贵阳商业更迭二十载：去中心化 次级商圈崛起

　　（赢商网贵州站 乔怡 报道）从大西门上下到紫林庵和大十字、喷水池一带，到如今的花果园，二十多年时间里，贵阳市核心商圈几经更迭。在这背后，品牌店铺的开业和转移，新旧商圈租金起伏，消费者习惯去向的养成等，也反映出经济环境变化下，电商快速兴起之后，实体商业项目的发展路径和思考。

　　“未来一到两年，随着河滨公园大悦城、观山湖九方购物中心、碧海花园万达广场等项目的落地，将改变贵阳商业格局。”汇金星力城负责人张灵指出。

　　2012年，城南板块上两城区中心超级大盘花果园项目启动，经过4年多的发展，以三倍于喷水池—大十字商圈的体量，集休闲购物、商务办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术、生态旅游于一体的“一站式”商业消费中心，满足花果园所有的消费需求，吸纳全城上百万人口的消费热情，已超越传统的喷水池、大十字商圈。

　　2017年3月，被称为贵阳第一家真正意义上的步行街“滨河商业街”试营业。紧随而来的是，以星力瑞金店重装为代表的老牌商场，通过滨河商业街衔接到星力汇金城等大西商圈的崛起。

　　这也为运营者们带来挑战。

　　多名分析人士向记者表示，在目前的贵阳市场，商业地产培育期正从3年拉长到5年。

　　尤其是轨道交通开通进入倒计时，沿轨道交通沿线人流导向所带来的效应，正成为其中一种突破口。但是否完成差异化定位，精准招商；是否打破固有思维，甚至尝试破坏式创新，都将成为培育期的加速器。

　　贵阳的零售品牌聚集地较早集中在云岩区大十字、喷水池一线，发展到如今的花果园，核心商圈几经更迭。在这背后，品牌店铺的开业和转移，新旧商圈租金起伏，消费者习惯去向的养成等，也反映出经济环境变化下，电商快速兴起之后，实体商业项目的发展路径和思考。

　　分析认为，如今人们更追求体验和定制，在IP盛行的年代，适时把握这些切口是关键。据戴德梁行统计，2015-2016年以来，电商红利减少，运营成本有走高态势，在此环境下，2017年开始，实体零售也将迎来新的机会。

　　新旧商圈的更迭

　　从云岩区大十字、喷水池一线和市西路，到小十字、紫林庵，大南门，再到亨特国际、花果园、金阳金源购物中心和小区万科大都会，一圈又一圈逐渐外扩的商业版图，构成了零售品牌入驻区域的偏好迁移图景。在这背后，也线路出贵阳新旧商圈的更迭。

　　在喷水池百盛商场，占地面积相对大的化妆品购物区，一度占有相对较大面积的女鞋专柜，如今也收缩了不少，但也少有购买者停留。“电商起来了。”面对记者对于门店内依旧客流稀疏的疑问，百丽门店内的服务员说：“打折、促销已 经成店内吸引顾客的常态。”

　　这个品牌是较早落户贵阳，现在更多的是以集合店的形象入驻。

　　“在喷水池逛街的人现在确实在减少，都更愿意去花果园或者亨特国际。”小伟是广州人，在贵阳从事美发行业十多年，从在小十字一家美发店做学徒，一路打拼，七、八年前在大西门附近开了一家自己的美发店，现在他即将开业的新店选址定在花果园。

　　作为正在重新装修的星力瑞金店运营者，店长陈超分析，瑞金店人流减少主要有两重原因。在市西路改造、批发商户外迁、电讯城的衰落，原本市西商圈内其他吸引人流的板块功能在走弱；此外，根据星力的调查数据显示，被分流消费者的中，有58.57%被“一站式”的花果园综合性购物中心所吸引，同时配备了吃喝休闲设施的南国花锦和恒峰步行街，同时占有同样的地理位置优势，分流了瑞金店的客流。 2016年瑞金店销售额5.2亿，较2015年同期业绩下滑14.7%,仅为鼎盛时期10亿年销售额的一半。

　　与之相对的是，花果园商圈的崛起。据媒体报道的数据统计显示，花果园常驻人口达到60万人，按2015年贵阳全市常住人口约460万人计算，占了贵阳全市人口的1/8，每天的整体人流量即将达到100万人次。根据贵阳市统计局发布的《2015年贵阳市国民经济和社会发展统计公报》，2015年贵阳市城镇居民家庭人均消费性支出22532元，以此计算，花果园每年产生百亿级消费。有分析认为，“经过了近两年的发展，花果园商业的氛围已经非常成熟，不管是从人流量还是消费能力上分析，花果园商圈已经逐渐超越传统的喷水池、大十字商圈，跃居成贵阳第一商圈。” 

　　而在南门以亨特国际为代表的商业圈以其高平效获得亲睐，以轻餐饮、潮流品牌为聚焦，吸引了大批年轻消费者。亨特国际租金每平均价已从最初的逾300元/平方米/月涨至600元/平方米/月。

