在建设中。

　　“恒隆广场遇到的问题，上述这些购物中心或多或少都有，只不过每一家的具体情况和程度稍有不同而已。”