　　外来商业的“入侵”

　　当然，品牌开店路径显示出的商圈变迁也与城市发展息息相关。“在我看来，是随着城区功能转变而转变。”厦门吃货密码餐饮管理公司郑玉平分析道。

　　在贵阳河滨公园附近，河滨公园恒丰·贵阳中心，配套综合体正紧锣密鼓施工中，那正是备受关注预计将于2018年10月开业。在观山湖区，各大商业体摩拳擦掌，位于观山湖中航城的九方购物中心预计2018年年底开业，位于碧海花园附近的万达广场预计2018年年底开业，与喀斯特城市广场合作，位于喀斯特公园的花样年预计今年10月开业，华润在原金阳客车站也有商业规划。

　　也就是说，未来一到两年，贵阳市将陆续开业一批综合体项目，而开发的重点则是观山湖区。

　　观山湖区作为贵阳市近年来重点打造的新区，目前除了依托较早开发的世纪城和碧海花园住宅项目形成的金源购物中心商圈，还没有比较成熟的商业体，这也是不少商业体项目扎堆进击的原因之一。根据《2015中国购物中心发展报告》所监测的17个主要城市的数据显示，近60%为优质购物中心存量均为都市型购物中心。它们处于交通便利、零售氛围成熟、客流稳定的成熟商圈。但调研显示，随着市中心开发渐入尾声以及商业地产版图的扩张，未来将有更多的大型购物中心出现在次级商圈及非核心地段，次级商圈及非核心商圈将迅速崛起。

　　与之相对应的是，花溪区万科大都会万科广场和龙湾国际领头的小河商圈的悄然兴起。

　　根据新旧更迭，可以沿着不断外扩的购物中心和商圈，勾勒出贵阳商业地产外扩的版图。

　　世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示：“在供应商井喷、消费需求解构演变以及电商挑战的大环境下，购物中心发展固然需要面临重重挑战，但另一方面消费升级、品牌不点扩张和城市零售商圈外扩的趋势亦带来了众多的机遇。”

　　但不可否认的是，在新增商业涌入的环境下，已有成熟商圈的老牌购物中心也在不断升级业态组合，二者在招商层面难免形成一定竞争关系。　　

　　在银海元隆负责人陈践看来，这也是正常现象。“新商业体的出现，对原有市场格局会有调整和变化。所以做好差异化经营就很关键。”在此情况下，实体商业的培育周期也有所拉长。

　　戴德梁行高级助理董事冼嘉曦认为，本世纪初至2015年前，购物中心培育期需要至少3年左右，但因为现在的市场状况、消费和商业体量供应状况变化，调整成熟期需要更长，将延长至约5年左右。　

　　大西商圈的进击

　　市西路一条800米长的老街，曾是贵州最大的小商品批发地，超过1.2万户商家在这里经营，年销售超过100亿元。被业内戏称为贵阳零售业的黄埔军校。即便衰落，也还是贵阳市场影响力和人流量较大的商圈。其间主要商业体在业态配比、组合升级过程中的调整和思考，或许可以作为一个商圈经营样本进行观察。　　

　　从同质竞争到差异化运营，张灵表示，大西商圈目前正在探索的商业与旅游、文化结合模式，正是在提出一种购物中心运营的尝试方向。从贵阳唯一一条步行街的打造，到申请商贸类5A级景区，星力团队一直着手于贵州元素的打造，将结合旅游，引入更多体验业态。

　　“未来一定是城市之间的竞争，争夺的焦点就是流量。而假如没有强旅游基础设施、商业元素、文化元素等，流量为什么会来呢？”贵州赛尚服饰贸易有限公司总经理黄德慧如此分析道。

　　从市西路做批发起家，到现在成了贵阳首屈一指的服装代理商，黄德慧认为以原市西路为半径外扩的大西商圈属于“曾经做的比较旺的商业圈，但原市西路主要是基于面向2、3、4级市场的批发模式，随着近几年批发商户的迁移，始终没有什么惊喜，消费水平也停留在比较亲民的模式，如何将大西商圈融入市西贵阳商业老街怀旧文化，打造亲 民、休闲的综合购物中心是值得思考的发展路径。”　　

　　陈超表示，重装开业后的瑞金店将不断对项目内产品组合进行调整。对于其中逻辑，陈超介绍道，主要在于差异化经营，引入本地品牌和手工品牌，带来新鲜感；通过业态配合，解决客户大部分需求。陈超直言，“实体商场要回到原本，(从服务上)如何对待顾客，让他们不会因为渠道开放而转到别的地方消费。把线上、线下结合，共同推进很重要。”

　　转型调整迫在眉睫。作为大西商圈最大的运营商，星力集团百货总负责人吴静的思路是，依托滨河步行街、百货公司、购物中心打造独一无二的区域生活商圈。